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La vente d’un immeuble d’habitation impose au vendeur une obligation d’information dont la méconnaissance peut engager sa responsabilité sur le fondement du dol. La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entrée en vigueur le 17 avril 2024, a introduit dans le Code civil un article 1253 qui codifie le principe prétorien selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ce texte dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Or, la mise en œuvre de cette responsabilité ne se limite pas à l’action directe de la victime contre l’auteur du trouble. Elle innerve également le contentieux de la vente immobilière, lorsque l’acquéreur découvre, postérieurement à l’acquisition, que le bien qu’il a acquis est exposé à des nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Le vendeur professionnel, tenu d’une obligation d’information renforcée, doit porter à la connaissance de l’acquéreur tout élément dont il a connaissance et qui serait de nature à influencer le consentement de ce dernier. Par ailleurs, le vendeur non professionnel n’est pas exonéré de cette obligation. En conséquence, la dissimulation intentionnelle de l’existence de troubles anormaux de voisinage affectant le bien vendu constitue une réticence dolosive au sens de l’article 1137 du Code civil, texte issu de l’ordonnance du 10 février 2016, qui dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges » et que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la rigueur de cette approche dans un arrêt du 28 mai 2026 (pourvois n° 24-20.821 et n° 24-20.944, Publié au Bulletin) : « il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, FS-B).
Dans cette affaire, les acquéreurs avaient subi le comportement anormal d’un voisin occupant l’appartement contigu au leur, source d’une insécurité telle qu’elle avait provoqué une dépréciation significative de la valeur du bien acquis. Les vendeurs, qui connaissaient cette situation avant la vente, n’en avaient pas informé les acquéreurs, ce qui leur fut imputé à faute sur le terrain du dol. Dès lors, la cour d’appel de Paris, approuvée par la Cour de cassation, a souverainement évalué le préjudice subi par les acquéreurs à 15 % du prix d’acquisition, soit une somme de 106 500 euros sur un prix de vente de 710 000 euros. À cet égard, la Cour de cassation a énoncé que « le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, FS-B, § 7).
La force de cette jurisprudence est d’ouvrir une voie médiane entre l’annulation rétroactive de la vente, qui emporte des conséquences patrimoniales considérables pour les deux parties, et l’absence totale d’indemnisation, qui laisserait l’acquéreur supporter seul la charge d’un préjudice dont il n’est pas responsable. En acceptant que l’acquéreur victime d’un dol puisse conserver le bien tout en obtenant une réduction du prix, la Cour de cassation consacre une approche pragmatique du contentieux immobilier, parfaitement adaptée aux situations dans lesquelles l’acquéreur souhaite demeurer dans les lieux mais entend être indemnisé de la moins-value résultant du dol.
En effet, l’annulation de la vente emporte des restitutions réciproques régies par les articles 1352-3 et suivants du Code civil, qui imposent au vendeur de restituer le prix et à l’acquéreur de restituer le bien, ce dernier devant également rendre compte de la valeur de jouissance que la chose lui a procurée. Or, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt du 5 décembre 2024 précité, le vendeur de mauvaise foi n’est pas privé de cette créance de restitution, ce qui peut aboutir au résultat paradoxal d’un vendeur fautif percevant une indemnité d’occupation de l’acquéreur qu’il a trompé. Par ailleurs, les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts d’emprunt et les travaux réalisés par l’acquéreur ne peuvent être récupérés intégralement dans le cadre des seules restitutions réciproques et doivent faire l’objet d’une action en responsabilité distincte. Dès lors, l’action en indemnisation de l’excès de prix constitue une alternative particulièrement opportune pour l’acquéreur qui, sans renoncer à l’immeuble, entend obtenir une compensation financière correspondant à la dépréciation du bien imputable au trouble anormal de voisinage dissimulé par le vendeur.
La coexistence du dol et de la garantie des vices cachés dans le contentieux de la vente immobilière impose une analyse rigoureuse de leurs conditions respectives. Le dol, défini par l’article 1137 du Code civil, suppose la démonstration d’une intention de tromper le cocontractant, tandis que la garantie des vices cachés, régie par l’article 1641 du Code civil, repose sur l’existence d’un défaut rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute du vendeur. Par ailleurs, l’article 1648 du Code civil enferme l’action en garantie dans un bref délai, à compter de la découverte du vice, ce qui constitue une différence notable avec l’action en dol soumise au délai de prescription de droit commun.
Or, le trouble anormal de voisinage ne relève ni véritablement du vice caché, puisqu’il est extérieur au bien vendu, ni exclusivement du dol, puisque la simple ignorance légitime du vendeur peut exclure l’intention dolosive. La Cour de cassation a précisé cette distinction dans un arrêt du 21 décembre 2023 (pourvoi n° 22-21.518), en rappelant que le vendeur profane, qui n’a jamais habité les lieux et n’a hérité du bien que six mois avant la vente, peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés dès lors qu’il n’est pas établi qu’il avait connaissance des désordres avant la vente (Civ. 3e, 21 déc. 2023, n° 22-21.518). En revanche, la réticence dolosive du vendeur qui connaît l’existence du trouble anormal de voisinage et omet d’en informer l’acquéreur caractérise un dol, indépendamment de toute clause d’exonération de la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation a également énoncé, dans un arrêt du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.861), que le vendeur dont la réticence dolosive a été retenue doit répondre des conséquences de l’annulation de la vente, notamment dans le cadre des restitutions réciproques. La Cour a rappelé que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute » (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-23.861, § 9). Cette décision illustre la complexité des restitutions consécutives à l’annulation, qui imposent de distinguer les sommes personnellement perçues par le vendeur, objet des restitutions, des autres chefs de préjudice relevant de la responsabilité délictuelle.
En conséquence, la voie de l’indemnisation de l’excès de prix, consacrée par l’arrêt du 28 mai 2026, présente l’avantage de contourner ces difficultés en évitant les restitutions réciproques. L’acquéreur conserve le bien, le vendeur conserve le prix, mais ce dernier est privé de la fraction du prix correspondant à la moins-value imputable au trouble anormal de voisinage qu’il a dissimulé. Par ailleurs, l’arrêt du 5 décembre 2024 (pourvoi n° 23-16.270, Publié au Bulletin) a rappelé que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part » (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, FS-B, § 9), ce qui signifie que même le vendeur de mauvaise foi peut prétendre à une indemnité d’occupation, en application des articles 1352-3 et 1352-7 du Code civil. Dès lors, l’action en indemnisation de l’excès de prix apparaît comme une solution particulièrement équilibrée pour le contentieux immobilier.
L’action fondée sur le trouble anormal de voisinage obéit à des conditions de recevabilité que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisées de manière constante. Dans un arrêt de principe du 16 mars 2022 (pourvoi n° 18-23.954, Publié au Bulletin), la Cour a énoncé que « l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit ». Cette décision, reprise par l’arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 25-11.778), inscrit le trouble anormal de voisinage dans un régime de responsabilité objective détaché de toute appréciation subjective du comportement du propriétaire du fonds à l’origine du trouble.
Or, la question de la qualité à agir en réparation du trouble anormal de voisinage a donné lieu à une clarification jurisprudentielle importante. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 25-11.778), que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778, § 9). En d’autres termes, le juge ne peut déclarer irrecevable l’action d’un propriétaire au motif qu’il ne rapporterait pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme, cette question relevant du bien-fondé de l’action et non de sa recevabilité.
Par ailleurs, la Cour de cassation a étendu la qualité à agir à des personnes qui ne sont pas propriétaires du bien affecté par le trouble. Dans un arrêt du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-16.342), elle a jugé qu’« un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342, § 8). Cette extension de la qualité à agir témoigne de la volonté de la Cour de cassation de ne pas restreindre excessivement l’accès au juge des victimes de troubles anormaux de voisinage. Dès lors, tout occupant, quel que soit le titre de son occupation, dispose d’un intérêt légitime à agir en réparation du préjudice personnel que lui cause le trouble anormal de voisinage.
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement de l’article 31 du Code de procédure civile, qui ouvre l’action à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans l’arrêt du 20 novembre 2025 précité, que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342, § 6). En conséquence, le contentieux du trouble anormal de voisinage dans le cadre d’une vente immobilière voit s’ouvrir un large éventail de parties susceptibles d’agir, qu’il s’agisse du propriétaire, de l’occupant, du conjoint ou du locataire.
L’une des questions les plus délicates du contentieux du trouble anormal de voisinage dans la vente immobilière est celle de l’incidence de l’antériorité du trouble sur le droit à réparation de l’acquéreur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 23 novembre 2023 (pourvoi n° 22-11.047), une décision fondamentale sur ce point. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acquis leur bien alors que la situation de trouble anormal de voisinage existait déjà, la cour d’appel ayant rejeté leur action au motif qu’ils ne pouvaient se plaindre d’un trouble préexistant à leur acquisition. La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant, au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, que « sauf disposition particulière, l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci » (Civ. 3e, 23 nov. 2023, n° 22-11.047, § 21).
Cette solution est d’une importance considérable pour le contentieux immobilier. Elle signifie que l’acquéreur qui achète un bien en connaissance de l’existence d’un trouble anormal de voisinage ne renonce pas, par cette seule circonstance, à son droit d’agir contre l’auteur du trouble. À cet égard, le trouble anormal de voisinage se distingue du dol, qui suppose que l’acquéreur ait été trompé sur l’existence du trouble au moment de la vente. L’acquéreur informé du trouble peut ainsi agir directement contre l’auteur du trouble, tandis que l’acquéreur non informé peut, en outre, agir contre le vendeur sur le fondement du dol.
Par ailleurs, l’article 1253 du Code civil prévoit expressément une exception au principe de responsabilité de plein droit : « cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». Cette exception, dite de pré-occupation, constitue une limite importante au droit à réparation de l’acquéreur et doit être prise en compte dans l’évaluation du risque contentieux attaché à une acquisition immobilière.
Dans ce contexte, la Cour de cassation impose une appréciation in concreto du caractère anormal du trouble, qui doit être évalué en fonction des circonstances de temps et de lieu, indépendamment de toute considération relative à l’antériorité de l’acquisition par rapport au trouble. La jurisprudence du 23 novembre 2023 a ainsi rappelé qu’il importe peu que l’acquéreur ait acquis le bien postérieurement à la survenance du trouble, dès lors que celui-ci persiste au jour de la demande et excède les inconvénients normaux de voisinage. Cette solution, qui s’applique dans le contentieux de la réparation dirigée contre l’auteur du trouble, doit être articulée avec l’action en dol contre le vendeur, qui suppose que l’acquéreur démontre que le vendeur connaissait le trouble et l’a intentionnellement dissimulé.
En conséquence, la combinaison des règles relatives au dol et au trouble anormal de voisinage dessine un régime de protection renforcée de l’acquéreur immobilier. D’une part, l’acquéreur victime d’un dol peut agir en indemnisation de l’excès de prix, conformément à l’arrêt du 28 mai 2026, en rapportant la preuve de la réticence dolosive du vendeur. D’autre part, l’acquéreur qui connaissait le trouble au moment de la vente conserve son droit d’agir contre l’auteur du trouble en raison de sa persistance, sous réserve de l’exception de pré-occupation prévue à l’article 1253 du Code civil. La Cour de cassation, par une succession d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, a ainsi construit un édifice jurisprudentiel cohérent qui concilie la sécurité des transactions immobilières avec le droit fondamental de chacun à ne pas subir un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Dès lors, les professionnels de l’immobilier, qu’il s’agisse des agents immobiliers, des notaires ou des avocats, doivent intégrer ces exigences jurisprudentielles dans leurs pratiques. L’obligation d’information du vendeur, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, la distinction entre le dol et le trouble anormal de voisinage, la qualité à agir des occupants et l’antériorité du trouble sont autant de paramètres qui doivent être maîtrisés pour sécuriser les transactions et anticiper les risques contentieux. Or, la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en particulier l’arrêt du 28 mai 2026, ouvre une voie nouvelle et pragmatique pour les acquéreurs victimes d’un dol, en leur offrant l’alternative de l’indemnisation de l’excès de prix.
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une articulation de plus en plus précise entre le régime du dol dans la vente immobilière et celui du trouble anormal de voisinage. La consécration, par l’arrêt du 28 mai 2026, de l’action en indemnisation de l’excès de prix comme alternative à l’annulation de la vente constitue une avancée significative pour la protection des acquéreurs. Elle s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui, depuis la codification du trouble anormal de voisinage à l’article 1253 du Code civil par la loi du 15 avril 2024, tend à renforcer les droits des victimes de nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage, qu’elles soient propriétaires, locataires ou simples occupants. La combinaison de l’action en dol contre le vendeur réticent et de l’action directe contre l’auteur du trouble anormal offre désormais aux acquéreurs un arsenal juridique complet, dont la mise en œuvre suppose une connaissance précise des conditions de recevabilité, de l’étendue de la réparation et des exceptions prévues par les textes.
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