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Un investissement locatif dans le neuf dans le cadre du dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolongation jusqu’à 12 ans. Le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale, à un locataire dont les ressources sont plafonnées. Durant tout l’engagement de location, le loyer ne doit pas dépasser certaines limites. Le Pinel a succédé au Duflot, dont il a repris les principales caractéristiques.
Si vous avez investi en 2024 dans l’immobilier locatif neuf, ou assimilé neuf, vous pouvez opter pour le dispositif Pinel et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt étalée dans le temps. Vous devez pour cela prendre l’engagement de louer le logement non meublé, dans des conditions encadrées, pour une durée de 6 ou 9 ans, à titre de résidence principale du locataire (CGI, art. 199 novovicies ; BOI-IR-RICI-360 ).
Le taux de la réduction Pinel a été minoré pour les investissements réalisés en 2023 et en 2024, par rapport à ceux des années antérieures, à l’exception des logements éligibles au dispositif Pinel +.
Les particularités du Duflot.
Le dispositif Pinel s’applique aux investissements réalisés en métropole et en outre-mer jusqu’au 31 décembre 2024. En contrepartie d’un engagement de location initial de 6 ou 9 ans, qu’il est possible de proroger jusqu’à 12 ans, vous pouvez récupérer jusqu’à 21 % de votre investissement (32 % en outre-mer). L’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt étalée dans le temps.
La location doit être consentie en secteur intermédiaire. Le loyer doit être inférieur aux prix du marché, et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites. Ces plafonds sont revalorisés chaque année. L’option pour le Pinel s’effectue au moment du dépôt de la déclaration de revenus et non lors de l’acquisition du bien (ou au moment de son achèvement s’il est postérieur). Vous avez donc jusqu’à cette date pour décider d’entrer ou non dans le dispositif. Les loyers sont imposés en revenus fonciers dans les conditions habituelles. L’avantage Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (18 000 € en outre-mer).
Fin du Pinel
La réduction d’impôt dont bénéficient les investissements dans le cadre du régime Pinel s’applique à ceux portant sur des logements neufs ou assimilés neufs.
Les opérations concernées
Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt :
Il existe aussi un volet « ancien » du Pinel, qui consiste à achever ou à réhabiliter un logement déjà construit ou à transformer un local destiné à un autre usage en logement. Difficile à mettre en œuvre et très peu utilisé, il a été supplanté par un dispositif spécifique dans l’ancien, le Denormandie.
Pour les investissements dans le neuf réalisés depuis 2021 (construction, achat d’un logement neuf ou en Vefa), le Pinel est réservé aux immeubles d’habitation collectifs : il ne s’applique plus pour l’achat ou la construction d’une maison individuelle.
La date de réalisation de l’investissement correspond à celle de l’acte notarié d’achat, sauf si vous faites construire le logement. C’est alors la date de dépôt de la demande de permis de construire qui est prise en compte.
2024, fin du Pinel… et de l’investissement locatif dans le neuf
Les bénéficiaires
L’investissement Pinel peut être réalisé directement ou par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, une SCI de location, par exemple. Il s’applique aussi aux souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital d’une SCPI. Le dispositif bénéficie aux personnes fiscalement domiciliées en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer. Les agents de l’État détachés à l’étranger pour y exercer leurs fonctions peuvent en bénéficier s’ils ne sont pas soumis dans leur pays de résidence à un impôt sur l’ensemble de leurs revenus. En revanche, les personnes domiciliées à l’étranger soumises à l’impôt en France sur une partie seulement de leurs revenus ne peuvent pas y entrer. Toutefois, le Pinel bénéficie, sous condition, aux résidents monégasques et aux non-résidents assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France (non-résidents « Schumacker »). Pour les investissements réalisés depuis 2019, le transfert postérieur du domicile fiscal hors de France n’empêche pas de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’au terme de l’engagement de location.
Seuls les logements et locaux acquis à titre onéreux bénéficient de la réduction. Ceux reçus gratuitement, par donation ou par succession, en sont exclus. Le Pinel ne s’applique pas, non plus, aux titulaires de droits démembrés entre un usufruitier et un nu-propriétaire, sauf en cas de décès de l’un des conjoints. Et le démembrement de propriété du bien postérieur à l’engagement de location (par exemple, vente ou donation de la nue-propriété) entraîne la remise en cause de la réduction d’impôt (RM JOAN 2.4.19, n° 5916 ).
En cas d’investissement réalisé en indivision, chaque indivisaire peut en bénéficier à hauteur de sa quote-part si tous s’engagent conjointement à louer le logement en respectant les conditions du dispositif.
La souscription de parts de SCPI
Le délai d’achèvement
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements (ou les travaux) doivent être achevés dans les délais suivants :
C’est l’année d’achèvement du logement ou des travaux qui marque le point de départ de votre engagement de location et déclenche la réduction d’impôt, et non celle de la réalisation de l’investissement.
La localisation du logement
En métropole, les investissements Pinel devaient être situés dans les villes éligibles, classées selon un zonage fixé par un arrêté du 1.8.14 modifié à plusieurs reprises, et en dernier lieu par un arrêté TREL2418376A du 5.7.24. Le Pinel s’applique aussi dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) ou l’a été durant les 8 ans précédant l’investissement.
C’est le classement de la commune lors de l’investissement qui compte, peu importe la modification du zonage par la suite.
En outre-mer. Les investissements réalisés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à Saint-Martin, Mayotte, la Réunion, en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Wallis-et-Futuna et à Saint-Pierre-et-Miquelon ouvrent droit à l’avantage fiscal. Le Pinel ne s’applique pas à Saint-Barthélemy.
Pinel « breton »
La performance énergétique
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique minimal, qui diffère selon la nature du bien et sa localisation.
En métropole, un logement acquis neuf, en Vefa, ou que vous faites construire, dont la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1er janvier 2022, doit respecter la norme RE 2020 (arrêté LOGL2107359A du 4.8.21 ). Pour une demande de permis antérieure à 2022, la construction doit respecter la norme RT 2012. Pour un investissement en 2023 ou 2024, le logement doit respecter des critères environnementaux supplémentaires pour profiter de l’économie d’impôt à taux plein (Pinel +).
Un niveau de performance énergétique globale est également exigé pour les logements situés en outre-mer, sauf pour un investissement réalisé à Mayotte.
Loi de 89
Vous devez vous engager vis-à-vis du fisc à louer le logement non meublé, à titre d’habitation principale du locataire, au choix pendant 6 ou 9 ans. Au terme de l’engagement initial, vous pourrez le prolonger jusqu’à 12 ans. Le loyer est plafonné, ainsi que les ressources du locataire à son entrée dans les locaux.
Les modalités de la location
Le locataire doit être une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal. Lorsque le logement est la propriété d’une SCI ou d’une SCPI, le locataire ne doit pas être l’un de ses associés ni un membre de son foyer fiscal. Pour un achat en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer le logement. Pour un investissement réalisé depuis 2015, il est possible de louer le logement à un ascendant ou à un descendant non-membre de votre foyer fiscal (ou à celui d’un associé de la SCI).
Le Pinel s’applique en cas de location à un organisme. Il peut s’agir d’une structure privée (une société, une association, etc.) ou publique (l’État, une collectivité locale, leurs organismes, etc.) qui va sous-louer le bien non meublé à usage de résidence principale. L’occupant du logement ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal. En outre, l’organisme ne doit fournir à l’occupant aucune prestation de nature hôtelière ou para-hôtelière : accueil, nettoyage des locaux, fourniture du petit-déjeuner, etc.
Le délai de location de 6 ou 9 ans est calculé de date à date, à partir de la prise d’effet du bail initial. Et la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement de la construction ou des travaux. Le propriétaire doit s’assurer que le logement est effectivement occupé à titre de résidence principale du locataire (CAA Lyon 31.8.17, n° 16LY00099).
En cas de congé du locataire durant l’engagement de location, vous devez aussitôt le remettre en location sous peine de perdre les avantages dont vous avez bénéficié. Un délai de vacance maximal de 12 mois est accepté si vous pouvez démontrer que vous avez accompli les démarches nécessaires pour relouer (annonces, recours à une agence immobilière, etc.) et que les conditions de la location ne sont pas dissuasives.
Les plafonds de loyer
Durant toute la période couverte par votre engagement de location, vous devez respecter un plafond de loyer fixé par zones géographiques, y compris après sa revalorisation annuelle. Les plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Le montant du loyer est pondéré selon la superficie du logement. Les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté préfectoral, afin d’adapter leur niveau aux particularités des marchés locatifs locaux. Pour un bail conclu ou renouvelé en 2024, les plafonds de loyer mensuel (hors charges), avant correctif, étaient fixés à :
Pour calculer le loyer plafond, il faut retenir la surface habitable du logement, augmentée, dans la limite de 8 m², de la moitié de celle des annexes. La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les annexes à prendre en compte sont celles réservées à l’usage exclusif du locataire et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m (caves, remises, sous-sol, combles, greniers aménageables, vérandas, etc.). La surface des terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterré est aussi prise en compte, dans la limite de 9 m². Les garages et les emplacements de stationnement sont exclus (pour une maison, le fisc fixe forfaitairement à 12 m² la surface des annexes à usage de garage).
En outre-mer, il est également tenu compte de la surface des varangues (vérandas), dans une limite maximale de 14 m².
Le plafond de loyer est majoré pour les petites surfaces. Pour encourager les investisseurs à se tourner vers ce type de biens, les plafonds sont affectés d’un coefficient multiplicateur qui tient compte de la superficie du logement. Ce qui permet de louer plus cher les petits appartements et de minorer les loyers des grandes surfaces. Le calcul du plafond de loyer d’après la surface est le suivant : plafond de loyer x [0,7 + (19 superficie du logement)]. Le coefficient multiplicateur est limité à 1,2.
Enfant rattaché
Les ressources du locataire
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon la composition de son foyer et la zone où est situé le logement. Ces plafonds doivent être respectés à la conclusion du bail initial et lors d’un changement de locataire. Durant le bail, en revanche, les ressources du locataire en place peuvent évoluer sans que cela remette en cause l’application du dispositif.
Les ressources à prendre en compte correspondent, en principe, au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire. Il figure sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (année N - 2). Soit, pour un bail conclu en 2024, les revenus de 2022 figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2023. En cas de diminution des ressources du locataire depuis cette date, le fisc admet de retenir celles de l’année N - 1 si cela vous est plus favorable. Ces ressources sont à comparer au plafond applicable à la date de conclusion du bail, selon la situation et les charges de famille du locataire. Si sa situation change entre l’année de référence et celle de la conclusion du bail (locataire détaché du foyer de ses parents, mariage, pacs, divorce, etc.), le fisc applique des règles particulières (BOI-IR-RICI-230-40-10, § 320 à 490 ).
En cas de location à des locataires constituant des foyers distincts, chacun doit satisfaire aux conditions de ressources correspondant à sa situation. Toutefois, pour une location à des concubins, ceux-ci sont considérés comme un couple pour l’appréciation des ressources. En cas de location à un organisme public ou privé, le plafond de ressources doit être respecté par le sous-locataire.
Le Pinel permet de bénéficier chaque année d’une réduction d’impôt calculée, dès le départ, sur le prix de revient de l’investissement. Celle-ci s’impute sur votre impôt sur le revenu par parts égales durant 6 ou 9 ans, avec une prolongation possible jusqu’à 12 ans.
La base de calcul
Il s’agit du prix de revient du logement, déterminé, comme pour le Scellier, selon le type d’investissement réalisé :
Dans un immeuble collectif, la fraction du prix relative à un emplacement de stationnement est incluse dans le calcul de la réduction d’impôt, à la condition que celui-ci fasse l’objet d’un bail commun avec le logement.
Pour les autres types d’investissement (construction de logement, Pinel ancien), voir BOI-IR-RICI-230-30-10, § 220 et suiv.
L’investissement retenu est plafonné à 300 000 € par an. Dans cette limite, il était possible d’en réaliser deux par an. En outre, à l’intérieur des 300 000 €, le prix de revient au mètre carré de l’investissement est retenu à hauteur de 5 500 €. Si vous avez investi une somme supérieure ou pour un prix au mètre carré plus élevé, votre avantage fiscal sera calculé uniquement sur la base de ces deux montants.
Par exemple, pour un logement neuf de 65 m² acheté 400 000 € (6 154 € par m²), seuls 357 500 € devraient être pris en compte (5 500 € x 65 m²). Mais, le montant retenu étant plafonné à 300 000 €, c’est sur cette dernière base que sera calculée la réduction d’impôt.
Un acompte de 60% pour vos réductions d’impôt
Le taux et l’imputation de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt dépend de la durée de votre engagement initial de location (6 ou 9 ans, au choix) et de son éventuelle prolongation (jusqu’à 12 ans). Pour les opérations réalisées en 2023 et 2024, son taux est réduit, sauf pour les investissements en Pinel +.
En métropole. Pour les investissements réalisés jusqu’en 2022, le taux est de :
Pour la période initiale de location, la réduction est répartie sur 6 ou 9 ans, à raison de 1/6e ou 1/9e de son montant, chaque année. Soit un avantage fiscal maximal de 6 000 € par an pour les 9 premières années, et de 3 000 € par an pour les 3 années suivantes, le cas échéant.
En outre-mer. Pour les investissements réalisés jusqu’en 2022, le taux est de 23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et de 32 % sur 12 ans.
Le Pinel +. Pour un investissement réalisé en 2023 ou 2024, la loi prévoit un maintien des taux de réduction de 2022 (12, 18 et 21 %), sous conditions. Il est accordé aux investissements :
Pour être considéré comme ayant un niveau de qualité élevé, le logement doit avoir une surface habitable et un espace extérieur privatif minimaux (voir le tableau en bas de page), et offrir deux orientations différentes pour les 3-pièces et plus. Il doit aussi répondre aux exigences futures de la norme environnementale RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025 (plus contraignantes que celles de la RE 2020 en vigueur). En outre, les biens acquis neufs en 2024 doivent atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE). Par exception, un logement acquis en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été demandé avant 2022, doit respecter les critères environnementaux fondés sur le label E+C- (utilisé pour préfigurer la RE 2020) et atteindre l’étiquette A du DPE. Plus confortables et plus performants énergétiquement que ce que la réglementation en vigueur impose (RE 2020), les logements éligibles au Pinel + sont, en pratique, plus chers à l’achat.
Le point de départ de la réduction d’impôt. Il correspond à l’année de l’achat, c’est-à-dire de la signature de l’acte notarié, ou à la date d’achèvement du logement ou des travaux lorsqu’elle est postérieure (construction, achat en Vefa, réhabilitation, etc.). La réduction d’impôt vient chaque année en déduction de votre impôt sur le revenu calculé d’après le barème progressif. Elle ne s’impute pas sur les impositions calculées selon un taux forfaitaire (l’impôt dû sur une plus-value immobilière, par exemple). La fraction de la réduction qui ne peut pas être imputée au titre d’une année, parce que son montant dépasse celui de votre impôt, est définitivement perdue.
Les obligations déclaratives
L’option pour le Pinel ne s’effectue pas au moment de l’investissement. Elle est exercée l’année qui suit l’acquisition ou l’achèvement du logement, ou des travaux si elle est postérieure. Pour permettre au fisc de calculer votre réduction d’impôt, cochez la case « Investissements locatifs » à la rubrique « Charges » de votre déclaration en ligne (ou sur le formulaire papier n° 2042 RICI) :
Irrévocable
Les justificatifs à fournir. Vous devez vous engager vis-à-vis du fisc à louer le logement pendant 6 ou 9 ans dans les conditions du dispositif, via le formulaire n° 2044 EB, téléchargeable sur impots.gouv.fr. Vous devez aussi rédiger une note conforme au modèle établi par le fisc (BOI-LETTRE-000013 ).
Vous devez fournir les copies du bail et de l’avis d’imposition du locataire. Si le logement n’est pas loué lors du dépôt de la déclaration comportant l’option pour le dispositif (vous avez 12 mois pour trouver un locataire), vous joindrez ces documents à celle qui sera déposée au titre de l’année de la signature du premier contrat de location. En cas de changement de locataire durant la période d’engagement, une copie du nouveau bail et le justificatif des ressources du nouvel occupant devront être joints à la déclaration déposée au titre de l’année de son entrée dans le logement. Selon l’investissement, d’autres justificatifs peuvent être demandés.
Lorsque le logement est en société, c’est à elle d’exercer l’option pour le dispositif. En tant qu’associé, vous devez vous engager à conserver vos parts durant l’engagement de location qu’elle a pris. Si vous le louez à un organisme privé ou public, vous devez produire, outre la copie du bail signé avec celui-ci, une copie du contrat de sous-location faisant apparaître le montant du loyer. Si aucun contrat n’est établi avec le sous-locataire, il est possible de remettre chaque année au fisc une attestation de l’organisme locataire.
Au terme de l’engagement de location de 6 ou 9 ans, si vous souhaitez le prolonger pour 3 années de plus, vous devrez renouveler votre option vis-à-vis du fisc.
Évitez la remise en cause de l’investissement
Pour l’imposition des loyers, indiquez vos recettes brutes sur la déclaration d’ensemble n° 2042, case 4BE si vous relevez du microfoncier. Si vous relevez du régime réel d’imposition, calculez vos revenus et vos charges sur une déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale (si vous louez par ailleurs un bien relevant de cette déclaration) et reportez le résultat sur votre déclaration d’ensemble.
Investissement locatif : profitez encore de la réduction d’impôt Pinel en 2025
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