Maître Reda KOHEN intervient en droit immobilier, droit des sociétés et droit des affaires à Paris. Première analyse offerte, réponse personnelle sous 24 heures.
100 % confidentiel · Secret professionnel · Sans engagement
Le 7 juillet 2026, le Figaro Immobilier relatait la situation d’un couple qui, après avoir confié un mandat d’entremise à un agent immobilier et reçu une offre au prix, décidait de retirer son bien du marché. L’agent affirmait que la rétractation était impossible et que ses honoraires étaient dus. Ce fait divers soulève une question juridique essentielle, trop souvent méconnue des vendeurs particuliers comme des professionnels de l’immobilier : à quel moment le consentement du vendeur se fige-t-il au point d’interdire toute rétractation unilatérale, et quelles sont les conséquences d’un refus fautif de signer l’acte authentique ? La réponse dépend tout entière de la distinction entre la phase précontractuelle, celle de la formation du contrat, et celle de son exécution. La jurisprudence de la troisième chambre civile, conjuguée aux textes issus de la réforme du droit des contrats de 2016, dessine un équilibre subtil entre la liberté individuelle de ne pas aliéner son bien et la sécurité juridique des transactions immobilières.
La formation du contrat de vente immobilière obéit à une règle simple mais d’une portée pratique considérable. Aux termes de l’article 1583 du Code civil : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » (article 1583 du Code civil). Ce texte ne subordonne la perfection de la vente à aucune formalité particulière, ce qui pourrait laisser croire qu’un simple échange verbal sur la chose et le prix suffirait à sceller irrévocablement l’engagement des parties. Il n’en est rien en pratique, car le droit de la preuve vient tempérer le droit substantiel. L’acte sous signature privée ou authentique demeure le mode de preuve par excellence de l’existence et du contenu du contrat de vente immobilière, de sorte qu’en l’absence d’écrit signé par les deux parties, le vendeur conserve la faculté de ne pas donner suite.
Dans l’hypothèse rapportée par le Figaro Immobilier, les vendeurs n’avaient signé aucun compromis ni accepté par écrit l’offre de l’acquéreur. L’agent immobilier leur avait simplement annoncé oralement détenir une offre au prix. Or, tant que le vendeur n’a pas manifesté son acceptation par un écrit, fût-ce un courriel ou un message électronique, le contrat n’est pas formé et aucune obligation de vendre ne pèse sur lui. Cette règle est confortée par l’économie générale de la loi du 6 juillet 1989 et par la pratique notariale, qui imposent la rédaction d’un avant-contrat écrit avant toute réitération par acte authentique. La sécurité juridique commande en effet qu’un engagement aussi grave que l’aliénation d’un bien immobilier ne repose pas sur un simple échange verbal.
Par ailleurs, la période qui s’écoule entre la mise en vente et la signature du compromis constitue, du point de vue du vendeur, une phase purement précontractuelle au cours de laquelle il peut librement retirer son bien du marché, refuser une offre, ou même changer d’avis sur le principe même de la vente. Aucune disposition légale ne l’oblige à poursuivre le processus. Le fondement de cette liberté réside dans le principe de l’autonomie de la volonté et dans l’absence de tout engagement juridique contraignant tant que l’échange des consentements n’a pas été matérialisé par un écrit. La seule limite à cette liberté réside dans l’hypothèse où le vendeur aurait commis une faute dans l’exercice de son droit de ne pas contracter, engageant alors sa responsabilité délictuelle sur le fondement d’un abus de droit.
Cette liberté de rétractation du vendeur avant la signature de l’avant-contrat contraste avec le régime applicable à l’acquéreur, qui bénéficie, après la signature du compromis, d’un délai légal de rétractation de dix jours prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. L’asymétrie est frappante : l’acquéreur dispose d’un droit de repentir légalement organisé après la formation du contrat, tandis que le vendeur n’en dispose d’aucun, sa liberté s’épuisant au moment même où il appose sa signature. Cette différence de traitement, qui peut paraître déséquilibrée, s’explique par la finalité protectrice du droit de la consommation immobilière, lequel considère l’acquéreur non professionnel comme la partie faible au contrat, exposée au risque d’un engagement précipité. Le vendeur, en revanche, est présumé avoir mûrement réfléchi à sa décision d’aliéner un bien qui lui appartient, ce qui justifie que sa liberté s’arrête là où commence la sécurité juridique du bénéficiaire de la promesse.
L’intervention d’un agent immobilier dans le processus de vente ne modifie en rien la liberté du vendeur de ne pas donner suite aux offres reçues. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, régit de manière impérative les relations entre l’agent immobilier et son mandant. L’article 6 de cette loi dispose que « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Cette disposition, d’ordre public, subordonne strictement le droit à honoraires de l’agent à la conclusion effective de l’opération dans un acte écrit.
Or la conclusion de l’opération au sens de la loi Hoguet s’entend non pas de la simple présentation d’un acquéreur ou de la réception d’une offre au prix, mais de la signature de l’acte constatant l’engagement définitif des parties, c’est-à-dire, dans le processus de vente immobilière, le compromis ou la promesse de vente. Le mandat d’entremise, par lequel le vendeur confie à l’agent la mission de rechercher un acquéreur, ne comporte aucune obligation de vendre à la charge du mandant. Celui-ci s’engage seulement à rémunérer l’agent si et seulement si l’opération est effectivement conclue par un acte écrit. Si le vendeur refuse de signer le compromis, il n’est redevable d’aucun honoraire, d’aucune commission, ni d’aucune indemnité compensatrice à l’égard de l’agent immobilier.
Cette solution, qui peut paraître sévère pour l’agent ayant effectué des diligences, est le corollaire nécessaire de la protection du consommateur voulue par le législateur de 1970. Le vendeur particulier, qui n’est pas un professionnel de l’immobilier, ne saurait être prisonnier d’un mandat qui ne lui imposerait aucune obligation de résultat. L’agent immobilier supporte ainsi le risque de l’échec de la transaction, sauf à stipuler dans le mandat une clause pénale ou d’exclusivité, dont la validité est toutefois strictement encadrée et dont l’application demeure subordonnée à la conclusion d’un acte écrit entre le vendeur et l’acquéreur trouvé par l’intermédiaire de l’agent. La jurisprudence veille à l’application rigoureuse de ces principes, et toute stipulation contraire serait réputée non écrite.
La situation bascule dès l’instant où le vendeur a signé un avant-contrat. L’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589 du Code civil). Cette disposition assimile la promesse synallagmatique de vente à la vente elle-même, pour autant que les éléments essentiels du contrat — la chose et le prix — soient déterminés. Il en résulte que, dès la signature d’un compromis de vente, le vendeur est irrévocablement engagé et ne peut plus se rétracter unilatéralement. La vente est parfaite, seul le transfert de propriété est différé à la signature de l’acte authentique, lequel n’est qu’une formalité de réitération et non une nouvelle rencontre des volontés.
La distinction entre la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique est ici capitale. Dans la promesse unilatérale de vente, régie par l’article 1124 du Code civil, « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis » (article 1124 du Code civil). Le promettant, qui a consenti définitivement à vendre, ne peut plus se rétracter, et la levée de l’option par le bénéficiaire suffit à former la vente, même contre la volonté du promettant. La Cour de cassation a rappelé ce principe avec netteté dans un arrêt de la troisième chambre civile du 19 janvier 2022 : « dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s’engageait à vendre et le bénéficiaire ne contractait pas l’obligation d’acheter, de sorte que l’acte authentique de vente qui suivait une promesse unilatérale de vente n’était pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci » (Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, n° 20-13.951, lien Cour de cassation).
Dans la promesse synallagmatique, les deux parties sont engagées. Le vendeur ne peut se rétracter, et l’acquéreur non plus. La seule issue, pour le vendeur qui souhaiterait revenir sur son engagement, est de solliciter la résolution judiciaire du contrat, ce qui suppose de démontrer une inexécution suffisamment grave imputable à l’acquéreur. À défaut, le refus pur et simple de signer l’acte authentique constitue une inexécution contractuelle ouvrant droit, pour l’acquéreur, à des dommages-intérêts, voire à l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire.
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 6 juillet 2023, les conditions dans lesquelles le comportement du vendeur, postérieur à la conclusion de la promesse, peut caractériser une volonté univoque de renoncer au transfert de propriété. En l’espèce, après avoir constaté que les vendeurs avaient « délivré à l’acquéreur, sans aucune explication, et alors que la condition suspensive d’obtention du prêt était toujours pendante, un congé avec refus de renouvellement du bail valant offre de vente, qui différait de la promesse synallagmatique de vente tant sur le prix de vente que sur la durée de la proposition de vente », la cour d’appel avait souverainement retenu que « ce congé, qui impartissait à l’acquéreur un délai plus court pour réaliser la vente, démontrait la volonté univoque des vendeurs de mettre fin à la relation contractuelle et de renoncer au transfert de propriété en exécution du compromis » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 21-23.924, lien Cour de cassation). En approuvant la cour d’appel, la Cour de cassation consacre la résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs, assortie de la restitution de l’indemnité d’immobilisation et de la condamnation au paiement de dommages-intérêts en application de la clause pénale.
Lorsque le vendeur, après avoir signé un compromis, refuse sans motif légitime de signer l’acte authentique de vente, il engage sa responsabilité contractuelle. L’acquéreur peut alors saisir le tribunal judiciaire pour obtenir, selon les circonstances, soit l’exécution forcée de la vente, soit la résolution du contrat aux torts du vendeur avec allocation de dommages-intérêts. L’exécution forcée, prévue par le droit commun des contrats, consiste pour le juge à constater que la vente est parfaite et à ordonner que le jugement tiendra lieu d’acte authentique, permettant ainsi la publication de la vente au fichier immobilier. Cette solution, d’une particulière sévérité, est néanmoins conforme au principe de la force obligatoire du contrat.
L’hypothèse de l’exécution forcée mérite une attention particulière en raison de ses implications pratiques. Le juge, saisi par l’acquéreur évincé, ne se borne pas à indemniser le préjudice subi : il se substitue au vendeur défaillant pour permettre la réalisation de l’opération. La décision de justice, une fois passée en force de chose jugée, vaut acte authentique et permet la publication de la vente au service de la publicité foncière. Ce mécanisme, qui trouve son fondement dans l’article 1589 du Code civil et dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation, illustre la prééminence de la sécurité juridique sur la volonté individuelle lorsque celle-ci s’est déjà exprimée dans un contrat synallagmatique. Le notaire initialement chargé de la vente peut alors instrumenter sur la base de cette décision, sans que le vendeur récalcitrant puisse s’y opposer.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 6 juillet 2023, précédemment cité, offre une illustration concrète de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne la volonté univoque des vendeurs de se soustraire à leurs obligations. Après avoir délivré un congé pour vendre qui différait de la promesse synallagmatique antérieure, les vendeurs ont été condamnés à restituer l’indemnité d’immobilisation et à payer des dommages-intérêts en application de la clause pénale. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement en relevant que la cour d’appel avait « pu, par une appréciation souveraine de la gravité de l’inexécution des obligations des vendeurs, en déduire que la vente du 18 juillet 2011 était résolue le 13 février 2014, à leurs torts exclusifs ». Ce passage éclaire le rôle du juge du fond dans l’appréciation de la gravité du manquement : il dispose d’un pouvoir souverain pour qualifier le comportement du vendeur et en tirer les conséquences sur le plan de la responsabilité contractuelle.
En pratique, les tribunaux condamnent plus fréquemment le vendeur récalcitrant à des dommages-intérêts, calculés en fonction du préjudice subi par l’acquéreur : frais engagés, perte de chance d’acquérir un bien équivalent, préjudice moral. À ces dommages-intérêts s’ajoute généralement la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur lors de la signature du compromis. L’article 1304-6 du Code civil précise qu’« en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » (article 1304-6 du Code civil). Toutefois, cette règle ne s’applique qu’à la défaillance de la condition et non au refus du vendeur de réitérer, qui constitue une inexécution contractuelle autonome.
La clause pénale, fréquemment insérée dans les compromis de vente, prévoit qu’en cas de rétractation fautive du vendeur, celui-ci devra verser à l’acquéreur une somme forfaitaire, généralement fixée entre cinq et dix pour cent du prix de vente. Cette clause a pour objet de dissuader les comportements opportunistes et de forfaitiser la réparation du préjudice. Le juge conserve toutefois le pouvoir de modérer la clause pénale si elle est manifestement excessive, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. La jurisprudence de la troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux sur la proportionnalité de ces clauses, en tenant compte de la situation respective des parties et de la gravité du manquement.
Par ailleurs, l’obligation de bonne foi qui gouverne l’ensemble des relations contractuelles trouve une application particulière dans le contentieux de la rétractation du vendeur. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 19 janvier 2022 précité, que « l’obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s’imposait en matière contractuelle » et qu’il convenait d’apprécier le comportement des parties à la date de la signature de l’acte authentique, et non à la date de la promesse. En l’espèce, la Cour a approuvé la condamnation de l’acquéreur à des dommages-intérêts pour avoir dissimulé au vendeur un accord de libération des lieux conclu avec le locataire, « de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien », ce qui manifestait « l’absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l’acquéreur ».
En ce qui concerne les honoraires de l’agent immobilier, la conclusion du compromis de vente fait naître le droit à commission, sous réserve que le mandat soit régulier et que l’agent ait effectivement présenté l’acquéreur ayant signé le compromis. L’article 6 de la loi Hoguet exige en effet que l’opération soit « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ». La signature du compromis satisfait à cette exigence, même si la vente n’est pas encore réitérée par acte authentique. Par conséquent, si le vendeur refuse ultérieurement de signer l’acte authentique, l’agent immobilier n’en conserve pas moins son droit à honoraires, dès lors que l’opération a été conclue par la signature du compromis. Cette solution assure un équilibre entre la protection du consommateur et la juste rémunération du professionnel ayant accompli sa mission.
Il convient toutefois de distinguer plusieurs situations. Si l’acquéreur présenté par l’agent signe le compromis mais que le vendeur refuse ensuite de réitérer, le droit à commission de l’agent est acquis, car l’opération a été conclue au sens de la loi Hoguet. En revanche, si le vendeur refuse de signer le compromis alors même qu’une offre au prix a été présentée par l’intermédiaire de l’agent, aucun honoraire n’est dû, car aucun acte écrit n’a constaté l’engagement des parties. Cette distinction, qui repose sur une lecture littérale de l’article 6, est souvent source de confusion chez les vendeurs particuliers, auxquels l’agent peut laisser entendre que ses honoraires sont dus dès la présentation d’un acquéreur. La pratique de certains professionnels, consistant à menacer le vendeur récalcitrant de poursuites en paiement, est juridiquement infondée tant qu’aucun compromis n’a été signé par les deux parties.
Le droit immobilier contemporain, à travers l’articulation des articles 1583 et 1589 du Code civil, de la loi Hoguet et de la jurisprudence de la troisième chambre civile, offre ainsi un cadre juridique complet qui distingue nettement la phase précontractuelle, où la liberté du vendeur demeure entière, de la phase contractuelle, où l’engagement devient irrévocable. La connaissance de ces règles par les vendeurs, les acquéreurs et les professionnels de l’immobilier constitue la première garantie contre les contentieux qui naissent de la méconnaissance des mécanismes fondamentaux de la formation du contrat de vente. Le conseil d’un avocat en droit immobilier permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser l’opération dès les premiers stades de la négociation, qu’il s’agisse de la rédaction du mandat confié à l’agent immobilier, de la négociation du compromis ou de la gestion d’un éventuel refus de réitérer.
Le droit de la vente immobilière trace une frontière nette entre la liberté de ne pas contracter et l’irrévocabilité de l’engagement. Avant la signature du compromis, le vendeur est libre de se rétracter, de refuser une offre au prix et de retirer son bien du marché, sans être redevable d’aucune commission à l’égard de l’agent immobilier. Après la signature du compromis, le vendeur est irrévocablement lié et s’expose, en cas de refus fautif de réitérer, à l’exécution forcée de la vente ou à des dommages-intérêts substantiels. La jurisprudence de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts de 2022 et 2023, veille à l’application cohérente de ces principes, en sanctionnant tant la déloyauté de l’acquéreur que la rétractation abusive du vendeur. Cette architecture juridique, fondée sur les textes du Code civil et de la loi Hoguet, garantit la sécurité des transactions immobilières sans sacrifier la liberté individuelle, et rappelle que le moment décisif du processus de vente n’est ni la mise en marché ni la réception d’une offre, mais la signature du compromis.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier pénal. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
Cliquez ou glissez vos fichiers ici
Tous formats acceptes (PDF, Word, images, etc.)
Envoi en cours…
Vos donnees sont utilisees uniquement pour traiter votre demande. Politique de confidentialite.
Maître Reda KOHEN, avocat en droit immobilier vous accueille au cœur de Paris 17ème, proche de la Place de Clichy et du Parc Monceau
11 rue Margueritte
75017 Paris, France
06 46 60 58 22
Lundi – Samedi : 9h00 – 20h00
Sur rendez-vous uniquement
Premier appel gratuit
Abonnez-vous pour poursuivre la lecture et avoir accès à l’ensemble des archives.
Poursuivre la lecture
Chargement…
Les avis ne peuvent pas être chargés sans JavaScript. Voir tous les avis sur Google.