Par Bruno Monier-Vinard
Y a-t-il encore des pilotes dans l’avion de l’investissement locatif ancien dans notre pays ? Bénéfices financiers rognés par l’encadrement des loyers (généralisé à marche forcée dans de nombreuses métropoles de l’Hexagone), interdiction progressive à la location de passoires thermiques pour cause de mauvais DPE (G+ en 2023, G en 2025, F en 2028, E en 2034), freins municipaux aux locations touristiques saisonnières de courte durée de type Airbnb…
Investir dans la pierre de rapport essuie des vents contraires dans le marché de la revente, à même de dissuader les ardeurs des prétendants. « La part de l’investissement locatif dans l’ancien recule à hauteur de 24,5 % des transactions et rien ne laisse augurer un avenir plus positif, à court et moyen terme, sauf un arbitrage sur le statut du bailleur privé », observe Charles Marinakis, sémillant président du réseau d’agences Century 21 France.
Pour autant, ces turbulences pourraient se calmer à la faveur d’une certaine accalmie sur le front des taux d’emprunt immobiliers, qui ont fondu comme neige au soleil, et des prix de vente de la pierre, en net recul dans l’Hexagone au cours des 18 derniers mois.
En effet, l’extrême tension locative (des dizaines, voire des centaines de candidatures pour une annonce de biens à louer au sein de certaines grandes villes) et la production en berne de logements neufs sont autant de boosters ouvrant des opportunités aux candidats bailleurs, confortés dans leur choix dans un contexte de déficit d’offres rarement aussi critique.
De plus, le marché des transactions, qui a retrouvé des couleurs depuis l’automne dernier, pourrait bien emporter de nouvelles velléités d’investissements locatifs dans leur sillage. Surfant sur cette nouvelle donne, le réseau d’agences Guy Hoquet et la plateforme d’annonces immobilières Bien’ici, deux entités du groupe Arche présidé par Philippe Briand, viennent de s’associer pour fournir au public une étude inédite : le classement des villes les plus porteuses si l’on désire placer son argent dans la pierre d’un studio ou d’un 2-pièces.
« Forts de notre approche unique, nous avons pu établir des stratégies d’investissement permettant à chaque profil (primo-accédant, “bon père de famille”, investisseur avisé) d’identifier des villes selon l’objectif : complément de revenus, rentabilité ou valorisation patrimoniale », vante David Benbassat, président de Bien’ici. « Une sorte de boussole pour prendre leurs décisions avec le maximum de sérénité », complète Stéphane Fritz, patron du réseau immobilier d’agences en franchise Guy Hoquet.
1. Nice (Provence-Alpes-Côte d’Azur) – Score d’attractivité : 62 %
Perle ensoleillée de la French Riviera, Nissa la bella se hisse sur la plus haute marche de ce podium. Y acquérir un studio nécessite un budget moyen de 169 000 €, promettant un rendement locatif chiffré à 4,8 % (voir tableaux ci-dessous). Mais la capitale azuréenne truste aussi la première place des 2-pièces locatifs les plus attractifs, monnayés environ 270 000 € pour une rentabilité escomptée de 4,3 %. « Avec plus de 2 200 petites surfaces à la vente au 1er trimestre 2025, la ville phare du littoral des Alpes-Maritimes combine attractivités locative et patrimoniale malgré des prix élevés au mètre carré », commente l’étude de Guy Hoquet-Bien’ici.
2. Perpignan (Occitanie) : 61 %
Ici, les rendements locatifs remarquables (respectivement 7,8 % et 6,8 %) profitent de budgets moyens parmi les plus accessibles : 59 000 € pour un studio et 89 000 € si l’on vise un 2-pièces.
3. Montpellier (Occitanie) : 52 %
Trois atouts majeurs confortent le choix de cette cible locative : l’équilibre d’une promesse de rendement (5,3 % ; 4,5 %), une forte tension locative et une belle accessibilité en termes de budget d’achat : 113 000 euros pour un studio et 175 000 euros environ pour des 2-pièces.
4. Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes) : 50 %
La capitale stéphanoise promet des retours sur investissement très remarqués grâce aux prix ultracompétitifs des studios, cédés entre 60 000 et 75 000 euros, dégageant pas moins de 7,8 % de rendement locatif. Du côté des 2-pièces, on acquiert plus de 44 m2 de surface habitable pour moins de 115 000 euros d’achat, avec des rendements importants : près de 7 %.
5. Marseille (Paca) et Limoges (Limousin) : 48 %
Voici deux villes ex aequo à la 5e place de ce classement. La capitale phocéenne séduit par une tension locative élevée et des prix d’achat des studios à hauteur de 115 000 euros (6 % de rendement) et des 2-pièces vendus à 175 000 € (5,15 % de rentabilité). Limoges n’est pas en reste avec des studios encore moins chers (63 000 euros, rendement à 7,4 %) et des 2-pièces guère plus coûteux : 83 250 euros (6,8 % de rentabilité). Pas mal !
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7. Lyon. (Auvergne-Rhône-Alpes) : 48,5 %
Après avoir sérieusement grimpé, les prix immobiliers de la capitale des Gaules ont acté une baisse à deux chiffres au cours de ces deux dernières années. De quoi contribuer à miser sur cette valeur sûre de l’investissement locatif.
8. Paris (Île-de-France) : 48 %
Encadrement des loyers oblige et prix d’achat supérieur à 240 000 euros pour 21 m2 de surface habitable, la Ville Lumière reste une valeur refuge en raison de sa tension locative maximale, de sa notoriété internationale dopée par la série à succès de Netflix Emily in Paris et du récent coup de projecteur planétaire des Jeux olympiques.
9. Besançon (Bourgogne-Franche-Comté) : 43,5 %
À l’image de nombreuses villes moyennes, l’immobilier bisontin connaît un net regain d’intérêt, surtout en centre-ville. Proches de la Suisse, ses studios achetés à hauteur de 75 500 euros génèrent 6,75 % de rentabilité. Vendus autour de 115 000 euros, les 2-pièces dégagent un beau score de 6 %.
10. Nîmes (Occitanie) et Strasbourg (Grand Est) : 41,5 %
Dans cette grande ville abordable du sud de la France, l’immobilier reste bien moins onéreux que dans d’autres agglomérations ensoleillées. Les rentabilités locatives des petites surfaces de la capitale gardoise s’échelonnent entre 5,7 % (studios) et 6,75 % pour les 2-pièces. Dans le Bas-Rhin, la capitale alsacienne promet des rendements locatifs compris entre 4,2 et 4,9 %.
12. Lille (Hauts-de-France) et Toulouse (Occitanie) : 40 %
Au nord de l’Hexagone, la troisième ville universitaire de France compte plus de 100 000 étudiants. Une manne toute trouvée pour les investisseurs locatifs. La Ville rose fait encore mieux, avec plus de 120 000 jeunes universitaires au compteur.
14. Le Havre (Normandie) : 38,5 %
Redessinée après guerre par Auguste Perret, la ville martyre, dont le centre est désormais classé au patrimoine de l’Unesco, propose des studios à 78 000 euros et des 2-pièces dès 115 000 euros. Qui dit mieux ?
15. Dijon (Bourgogne-Franche-Comté) : 37 %
Entre 5,2 et 6 % de rendement locatif pour de petits nids de la capitale du département de la Côte-d’Or, qui compte de nombreux étudiants au contact de la Cité internationale de la gastronomie et du vin, récent bâtiment gourmand signé de l’architecte Anthony Béchu.
16. Toulon (Provence-Alpes-Côte d’Azur) : 35,5 %
La capitale varoise est la destination balnéaire azuréenne qui monte, qui monte, avec des prix encore sages et une desserte grandissante des navires reliant la rade toulonnaise à la Corse.
17. Metz (Grand Est) : 35 %
Majestueux quartier impérial du centre-ville, musée d’art contemporain Pompidou Metz, 24 000 étudiants… L’immobilier de la capitale lorraine reste compétitif : 76 000 euros pour un studio (5,5 % de rentabilité), mais près du double pour un 2-pièces.
18. Grenoble (Auvergne-Rhône-Alpes) Le Mans (Pays de la Loire) : 32,5 %
Hébergeant notamment le premier centre de recherche technologique en France, avec 2 500 chercheurs et techniciens rassemblés sur le campus du Commissariat à l’énergie atomique (CEA), la capitale du Dauphiné promet de 5,3 à 6 % de rentabilité locative en petites surfaces.
20. Angers (Pays de la Loire) : 32 %
Première ville verte de France, la capitale angevine fait partie des gagnants de l’exode urbain post-Covid. Comptez 112 000 euros pour y décrocher un studio (4,8 % de rendement locatif) et 160 750 euros pour un 2-pièces générant un honorable score de 4,3 % de rentabilité.
Méthodologie : Le classement de l’étude repose sur une analyse combinée de trois critères débouchant sur un score d’attractivité : budget moyen à l’achat, tension locative, rendement locatif (source Guy Hoquet-Bien’ici).
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