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En droit, l'intérêt général supplante souvent l'intérêt privé. Les expropriations qui font la Une des médias en sont de parfaites illustrations. " Le droit à la propriété est très protégé par la Constitution mais aussi par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, qui stipule que la propriété est un droit inviolable et sacré ", rappelle toutefois Vincent Vimini, avocat associé au sein du cabinet AGN Avocats. " Inviolable " dans une certaine limite. Car aujourd'hui, l'État comme les collectivités territoriales (région, département, commune, établissement public, groupement d'intérêt public, Caisses de Sécurité Sociale…) peuvent, en toute légalité, porter atteinte à ce droit et forcer des propriétaires à quitter leur logement, même s'ils ne le souhaitent pas. En d'autres termes, ils peuvent contraindre les propriétaires privés à vendre leur bien immobilier. Et, contrairement aux idées reçues " ces situations, sans être fréquentes, ne sont pas si anecdotiques ", indique l'avocat.
Le motif invoqué par l'expropriant est celui de l'intérêt public. Autrement dit, pour justifier une expropriation, l'État doit prouver que le projet est d'utilité publique. Cette utilité – qui fait d'ailleurs l'objet d'une Déclaration d'utilité publique (DUP) – doit ensuite être validée par le juge pour être légitime. Cette utilité est reconnue dans plusieurs cas de figure : dans le cadre de la suppression de l'habitat insalubre, la constatation de l'état d'abandon manifeste d'une parcelle, la prévention des risques naturels majeurs prévisibles, la réalisation de grands travaux d'intérêt collectif (routes, canaux, voies de chemin de fer…). Les exemples d'expropriation les plus récents sont ceux qui se sont déroulés en 2024, pendant les Jeux Olympiques, à Paris. Dans le cadre du projet de transformation du Grand Paris et de l'aménagement des Jeux Olympiques (notamment du village olympique, des équipements sportifs, des transports…), plusieurs centaines de propriétaires franciliens ont, par exemple, été contraints de quitter leur logement. C'est notamment le cas à Saint-Denis, Saint-Ouen, Versailles… En province, le chantier routier de l'A69 entre Toulouse et Castres – depuis annulé – a par exemple conduit au départ de 820 personnes, dont une centaine d'agriculteurs.
Bien que perçue comme brutale, l'expropriation est un processus légal, régi par le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " Il se découpe en deux phases : administrative et judiciaire ", explique Vincent Vimini. Dans la première phase, une enquête publique préalable est ouverte. Puis une Déclaration d'utilité publique (DUP) est affichée en mairie et peut déjà faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif. " C'est le caractère indispensable du projet qui est ici interrogé : l'utilité publique est rarement contestée lorsqu'il s'agit de construire une école ou de créer une ligne de métro. En revanche, elle peut poser question lorsqu'il est prévu d'élargir une chaussée ou de créer un chemin piéton ", illustre l'avocat. Enfin, un arrêté de cessibilité est pris par le préfet et énumère les parcelles à exproprier. Les propriétaires concernés reçoivent alors un courrier les informant de la volonté de l'État de mener tel projet d'utilité publique. Ils disposent alors d'un délai de deux mois pour le contester devant le tribunal administratif. Vient ensuite la seconde phase, judiciaire, sauf si une entente à l'amiable est trouvée entre le propriétaire et l'expropriant. " L'enjeu est alors, pour les futurs expropriés, d'obtenir le meilleur prix de vente pour leur bien. "
Les estimations des biens concernés par une expropriation s'appuient sur plusieurs jeux de données, notamment celles du Service du domaine, une émanation de la Direction générale des Finances Publiques (DGFIP). Un juge de l'expropriation étudie le marché, en particulier les transactions qui ont eu lieu dans la même zone ces derniers mois et propose un prix, " sans forcément avoir visité le bien ", précise Vincent Vimini. Ce prix couvre la valeur vénale du bien immobilier. " Les propriétaires ont souvent intérêt à le contester pour obtenir plus ", confie l'avocat. En plus de cette indemnité " principale ", les expropriés touchent une indemnité qui prend en compte des préjudices " accessoires " (frais de déménagement, de relogement, perte de revenus si le bien est un commerce…). À noter toutefois que le préjudice moral de devoir quitter son logement contre son gré n'est pas pris en compte dans ce montant.
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