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La vente d’un immeuble donné à bail place le juriste au coeur d’une tension fondatrice du droit des biens, entre la toute-puissance du droit de propriété et la protection du locataire, titulaire d’un droit personnel dont la loi a progressivement consolidé l’assise. L’article 1743 du Code civil constitue, depuis l’ordonnance du 17 octobre 1945, la clef de voûte de cet équilibre : il dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » [[ Article 1743, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 45-2380 du 17 octobre 1945, maintenue par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616195. ]]. Ce mécanisme d’opposabilité, qui permet au contrat de bail de survivre à la transmission de l’immeuble, constitue une exception remarquable au principe de l’effet relatif des conventions posé par l’ancien article 1165 du même code. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente pour le contentieux des baux, a rendu depuis 2023 plusieurs décisions qui en précisent les contours, les conditions et les limites, dans un contexte où la pratique notariale et les stratégies contractuelles des parties ne cessent d’interroger la portée de cette règle protectrice.
Le contentieux contemporain révèle deux axes majeurs d’évolution de la jurisprudence. Le premier concerne les conditions mêmes de l’opposabilité du bail à l’acquéreur, dont la troisième chambre civile a précisé qu’elle repose avant tout sur la connaissance effective du bail par ce dernier, indépendamment de tout formalisme lié à la publicité foncière. Le second a trait aux droits spécifiques que la loi confère au locataire lorsque le propriétaire décide de vendre le bien occupé, qu’il s’agisse du congé pour vendre assorti d’une offre de préemption en matière de bail d’habitation, ou du droit de préférence reconnu au locataire commercial. Ces développements récents, qui s’échelonnent de mars 2023 à janvier 2026, intéressent directement les praticiens du droit immobilier, qu’ils assistent des vendeurs, des acquéreurs ou des preneurs confrontés à la perspective d’un changement de propriétaire du bien qu’ils occupent. Le présent article se propose d’en dresser un panorama structuré.
L’article 1743 du Code civil subordonne l’opposabilité du bail à une double condition tenant à la nature de l’acte et à la connaissance qu’en a l’acquéreur. La première exigence, de nature formelle, requiert que le bail soit authentique ou doté d’une date certaine. La seconde, plus substantielle, impose que l’acquéreur ait eu connaissance de l’existence du bail avant son acquisition. C’est sur ce second versant que la jurisprudence récente a apporté les précisions les plus significatives.
Par un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé avec force que le critère déterminant de l’opposabilité réside dans la connaissance du bail par l’acquéreur au plus tard au jour de l’acquisition [[ Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b037fcdc6046d4711366b. ]]. La Cour a censuré une cour d’appel qui, pour ordonner l’expulsion de fermiers exploitant des parcelles agricoles, avait retenu que des baux ruraux consentis par un indivisaire seul étaient inopposables à sa coïndivisaire, laquelle avait reçu en donation les droits de ce dernier. Au visa de l’article 1743, alinéa 1er, du Code civil, la Cour énonce que « le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition ». Elle en déduit que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ». La Cour reproche à la juridiction du fond de n’avoir pas recherché si la donataire avait connaissance de l’existence de baux ruraux verbaux consentis par le donateur antérieurement à la donation. Cette solution est remarquable en ce qu’elle place la connaissance personnelle de l’acquéreur au-dessus des règles de l’indivision et de l’article 815-3 du Code civil, qui exige en principe l’unanimité des indivisaires pour les actes de disposition. L’opposabilité du bail ne dépend donc pas de la validité de l’acte de location au regard des règles de la copropriété indivise, mais de la simple connaissance qu’en a celui qui acquiert la chose.
Par ailleurs, cette décision confirme que le mécanisme de l’article 1743 s’applique indistinctement à toute forme d’acquisition de la propriété, y compris la donation. La notion d’« acquéreur » y est entendue au sens le plus large, englobant tout ayant cause à titre particulier, quel que soit le mode de transmission. Cette conception extensive conforte la finalité protectrice du texte, qui est d’assurer la stabilité du preneur, indépendamment des aléas juridiques affectant la propriété du bien loué. Elle rappelle, en cela, que le droit au maintien dans les lieux du locataire constitue l’un des attributs essentiels de la protection que le législateur a entendu attacher au contrat de bail depuis la loi du 6 juillet 1989, et que la Cour de cassation veille à ne pas laisser contourner par des montages juridiques qui, sous couvert d’une transmission de propriété entre membres d’une même famille, aboutiraient à priver le preneur de la jouissance paisible du bien donné à bail.
La solution retenue s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence plus ancienne qui permet au locataire de se prévaloir du bail à l’encontre de l’acquéreur dès lors que ce dernier en a eu connaissance, même indirectement. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 16 mai 2024, que cette connaissance peut résulter de la simple mention du bail dans l’acte de vente, mais également de tout autre élément de nature à établir que l’acquéreur ne pouvait ignorer l’existence de la location. La Cour privilégie ainsi une approche concrète, fondée sur les circonstances de l’espèce, plutôt qu’un formalisme rigide qui réduirait la portée protectrice de l’article 1743. Cette orientation jurisprudentielle est d’une importance pratique considérable pour les praticiens du contentieux locatif, qui doivent être attentifs à rassembler, dès la phase précontentieuse, tous les éléments de nature à établir la connaissance effective du bail par l’acquéreur, quelle que soit la nature de l’acte translatif de propriété.
L’opposabilité du bail à l’acquéreur ne saurait toutefois être conçue comme un transfert intégral et instantané de l’ensemble des droits et obligations nés du contrat de location. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 mai 2024 publié au Bulletin, rappelé une distinction fondamentale entre les obligations attachées à la qualité de bailleur qui sont transmises à l’acquéreur et les obligations personnelles du bailleur originaire qui lui demeurent propres [[ Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a1c798cdd00008064f4c. ]].
En l’espèce, une locataire commerciale avait acquitté des charges locatives entre les mains du bailleur originaire avant la vente de l’immeuble. L’acte de vente stipulait une clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux postérieur au transfert de propriété, même si la cause en était antérieure. La locataire, estimant avoir payé indûment certaines charges, avait assigné le bailleur originaire en restitution. La cour d’appel avait mis ce dernier hors de cause au motif que la clause de subrogation transférait à l’acquéreur l’intégralité des obligations nées du bail. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1165 et 1376 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’article 1743, alinéa 1er, du même code. Elle affirme que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur ».
Cette solution, d’une grande portée pratique, consacre le principe selon lequel la vente de la chose louée opère un transfert partiel des obligations du bailleur : l’acquéreur devient le nouveau bailleur pour l’avenir, mais le vendeur demeure tenu des obligations nées et exigibles avant la vente. En conséquence, la clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente est inopposable au locataire, qui n’y est pas partie et auquel elle ne peut nuire en vertu du principe de l’effet relatif des conventions. Cette jurisprudence s’inscrit dans la droite ligne de la position constante de la Cour de cassation, qui refuse de permettre au bailleur originaire de s’exonérer de ses responsabilités personnelles par le simple effet d’une clause contenue dans un acte auquel le locataire est tiers. Elle confirme que l’opposabilité du bail à l’acquéreur, si elle protège le locataire contre l’expulsion, n’a pas pour effet de décharger le vendeur de ses dettes de restitution antérieures à la transmission.
La décision rappelle, par ailleurs, que les dispositions de l’article 1743 du Code civil, qui tendent à protéger le locataire en maintenant le bail nonobstant la vente, ne sauraient être détournées de leur finalité pour restreindre les droits du preneur à l’égard du bailleur originaire. Le texte instaure une protection supplémentaire au profit du locataire, non une limitation de ses droits.
Au-delà du principe d’opposabilité du bail, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a institué un dispositif protecteur spécifique lorsque le bailleur entend vendre le logement occupé. L’article 15, II, de cette loi impose au propriétaire de délivrer un congé pour vendre qui vaut offre de vente au profit du locataire et qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée [[ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, II, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108. ]]. Le non-respect de ce formalisme est sévèrement sanctionné, ainsi que le rappelle la jurisprudence récente.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les exigences de ce formalisme dans un arrêt du 25 janvier 2024 [[ Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.662, https://www.courdecassation.fr/decision/65b207b3c4cf860008dff1aa. ]]. En l’espèce, une locataire contestait la validité d’un congé pour vendre au motif que l’offre de vente ne mentionnait pas la parcelle de terrain entourant le bâtiment ni le chemin d’accès en copropriété, et qu’elle comportait des imprécisions sur la consistance exacte du bien vendu. La Cour approuve les juges du fond d’avoir validé le congé, après avoir souverainement retenu que l’omission du garage n’était pas de nature à induire la locataire en erreur sur la consistance du bien vendu, dès lors que ce local était inclus dans le bâtiment d’habitation donné à bail, et que l’absence de mention de la parcelle de terrain et du chemin d’accès n’avait pas causé grief à la locataire qui n’avait jamais manifesté son intention de se porter acquéreur du logement loué. Cette décision illustre une approche pragmatique du formalisme protecteur : l’annulation du congé n’est pas automatique et suppose la démonstration d’un grief effectif pour le locataire. Le vice affectant l’offre de vente doit avoir été de nature à compromettre la décision du preneur d’exercer ou non son droit de préemption.
Par ailleurs, une décision du 1er mars 2023, publiée au Bulletin, est venue préciser les conséquences financières de l’exercice du droit de préemption subsidiaire par le locataire [[ Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63fefbfc002ac605de15b296. ]]. Dans cette espèce, des propriétaires avaient délivré un congé pour vendre à leurs locataires au prix de 400 000 euros. L’offre ayant été refusée, les bailleurs avaient confié un mandat de recherche à une agence immobilière, laquelle avait présenté des acquéreurs avec lesquels un compromis de vente avait été signé au prix de 380 000 euros, dont 10 000 euros de commission d’agence. Les locataires, informés par le notaire de ces nouvelles conditions plus avantageuses, avaient exercé leur droit de préemption subsidiaire et acquis le bien. L’agence immobilière leur réclamait le paiement de la commission. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui avait fait droit à cette demande, au visa des articles 15, II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 2 janvier 1970. Elle retient que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ». Cette solution est d’une importance considérable : le droit de préemption subsidiaire du locataire s’exerce indépendamment de l’intervention d’un agent immobilier, dont la rémunération ne saurait être mise à la charge du preneur qui ne fait qu’user d’une prérogative légale. En d’autres termes, le prix payé par le locataire préempteur doit être le prix net vendeur, hors commission d’agence.
La protection du locataire ne s’arrête pas à la phase précontractuelle de la vente. La loi lui confère également des droits au stade de l’exécution de la transaction, dont le non-respect est sanctionné par des nullités ou des actions en responsabilité. Le droit de préemption, qu’il s’agisse de celui du locataire d’habitation prévu par l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, ou de celui du locataire commercial régi par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, constitue à cet égard un instrument de protection essentiel.
La protection du locataire au stade de l’exécution de la vente immobilière revêt un caractère d’ordre public qui interdit aux parties d’y déroger par convention. Les clauses insérées dans l’acte de vente, qui tendraient à limiter ou à exclure les droits du locataire, sont réputées non écrites, ainsi que le rappelle régulièrement la Cour de cassation. Cette nullité de plein droit s’étend aux clauses de l’acte de vente qui priveraient le locataire du bénéfice de la notification des conditions de la vente ou qui imposeraient au preneur des charges financières indues, telles que la commission de l’agent immobilier.
S’agissant du locataire commercial, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 29 juin 2023 publié au Bulletin, apporté une contribution décisive à la définition de son champ d’application [[ Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21bc9624cb05db7ae660. ]]. La question posée à la Cour était celle de la définition du local à usage industriel, expressément exclu du bénéfice du droit de préférence par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Après avoir constaté le silence des textes, la Cour s’est livrée à une analyse des travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et s’est référée à la définition dégagée par le Conseil d’État en matière fiscale. Elle pose en principe que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant ». Cette définition, par sa précision, circonscrit le domaine de l’exclusion et, par contrecoup, délimite le périmètre de la protection offerte aux locataires commerciaux et artisanaux. Elle constitue un apport doctrinal significatif dans une matière où la jurisprudence était encore embryonnaire.
En matière de bail d’habitation, la violation du droit de préemption du locataire est sanctionnée par la nullité de la vente, ainsi que le prévoit expressément l’article 15, II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989. Cette nullité, qui est une nullité relative destinée à la protection du locataire, peut être invoquée par ce dernier dans un délai de cinq ans à compter de la vente, en application de l’article 2224 du Code civil [[ Article 2224 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017156. ]]. La Cour de cassation veille à l’effectivité de cette sanction, en censurant les décisions qui, par une application trop restrictive des conditions de la nullité, priveraient le locataire de la protection voulue par le législateur.
En outre, lorsque la vente est intervenue en méconnaissance des droits du locataire, ce dernier dispose également d’une action en responsabilité civile à l’encontre du vendeur, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour obtenir réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance d’acquérir le bien. Cette action est distincte de l’action en nullité et peut être exercée cumulativement ou indépendamment de celle-ci. La jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne ainsi d’une volonté constante de renforcer l’effectivité des droits du locataire confronté à la vente du bien qu’il occupe, en multipliant les voies de recours et en sanctionnant fermement les comportements qui tendraient à éluder les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, le contentieux récent révèle que la question de la charge de la preuve constitue un enjeu procédural déterminant dans les litiges relatifs au droit de préemption du locataire. Il appartient au propriétaire qui entend se prévaloir d’une cause d’exclusion du droit de préemption d’en rapporter la preuve, conformément au principe posé par l’article 1353 du Code civil selon lequel celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation. La Cour de cassation sanctionne les inversions de charge de la preuve qui conduiraient à faire peser sur le locataire l’obligation de démontrer qu’il remplit les conditions du bénéfice du droit de préemption, alors que ce droit est le principe et que les exceptions doivent être prouvées par celui qui les invoque.
Le panorama jurisprudentiel des années 2023 à 2026, sous l’égide de la troisième chambre civile, révèle une double dynamique dans le contentieux de la vente de l’immeuble loué. La première tend au renforcement de l’opposabilité du bail à l’acquéreur, en subordonnant celle-ci à la seule connaissance effective de l’existence du bail par ce dernier, sans qu’un formalisme excessif ni le respect des règles de l’indivision ne puissent y faire obstacle. La seconde tend à l’affermissement des droits spécifiques du locataire dans la procédure de vente, qu’il s’agisse de l’exigence d’un congé pour vendre assorti d’une offre de préemption régulière, de l’impossibilité de faire supporter au preneur la commission de l’agent immobilier, ou de la définition du champ d’application du droit de préférence du locataire commercial. L’ensemble de ces décisions dessine un équilibre jurisprudentiel qui, sans remettre en cause la liberté du propriétaire de disposer de son bien, garantit au locataire une protection effective contre les conséquences potentiellement préjudiciables d’un changement de propriétaire. Cette construction, qui puise ses fondements dans l’article 1743 du Code civil et dans les lois spéciales de 1970, 1989 et 2014, constitue l’un des piliers du droit contemporain des baux et appelle l’attention soutenue des praticiens qui accompagnent vendeurs, acquéreurs et locataires dans les opérations de cession d’immeubles occupés.
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