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Les acheteurs d’un bien en viager espèrent toujours faire une bonne affaire. “La vente en viager est une combinaison entre un bouquet – un capital versé au moment de la vente – et une rente périodique, rappelle Maëva-Océane Besnard, avocate au barreau de Paris. Le prix de cet achat immobilier dépend de l'espérance de vie du vendeur.” Lorsque ce banquier achète, en 2022, cet appartement à Nice, en versant un bouquet de 10 000 euros et une rente annuelle viagère de 4 800 euros au vendeur, il pensait sûrement avoir tiré le gros lot. C’est Monsieur Marguerite, alors âgé de 80 ans, qui lui vend le bien.
Mais quelques heures seulement après la signature de l’acte, Monsieur Marguerite se sent mal. Il se rend alors, affolé, chez son voisin pour lui dire qu'il venait de “faire une bêtise”. Il lui raconte avoir succombé à l’insistance de son conseiller clientèle pour lui vendre son appartement. Le soir même, il se présente chez le notaire : il se sent abusé et regrette son geste. Quelques jours après, le voisin décide de déposer plainte pour abus de faiblesse. Il indique que ce conseiller bancaire venait tous les jours voir Monsieur Marguerite et profitait de son isolement. Peu après cette plainte, le vendeur est placé sous sauvegarde de justice, avant une mise sous tutelle le 16 mars 2023.
Abusé, Monsieur Marguerite demande l’annulation de la vente ainsi que des dommages et intérêts à l’encontre de l'acquéreur et de l'étude notariale. La loi prévoit que les actes conclus moins de deux ans avant une mesure de tutelle peuvent être annulés. “Ici, il a été placé sous sauvegarde de justice avant d'être très rapidement mis sous tutelle. Cela démontre des troubles cognitifs qui se sont accélérés, mais qui étaient en réalité déjà présents au moment de la vente”, explique l’avocate en droit des successions.
Pour obtenir l’annulation, encore faut-il prouver que Monsieur Marguerite n’était plus en mesure de défendre correctement ses intérêts en raison d’une altération de ses facultés. Cette situation doit avoir été visible ou connue de son cocontractant, et avoir causé un préjudice au vendeur. Or, au moment de la vente, Monsieur Marguerite était incapable d’écrire et rencontrait des difficultés en calcul mental. Son médecin évoque des troubles cognitifs majeurs et une altération de son discernement. Et avec ses visites quotidiennes, le conseiller bancaire ne pouvait ignorer la situation.
S’agissant du préjudice, le bien a été évalué à 70 000 euros sur la seule base de la proposition de l’acquéreur, le notaire s’étant borné à calculer le bouquet et la rente à partir de ce montant. Une estimation produite par le vendeur dans le cadre de l'action en justice situe pourtant le bien à 82 000 euros. Enfin, le regret quasi immédiat de Monsieur Marguerite, ainsi que les manœuvres de l’acquéreur, qui a notamment eu recours à une amie commune pour influencer sa décision, selon les éléments du jugement, démontrent que le consentement du vendeur n’était ni libre ni éclairé.
Dans une décision du 12 septembre 2025, le tribunal de Nice annule donc la vente. Le conseiller bancaire est condamné à payer 10 000 euros de dommages et intérêts. Le tribunal ordonne la compensation de cette somme avec le “bouquet” perçu par Monsieur Marguerite, de sorte que ce dernier n’ait pas à restituer les fonds. Le notaire est également reconnu responsable pour ne pas s’être assuré de la validité du consentement du vendeur, alors que sa vulnérabilité était apparente. L’étude notariale est condamnée à verser 5 000 euros à Monsieur Marguerite en réparation de son préjudice moral. “On voit que le conseiller bancaire était totalement intéressé et qu'en réalité il savait très bien ce qu’il faisait. Les juges rappellent que le consentement ne se limite pas à une simple signature chez le notaire.”
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