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Le droit de la vente immobilière repose sur un équilibre délicat entre la liberté contractuelle et la protection de l’acquéreur, que le législateur de 1804 avait déjà perçu en consacrant, au sein du Code civil, un ensemble de garanties légales dont la vigueur n’a cessé d’être réaffirmée par la jurisprudence. Parmi ces garanties, la garantie d’éviction occupe une place singulière en ce qu’elle ne protège pas seulement l’acquéreur contre les défauts matériels de la chose mais également, et surtout, contre les atteintes juridiques susceptibles de compromettre la plénitude de son droit de propriété. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2023 à 2026, en précisant les contours et l’articulation de la garantie d’éviction avec les obligations d’information précontractuelles du vendeur, dessinent un cadre protecteur dont la connaissance intéresse au premier chef les praticiens du droit immobilier, les notaires et les justiciables.
La vente immobilière, définie par l’article 1582 du Code civil comme la convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer, impose au vendeur deux obligations principales que l’article 1603 du même code énonce avec une netteté qui n’a jamais été démentie : celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue. La garantie d’éviction, régie par les articles 1626 et suivants du Code civil, constitue l’un des piliers les plus anciens et les plus robustes de la protection de l’acquéreur immobilier. L’article 1626 pose le principe selon lequel, même en l’absence de stipulation expresse, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente. Cette disposition, qui trouve son origine dans le droit romain de la stipulatio duplae, consacre une obligation légale dont le fondement réside dans l’idée que l’acquéreur doit pouvoir jouir paisiblement de la chose acquise sans être troublé par des droits que des tiers pourraient revendiquer sur elle.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au cours des dernières années, considérablement précisé l’étendue et les limites de cette garantie, notamment dans le domaine des servitudes non apparentes. L’article 1638 du Code civil, qui constitue une application particulière de la garantie d’éviction, dispose que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, celui-ci peut demander la résiliation du contrat ou, à son choix, se contenter d’une indemnité. Dans un arrêt du 13 février 2025 promis à la plus large diffusion, la Cour de cassation a rappelé avec une particulière fermeté que « la garantie contre les charges occultes est une application du principe général de la garantie contre l’éviction, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue » (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-17.636, publié au Bulletin). En l’espèce, une acquéreure avait découvert, après la vente, la présence sous l’immeuble acquis d’un réseau d’évacuation des eaux usées non signalé dans l’acte. La cour d’appel avait rejeté son action en garantie au motif que l’acte de vente comportait une clause stipulant que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait et n’aurait aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1638 et 1627 du Code civil, jugeant que « cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées. »
La portée de cet arrêt ne saurait être sous-estimée. En consacrant une distinction nette entre les clauses relatives à l’état du bien et celles qui concernent la garantie d’éviction, la Cour de cassation invite les rédacteurs d’actes à faire preuve d’une rigueur terminologique dont les conséquences pratiques sont considérables. Toute clause d’exonération qui se bornerait à viser les défauts matériels de la chose sans mentionner expressément les charges non déclarées ou les servitudes non apparentes serait désormais inopérante à l’égard de la garantie d’éviction, quand bien même elle serait rédigée en termes généraux.
Par ailleurs, les effets de la garantie d’éviction ont également été précisés par un arrêt du 4 juillet 2024, dans lequel la troisième chambre civile a rappelé la portée de l’article 1630 du Code civil. Cet arrêt énonce que « lorsque le cédant est tenu de garantir sur le fondement de l’article précité, le cessionnaire de l’éviction du bail dont il souffre du fait que le bailleur lui dénie la qualité de locataire en raison de l’inopposabilité de la cession, il ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a payés au bailleur pour la période où le cessionnaire a occupé sans faute les locaux » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-13.822, publié au Bulletin). Dès lors, la garantie d’éviction ne se limite pas à la simple obligation de restitution du prix mais emporte des conséquences indemnitaires élargies qui protègent l’acquéreur ou le cessionnaire de bonne foi contre les conséquences financières de l’éviction, y compris lorsqu’il s’agit d’un bail commercial. La Cour de cassation confirme ainsi que le garant ne saurait réclamer au garanti évincé le remboursement de sommes qu’il a lui-même dû acquitter en raison de sa propre défaillance à l’origine de l’éviction.
L’article 1627 du Code civil autorise les parties à aménager conventionnellement l’étendue de la garantie d’éviction et même à convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Cette faculté de stipulation contraire, inhérente au principe de la liberté contractuelle, est toutefois tempérée par une jurisprudence constante qui soumet les clauses d’exonération de garantie à une interprétation restrictive. La décision du 13 février 2025 en constitue une illustration éclatante. En jugeant que la clause relative à l’état du bien, qui visait expressément les vices apparents et les vices cachés, n’excluait pas pour autant la garantie des servitudes non apparentes non déclarées, la Cour de cassation opère une distinction fondamentale entre les clauses qui concernent l’état matériel du bien et celles qui touchent aux droits des tiers sur ce bien.
Cette distinction n’est pas nouvelle, mais l’arrêt du 13 février 2025 lui confère une portée normative renouvelée en précisant le standard de clarté exigé des clauses d’exonération. La Cour rappelle en effet, en se référant à sa propre jurisprudence antérieure, que la disposition de l’article 1638 du Code civil « figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction » et constitue « une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction. » Or, il résulte de cette qualification que seules des clauses expresses et dénuées d’ambiguïté peuvent avoir pour effet d’écarter la garantie d’éviction. Une clause rédigée en termes généraux, fût-elle assortie d’une énumération indicative des causes d’exonération, ne saurait produire cet effet à l’égard des servitudes non apparentes dont l’existence n’a pas été portée à la connaissance de l’acquéreur.
À cet égard, la protection de l’acquéreur se double d’une exigence probatoire qui pèse sur le vendeur. En conséquence, il appartient à ce dernier, lorsqu’il entend s’exonérer de la garantie d’éviction, de rapporter la preuve que l’acquéreur a été informé de manière précise et complète de l’existence des charges grevant l’immeuble, ou que la clause d’exonération a été stipulée en des termes suffisamment explicites pour que l’acquéreur ait eu conscience, au moment de la vente, de l’étendue exacte des droits auxquels il renonçait. La Cour de cassation, par cette exigence de clarté et de précision, entend prévenir les situations dans lesquelles le vendeur pourrait se retrancher derrière des clauses standardisées pour échapper à une obligation dont le fondement touche à l’essence même de la vente, à savoir la transmission d’un droit de propriété paisible et incontesté.
La garantie d’éviction ne constitue pas le seul instrument de protection de l’acquéreur immobilier. Les obligations d’information précontractuelles, dont le développement constitue l’un des traits majeurs du droit contemporain de la vente, viennent compléter et parfois anticiper la protection offerte par les garanties légales. Dans le domaine spécifique des risques naturels, le législateur a institué un dispositif d’information renforcé destiné à éclairer le consentement de l’acquéreur sur la situation de l’immeuble au regard des plans de prévention des risques naturels prévisibles. L’article L. 125-5 du code de l’environnement, combiné aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, impose au vendeur de produire, dans le cadre du dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente, un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 19 février 2026 promis à la plus large publication, précisé la portée de cette obligation d’information en retenant que « si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique » (Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.524, publié au Bulletin). En l’espèce, des acquéreurs avaient acquis un terrain à bâtir sans que l’acte authentique de vente mentionne l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation du plan de prévention des risques d’inondation, intervenu postérieurement à la promesse de vente. La cour d’appel avait rejeté leur action en résolution de la vente, considérant que les acquéreurs avaient été informés du risque dès la promesse. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que « les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan. »
Cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à renforcer les obligations d’information pesant sur le vendeur immobilier. En imposant une mise à jour de l’état des risques entre la promesse et l’acte authentique lorsque le plan de prévention a été approuvé dans l’intervalle, la Cour de cassation consacre une obligation d’information continue qui ne s’épuise pas au jour de la promesse mais perdure jusqu’à la réalisation définitive de la vente. Cette solution s’applique avec une égale rigueur que le vendeur soit un particulier ou un professionnel de la construction, dès lors que le mécanisme protecteur trouve sa source dans la loi elle-même et non dans la qualité des parties. Par ailleurs, en qualifiant le plan de prévention des risques approuvé de servitude d’utilité publique, la Haute juridiction rattache explicitement cette obligation d’information au régime de la garantie d’éviction, créant ainsi un pont entre les deux institutions protectrices de l’acquéreur. Or, cette qualification permet à l’acquéreur qui n’aurait pas été dûment informé de se prévaloir non seulement des sanctions spécifiques prévues par le code de l’environnement — résolution du contrat ou diminution du prix — mais également, le cas échéant, des dispositions protectrices de la garantie d’éviction.
La coexistence de la garantie d’éviction, de la garantie des vices cachés et des obligations d’information précontractuelles invite à s’interroger sur l’articulation de ces différents régimes protecteurs. L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Enfin, l’article 1648, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ces dispositions, combinées à celles de la garantie d’éviction, dessinent un maillage protecteur qui couvre à la fois les défauts matériels affectant la chose vendue et les troubles juridiques susceptibles d’en compromettre la jouissance paisible.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile permet de dégager plusieurs principes directeurs qui gouvernent cette articulation. En premier lieu, la Cour de cassation refuse tout automatisme dans la mise en œuvre des clauses d’exonération et exige que chaque régime de garantie fasse l’objet d’une clause spécifique et expresse. L’arrêt du 13 février 2025, précité, en constitue l’illustration la plus nette : une clause qui exclut la garantie des vices apparents et des vices cachés ne saurait, en l’absence de mention expresse, produire effet à l’égard de la garantie d’éviction. En second lieu, la Cour consolide l’obligation d’information précontractuelle comme un préalable nécessaire à la validité des clauses d’exonération, particulièrement lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou lorsque la situation de l’immeuble a évolué entre la promesse et l’acte authentique. En troisième lieu, la Haute juridiction rattache progressivement les obligations d’information instituées par des législations spéciales, telle celle relative aux risques naturels, au corpus classique de la garantie d’éviction, offrant ainsi à l’acquéreur une protection substantielle renforcée.
Dès lors, l’acquéreur immobilier se trouve placé au centre d’un dispositif protecteur dont l’efficacité dépend moins de la multiplication des régimes que de leur articulation cohérente. La garantie d’éviction protège contre les troubles de droit, la garantie des vices cachés contre les défauts matériels occultes, et les obligations d’information précontractuelles visent à prévenir, en amont, les situations dans lesquelles l’acquéreur serait amené à se prévaloir de ces garanties. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en exigeant des clauses d’exonération une précision qui garantit la pleine information de l’acquéreur et en sanctionnant toute tentative de contournement des obligations légales par des stipulations générales et ambigües, contribue à l’édification d’un droit de la vente immobilière qui concilie la liberté contractuelle et la protection de la partie réputée la plus vulnérable. En conséquence, la rédaction des actes de vente immobilière impose désormais une vigilance accrue quant à la portée exacte des clauses d’exonération de garantie et à l’actualisation des informations relatives à la situation juridique et matérielle de l’immeuble vendu.
L’office du notaire, en sa qualité de rédacteur de l’acte authentique, se trouve nécessairement impacté par ces exigences jurisprudentielles. Le devoir de conseil qui pèse sur le notaire l’oblige à vérifier que les clauses d’exonération insérées dans l’acte sont conformes aux standards de précision définis par la Cour de cassation et que l’ensemble des informations requises par les législations spéciales ont été portées à la connaissance de l’acquéreur. En présence d’une clause d’exonération rédigée en termes ambigus, le notaire engage sa responsabilité s’il ne procède pas aux diligences nécessaires pour éclairer les parties sur la portée exacte de leurs engagements réciproques.
À cet égard, l’articulation entre la garantie d’éviction et les obligations d’information précontractuelles produit un effet cumulatif qui renforce, plutôt qu’elle ne les dilue, les protections offertes à l’acquéreur. La Cour de cassation, par un contrôle rigoureux de la qualification des clauses et de l’étendue des obligations d’information, veille à ce que le vendeur ne puisse se soustraire à ses obligations légales par le jeu de stipulations contractuelles insuffisamment explicites. Cette approche, qui privilégie la substance sur la forme et l’effectivité de la protection sur la liberté contractuelle abstraite, s’inscrit dans une tendance plus générale du droit des obligations contemporain qui place la loyauté et la transparence au cœur des relations contractuelles. Or, la spécificité de la vente immobilière, qui porte sur des biens d’une valeur économique et patrimoniale considérable, justifie que cette exigence de loyauté soit portée à son plus haut niveau d’intensité, tant dans la phase précontractuelle que lors de la formation du contrat et de son exécution.
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue au cours des années 2023 à 2026 témoigne d’une volonté constante de renforcer la protection de l’acquéreur immobilier en articulant de manière cohérente les régimes de la garantie d’éviction, de la garantie des vices cachés et des obligations d’information précontractuelles. L’arrêt du 13 février 2025, en exigeant qu’une clause d’exonération de la garantie d’éviction soit expresse et dépourvue d’ambigüité, et celui du 19 février 2026, en imposant une mise à jour de l’état des risques naturels entre la promesse et l’acte authentique, illustrent cette double exigence de clarté contractuelle et de loyauté précontractuelle qui innerve désormais l’ensemble du droit de la vente immobilière. Par ailleurs, l’arrêt du 4 juillet 2024 rappelle que les effets de la garantie d’éviction ne se limitent pas à la restitution du prix mais s’étendent à l’ensemble des conséquences indemnitaires de l’éviction, consacrant ainsi une protection substantielle de l’acquéreur évincé. En conséquence, la pratique notariale et la rédaction des actes de vente doivent intégrer ces exigences jurisprudentielles en veillant à la précision des clauses d’exonération et à l’exhaustivité des informations délivrées à l’acquéreur, sous peine de voir la vente remise en cause ou le vendeur exposé à des condamnations indemnitaires significatives. Cette vigilance s’impose avec une acuité particulière dans un contexte où la multiplication des dispositifs législatifs de protection élargit continuellement le périmètre des informations devant être communiquées à l’acquéreur.
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