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Le dol, défini par l’article 1137 du code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, inclut expressément, depuis l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Cette conception extensive de la réticence dolosive trouve dans le contentieux de la vente immobilière un terreau particulièrement fertile, tant les informations susceptibles d’affecter la valeur ou l’usage d’un bien sont nombreuses et souvent inégalement réparties entre le vendeur, qui connaît l’immeuble pour l’avoir occupé ou exploité, et l’acquéreur, qui le découvre à l’occasion de visites nécessairement sommaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de manière constante, rappelé que le vendeur ne saurait se retrancher derrière la visite des lieux par l’acquéreur pour s’exonérer de son obligation d’information, dès lors que les constatations visuelles ne permettent pas de déceler les vices juridiques ou administratifs affectant le bien. À cet égard, l’obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1604 du code civil ne se réduit pas à la simple remise matérielle du bien, mais implique également la transmission d’un immeuble dont l’acquéreur peut user conformément à sa destination prévisible.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes le 11 février 2025, dans une affaire qui a défrayé la chronique et a fait l’objet d’une large couverture médiatique durant l’été 2026, en offre une illustration saisissante. Un couple avait acquis, en mars 2015, un appartement en souplex au prix de 89 000 euros, avant de découvrir, trois années plus tard, que le bien était frappé depuis mai 2013 d’un arrêté d’insalubrité, consécutif à la transformation irrégulière de caves en studio d’habitation par le précédent propriétaire. Le vendeur avait expressément déclaré dans l’acte notarié qu’aucune construction n’avait été réalisée au cours des dix dernières années, alors même qu’il avait procédé à cette transformation sans autorisation. La cour d’appel de Rennes a jugé que « l’habitabilité d’un bien, que ce soit pour y vivre ou pour le louer, constitue une qualité essentielle attendue par tout acheteur », et que le simple fait d’avoir visité les lieux ne permettait pas aux acquéreurs de deviner les conséquences administratives et sanitaires de l’arrêté d’insalubrité. En conséquence, la vente a été annulée et le vendeur condamné à restituer le prix, les frais de notaire, les charges de copropriété, les taxes foncières, les frais d’emprunt ainsi que des dommages et intérêts, pour un montant total excédant 160 000 euros.
Par ailleurs, la Cour de cassation a réaffirmé, dans un arrêt du 9 avril 2026, la rigueur de l’obligation d’information du vendeur immobilier en censurant une cour d’appel qui avait refusé de caractériser le dol au motif que les acquéreurs avaient pu constater par eux-mêmes certains désordres lors des visites. La troisième chambre civile a jugé que la déclaration de la venderesse dans l’acte notarié, indiquant qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun ouvrage relevant de la garantie décennale n’avait été réalisé, alors que celle-ci avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure du bâtiment et avait fait exécuter des travaux de gros œuvre en 2016, caractérisait une réticence dolosive justifiant l’annulation de la vente. La Cour a expressément approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l’escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations ».
Or, cette rigueur dans l’appréciation de la réticence dolosive n’est pas nouvelle. Dès le 16 mars 2023, la troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans une affaire où le vendeur soutenait que l’acquéreur avait pu apprécier l’état du bien lors des visites, que la connaissance purement visuelle des lieux ne saurait suppléer l’absence d’information sur les caractéristiques essentielles du bien, spécialement lorsque celles-ci relèvent d’éléments que seul le vendeur, en sa qualité de propriétaire antérieur, est en mesure de connaître et de communiquer. En conséquence, le vendeur professionnel comme le vendeur particulier sont tenus d’une obligation de loyauté qui leur impose de révéler spontanément à l’acquéreur toute information dont ils savent qu’elle est de nature à influencer sa décision de contracter ou les conditions financières de l’opération.
À cet égard, le succès d’une action en annulation pour dol suppose que l’information dissimulée ait revêtu un caractère déterminant du consentement de l’acquéreur, ce que les juges du fond apprécient souverainement à la lumière des circonstances de chaque espèce. La Cour de cassation exerce toutefois un contrôle disciplinaire sur la qualification juridique des faits, notamment pour vérifier que les juges ont bien caractérisé l’intention du vendeur de tromper son cocontractant et le lien causal entre la réticence et le consentement vicié. Dans l’arrêt précité du 9 avril 2026, la troisième chambre civile a ainsi considéré que « l’importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d’humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l’information que la venderesse aurait dû délivrer aux acquéreurs une importance déterminante », légitimant l’annulation de la vente. Dès lors, l’acquéreur qui entend obtenir l’annulation de la vente sur le fondement du dol doit rapporter la preuve, d’une part, de la dissimulation intentionnelle d’une information par le vendeur et, d’autre part, du caractère déterminant de cette information sur son consentement.
Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par la production de l’acte notarié contenant des déclarations mensongères du vendeur, de correspondances, d’attestations ou de constats d’huissier. La déclaration du vendeur dans l’acte authentique, par laquelle il certifie n’avoir effectué aucune construction ou rénovation dans les dix dernières années, constitue à cet égard un élément de preuve particulièrement significatif, dès lors que sa fausseté est établie. Or, il convient de relever que la jurisprudence n’exige pas que l’information dissimulée porte sur un élément qui aurait rendu le bien totalement impropre à sa destination, mais seulement qu’elle ait été de nature à vicier le consentement de l’acquéreur, c’est-à-dire à le déterminer à contracter à des conditions différentes de celles auxquelles il aurait consenti s’il avait été dûment informé. Par ailleurs, le dol incident, qui n’affecte que les conditions économiques de l’opération sans remettre en cause l’existence même du consentement, ouvre droit à des dommages et intérêts mais non à l’annulation du contrat, tandis que le dol principal, qui a déterminé l’acquéreur à contracter, justifie la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1178 du code civil.
En conséquence, le dol peut résulter aussi bien de la dissimulation d’un vice matériel grave, tel que des fissures affectant les fondations, des infiltrations récurrentes ou une exposition à des risques naturels non déclarés, que de la réticence sur une situation juridique ou administrative précaire, comme un arrêté d’insalubrité, une procédure d’expropriation en cours, l’absence de conformité des travaux aux autorisations d’urbanisme, ou encore l’existence de servitudes non apparentes grevant le fonds. La troisième chambre civile a, dans ce contexte, progressivement étendu le spectre des informations dont la dissimulation est sanctionnée, en considérant que pèse sur le vendeur une obligation d’information qui ne se limite pas aux seuls vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, mais s’étend à tout élément que l’acquéreur ne peut raisonnablement découvrir par lui-même et dont le vendeur connaît l’importance pour la décision d’acquérir. Cette autonomie de l’action en dol par rapport à l’action en garantie des vices cachés permet à l’acquéreur de solliciter, non pas seulement une réduction du prix ou la résolution de la vente, mais la nullité du contrat lui-même, avec les conséquences indemnitaires et restitutoires qui en découlent. L’acquéreur conserve néanmoins la faculté d’opter pour l’action en garantie des vices cachés, laquelle obéit à un régime probatoire distinct et à un bref délai de prescription, ou de cumuler les deux actions lorsque les conditions propres à chacune sont réunies. Cette option procédurale n’est pas dénuée de conséquences stratégiques, car l’action en dol permet d’échapper au bref délai de l’article 1648 du code civil, qui impose à l’acquéreur d’agir dans les deux ans de la découverte du vice, tandis que l’action en nullité pour dol se prescrit par cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, conformément à l’article 2224 du code civil.
L’annulation de la vente emporte, en vertu de l’article 1178 du code civil, l’anéantissement rétroactif du contrat, qui est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. Le vendeur est ainsi tenu de restituer à l’acquéreur le prix de vente, tandis que l’acquéreur doit restituer le bien immobilier au vendeur. Toutefois, la pratique contentieuse révèle que la restitution du prix ne constitue que la partie émergée des sommes auxquelles le vendeur peut être condamné, dès lors que l’acquéreur victime du dol est fondé à solliciter, outre la restitution du prix, le remboursement des frais accessoires exposés à l’occasion de la vente et la réparation des préjudices consécutifs à l’acquisition, en application du dernier alinéa de l’article 1178 qui dispose qu’« indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».
Dans l’affaire du souplex insalubre jugée par la cour d’appel de Rennes, le vendeur a ainsi été condamné à restituer le prix de vente de 89 000 euros, mais également à rembourser 19 319 euros au titre des frais de notaire, des charges de copropriété et des taxes foncières acquittés par les acquéreurs, ainsi que 46 006 euros au titre des frais générés par les emprunts souscrits pour financer l’acquisition, sans préjudice de l’indemnisation du préjudice moral et des frais de justice. Cette décision illustre la double nature de la créance de l’acquéreur victime du dol : une créance de restitution, qui vise à replacer les parties dans leur situation patrimoniale antérieure par l’anéantissement rétroactif des prestations exécutées, et une créance indemnitaire, qui tend à réparer les conséquences dommageables du comportement dolosif. Or, ces deux créances obéissent à des régimes distincts, la première relevant du droit des restitutions et la seconde du droit de la responsabilité civile, ce qui présente un intérêt pratique considérable pour la computation des intérêts moratoires, la détermination du point de départ de la prescription et l’articulation avec les éventuelles demandes reconventionnelles du vendeur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans son arrêt du 5 décembre 2024 publié au Bulletin, validé la condamnation du vendeur à indemniser l’acquéreur au titre du préjudice résultant de l’augmentation des prix du marché immobilier. La cour d’appel de Versailles avait retenu que les acquéreurs « devaient racheter une maison d’habitation après annulation de la vente du 15 septembre 2017 » et « justifiaient d’une hausse du marché immobilier de 21,50 % », ce qui caractérisait selon les juges du fond « l’existence d’un préjudice direct et certain ». La Cour de cassation a approuvé cette analyse en jugeant que le moyen soutenant le caractère hypothétique de ce préjudice n’était pas fondé. Cet élargissement jurisprudentiel des chefs de préjudice indemnisables traduit la volonté de replacer effectivement l’acquéreur dans la situation qui aurait été la sienne si la vente n’avait pas été conclue, conformément au principe de réparation intégrale sans perte ni profit.
L’apport jurisprudentiel le plus significatif de la période récente réside dans la reconnaissance, au profit du vendeur dont la faute a pourtant causé l’annulation, d’une créance d’indemnité d’occupation à l’encontre de l’acquéreur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par deux arrêts rendus à quelques mois d’intervalle, profondément renouvelé l’analyse des restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière pour dol. Dans un premier arrêt du 5 décembre 2024, publié au Bulletin, la Cour a posé un principe dont la portée doctrinale est considérable, en jugeant que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part ». En l’espèce, la cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par les vendeurs au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs était « la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive ».
Cette motivation, pourtant empreinte d’une certaine logique d’équité, a été censurée par la Cour de cassation au visa des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du code civil, dont la combinaison commande que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée » et que « celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement » tandis que « celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande ». La Cour en déduit que si « la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande ». En d’autres termes, la Cour de cassation affirme que le droit à restitution du vendeur, même fautif, constitue une créance autonome, distincte de toute appréciation de sa responsabilité dans la conclusion du contrat annulé.
Par un second arrêt du 9 avril 2026, la troisième chambre civile a confirmé cette solution, en l’étendant à l’hypothèse où la cour d’appel avait cru pouvoir écarter la restitution de la valeur de jouissance en se fondant sur l’effet rétroactif de l’annulation. La cour d’appel de Rouen avait en effet rejeté la demande reconventionnelle de la venderesse en paiement d’une indemnité d’occupation par les acquéreurs, au motif que « cette prétention, qui tend, à la suite de l’annulation de la vente, au bénéfice d’une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne peut aboutir en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en rappelant, au visa du seul article 1352-3 du code civil, que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ». Ce faisant, la Haute juridiction consacre une dissociation radicale entre, d’une part, l’effet rétroactif de l’annulation qui anéantit le contrat et, d’autre part, l’obligation de restitution de la valeur de jouissance, laquelle survit à cet anéantissement précisément parce qu’elle en constitue la conséquence légale.
En conséquence, le régime des restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière pour dol se caractérise désormais par une dissociation nette entre la sanction du comportement dolosif du vendeur, qui se traduit par l’annulation de la vente et l’allocation de dommages et intérêts à l’acquéreur, et le droit du vendeur à obtenir de l’acquéreur la valeur de la jouissance du bien, laquelle lui est due indépendamment de sa propre faute. Cette dissociation, qui peut paraître sévère pour l’acquéreur victime du dol, se justifie par la nature objective des restitutions, lesquelles ne constituent pas une sanction civile mais la simple conséquence mécanique de l’anéantissement rétroactif du contrat. Ainsi, l’acquéreur qui a occupé le bien pendant plusieurs années avant d’obtenir l’annulation de la vente devra, en principe, verser au vendeur une indemnité correspondant à la valeur de cette jouissance, calculée à compter du jour de la demande en justice, tandis que le vendeur devra, de son côté, restituer le prix et indemniser l’acquéreur des préjudices consécutifs au dol. Dès lors, la liquidation des comptes entre les parties après annulation suppose une opération de compensation entre ces créances réciproques, dont la technicité commande une analyse rigoureuse de l’assiette et de l’évaluation de chacune des créances de restitution et d’indemnisation.
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation met en évidence une double dynamique dans le contentieux de l’annulation des ventes immobilières pour dol. D’une part, le contrôle rigoureux de la caractérisation du dol, qui impose au vendeur une obligation d’information étendue dont le non-respect est sévèrement sanctionné, consolide la protection du consentement de l’acquéreur en érigeant la loyauté précontractuelle en principe fondamental du droit de la vente immobilière. D’autre part, la clarification du régime des restitutions, et singulièrement la reconnaissance par deux arrêts publiés de décembre 2024 et d’avril 2026 du droit du vendeur fautif à une indemnité d’occupation, illustre l’autonomie des règles restitutoires par rapport aux règles de la responsabilité civile, et invite les praticiens à une analyse rigoureuse des créances et dettes réciproques nées de l’annulation. Cette construction prétorienne, qui conjugue protection renforcée de l’acquéreur et jeu mécanique des restitutions, est appelée à devenir un cadre de référence pour le traitement des litiges relatifs aux vices du consentement dans la vente immobilière. En définitive, si l’annulation de la vente pour dol constitue une sanction à la mesure de la gravité des manquements du vendeur, la liquidation des restitutions qui en découle impose de conserver à l’esprit que les comptes entre les parties obéissent à une logique propre, fondée sur le principe de l’interdiction de l’enrichissement injustifié bien plus que sur l’idée de punition. C’est à cette condition que l’équilibre contractuel, rompu par le dol, pourra être rétabli sans créer de nouvelles injustices.
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