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Avoir une épargne importante avant de se lancer dans un premier achat immobilier peut être rassurant. Mais faut-il tout mettre dans l’apport personnel pour emprunter le moins possible ? “Il faut garder le maximum de cash”, répond sans détour Kenny Blein, gérant et conseiller en gestion de patrimoine chez KBCI.
“Très souvent, certains de mes clients veulent en mettre le minimum possible, observe Kenny Blein. Ils anticipent le fait que la banque ne les suivra pas sur d’autres projets et souhaitent conserver du cash pour garder une marge de liberté.” Un achat immobilier n’exclut en effet pas les autres projets : achat d’une nouvelle voiture, études des enfants, dépenses imprévues…
Le gestionnaire en patrimoine estime que consacrer toute son épargne à l’achat d’un bien immobilier comporte des risques : “Il faut conserver une liberté financière et un matelas pour les coups durs”. Par exemple la perte d’emploi de l’acheteur : si ce dernier n’a pas souscrit d’assurance perte d’emploi, il devra continuer de payer sa mensualité. Ce qui, sans épargne de secours, peut s’avérer compliqué.
Et ce scénario catastrophe n’est pas le seul qu’il faut envisager : “ L’argent emprunté sur 20-25 ans finance un bien tangible qui prend de la valeur. Le coût du prêt est ainsi partiellement compensé par le remboursement progressif et l’appréciation du marché immobilier, qui s’élève à environ 4% brut annualisé. Mais si demain le bien se dévalorise de 30%, la banque sera remboursée grâce à la vente. L’acheteur, lui, aura perdu 30%”. Alors, le CGP insiste : il est important de diversifier ses placements.
Prenons le cas d’un ménage de 35 ans disposant de 130 000 euros d’épargne et souhaitant acheter son premier bien immobilier. “S’ils mettent 30 000 euros d’apport, cela leur permettra de couvrir les frais de notaire, de garantie et de dossier”, explique le conseiller. Admettons que le couple gagne 5 000 euros nets par mois à deux. “Avec un emprunt sur 25 ans à un taux de 3,75%, ce qui correspond au marché actuel, le couple peut emprunter 340 000 euros s’il n'a aucun endettement par ailleurs. La mensualité est alors de 1 750 euros, assurance comprise, ce qui les amène aux 35% d'endettement maximum.”
Conserver du capital leur permet de le valoriser financièrement. Les 100 000 euros restants peuvent en effet être placés. Par exemple, illustre le CGP, en répartissant 70% en fonds euros, 20% en obligations et 10% en actions, le couple peut espérer un rendement net annuel de 2,5%. “En plaçant 98 000 euros après frais d’entrée, le capital atteindra 125 802 euros au bout de 10 ans, soit un gain net de 27 800 euros”, précise Kenny Blein. Cela correspond à environ 232 euros par mois. Un montant qui peut contribuer à… rembourser une partie du prêt.
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