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Lorsqu’un acquéreur découvre, après la signature de l’acte authentique, que l’immeuble qu’il vient d’acquérir est exposé à des nuisances sonores continues provenant d’un fonds voisin, la question de la validité de son consentement se pose avec une acuité particulière. Le vendeur qui a sciemment dissimulé l’existence d’un trouble anormal de voisinage engage-t-il sa responsabilité au-delà de la simple restitution du prix ? Quelle est, dans cette hypothèse, la situation du tiers auteur des nuisances, dont l’activité est à l’origine de l’anéantissement du contrat ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 8 janvier 2026, a apporté des réponses décisives à ces interrogations, en précisant l’articulation entre les restitutions consécutives à l’annulation de la vente et les responsabilités respectives du vendeur réticent et du tiers fautif.
L’arrêt rendu le 8 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.861) s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui, depuis la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, a considérablement renforcé l’obligation d’information pesant sur le vendeur d’un bien immobilier. Il présente toutefois l’originalité de concerner non pas un vice intrinsèque de la chose vendue, mais un trouble anormal de voisinage émanant d’un tiers, dont la connaissance par l’acquéreur aurait été déterminante de son consentement. La Cour de cassation y opère une distinction rigoureuse entre le régime des restitutions, qui relève exclusivement du rapport contractuel entre vendeur et acquéreur, et celui de la responsabilité extracontractuelle, qui peut être recherchée contre le tiers auteur du trouble.
Cette décision invite à examiner, d’une part, le fondement de l’obligation d’information du vendeur confronté à un trouble anormal de voisinage affectant l’immeuble vendu (I), et d’autre part, les conséquences de l’annulation de la vente sur les obligations de restitution et de réparation à l’égard du vendeur et du tiers (II).
Aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Ce texte, issu de la loi de ratification du 20 avril 2018, a consacré la notion de réticence dolosive que la jurisprudence avait construite de longue date, en érigeant le silence intentionnel en vice du consentement autonome. La loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, en son article 3, a inséré dans l’article 1137 un second alinéa qui dispose que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » (article 1137 du Code civil).
Parallèlement, l’article 1112-1 du même code impose à celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce devoir d’information, que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure, est susceptible d’entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants lorsqu’il n’est pas respecté (article 1112-1 du Code civil).
Ces deux fondements, bien que distincts, se complètent dans l’hypothèse d’une vente immobilière où le vendeur tait des informations essentielles. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans l’arrêt du 8 janvier 2026, que le vendeur d’un immeuble est tenu d’informer l’acquéreur des nuisances sonores affectant l’immeuble vendu, dont il a connaissance, dès lors que cette information est de nature à influencer le consentement de l’acquéreur. La cour d’appel de Versailles avait, en l’espèce, prononcé la nullité de la vente d’une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce, après avoir constaté que les nuisances sonores résultant de l’activité commerciale constituaient un élément déterminant du consentement des acquéreurs, que le vendeur connaissait et qu’il avait intentionnellement dissimulé.
La Cour de cassation a, sur ce point, rejeté le pourvoi du vendeur, confirmant ainsi la qualification de dol par réticence. Elle a notamment considéré que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-23.861). Cette formule, qui synthétise l’articulation entre restitutions et responsabilité, constitue l’un des apports majeurs de la décision.
Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 5 juin 2025, que « l’obligation de restitution du capital au prêteur ensuite de l’anéantissement d’un contrat de crédit affecté, consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l’emprunteur » (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.493). Cette solution, qui distingue clairement la restitution contractuelle de la réparation indemnitaire, éclaire la portée de l’arrêt du 8 janvier 2026 et confirme la rigueur avec laquelle la Cour de cassation délimite le périmètre des restitutions consécutives à l’annulation.
La notion de trouble anormal de voisinage, construction prétorienne fondée sur la théorie de la responsabilité sans faute, constitue un contentieux autonome et abondant devant la troisième chambre civile. Le principe, dégagé dès le milieu du XIXe siècle et constamment réaffirmé depuis, veut que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », obligation qui pèse sur le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds à l’égard de ses voisins, indépendamment de toute faute.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 8 janvier 2026, les acquéreurs avaient acquis une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce exploité par la société Établissements Pierre Gillet. Les nuisances sonores résultant de cette activité commerciale avaient été constatées par une expertise judiciaire, qui avait établi leur caractère anormal. Les acquéreurs avaient alors assigné le vendeur et la société exploitant le commerce en nullité de la vente et en dommages-intérêts. La cour d’appel de Versailles avait fait droit à leur demande, prononcé la nullité de la vente, et condamné in solidum le vendeur et la société Établissements Pierre Gillet à diverses sommes.
La Cour de cassation a, sur le principe de l’annulation de la vente, approuvé la cour d’appel. La dissimulation par le vendeur de l’existence de nuisances sonores anormales affectant l’immeuble vendu constitue bien un dol par réticence, dès lors que cette information, si elle avait été portée à la connaissance des acquéreurs, les aurait conduits à renoncer à l’acquisition ou à en négocier le prix à la baisse. Le caractère déterminant de l’information s’apprécie in concreto, au regard des circonstances de l’espèce, et il appartient aux juges du fond d’en apprécier souverainement l’existence.
La Cour de cassation a également rappelé, par un arrêt du 25 juin 2026, que le juge des référés peut ordonner, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme. Dans cette décision, la troisième chambre civile a jugé que « le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention » européenne des droits de l’homme (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, publié au Bulletin). Si cette décision concerne le trouble manifestement illicite en matière d’urbanisme, le principe de proportionnalité qu’elle consacre, au regard de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, irrigue l’ensemble du contentieux des troubles de voisinage.
Or, l’articulation entre le trouble anormal de voisinage, dont la réparation peut être demandée au tiers auteur sur le fondement de la responsabilité sans faute, et le dol par réticence, qui justifie l’annulation de la vente lorsque le vendeur a dissimulé l’existence d’un tel trouble, constitue précisément le nœud de l’arrêt du 8 janvier 2026. La cour d’appel avait retenu « qu’il existe un lien de causalité direct et certain entre le préjudice subi par les acquéreurs, contraints de solliciter l’annulation de la vente, et les nuisances sonores dont la société Établissements Pierre Gillet est reconnue responsable ». La Cour de cassation, sans remettre en cause le principe de cette responsabilité, a toutefois censuré la cour d’appel sur l’étendue des condamnations prononcées.
L’article 1178 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé » et que « les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ». L’annulation emporte ainsi un anéantissement rétroactif du contrat, dont la conséquence première est la remise des parties dans l’état antérieur à sa conclusion (article 1178 du Code civil).
Dans l’arrêt du 8 janvier 2026, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser l’étendue des restitutions dues par le vendeur à la suite de l’annulation de la vente. Elle a d’abord rappelé, au visa de l’article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016 et de l’article 1382 devenu 1240 du même code, que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues ». La cour d’appel de Versailles avait condamné le vendeur à payer aux acquéreurs la somme de 93 716,37 euros au titre des frais afférents à la vente, en retenant que « la vente étant annulée, le vendeur doit restituer le prix qui lui a été payé et les frais attachés à l’acte ». La Cour de cassation a censuré cette analyse : « en statuant ainsi, alors que les frais attachés à l’acte ne relevaient pas des restitutions, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. Par un arrêt du 5 juin 2025, elle avait déjà rappelé que « la nullité emporte anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l’état antérieur à la conclusion de celui-ci, ce qui donne lieu à des restitutions réciproques entre elles », avant de préciser que la société HPA Holding n’ayant pas la qualité de partie au contrat de vente, elle ne pouvait être condamnée à restituer l’apport personnel des acquéreurs. La restitution est ainsi strictement cantonnée aux parties au contrat annulé : le vendeur restitue le prix à l’acquéreur, et l’acquéreur restitue la chose au vendeur.
L’article 1352-3 du Code civil précise que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée », la valeur de la jouissance étant évaluée par le juge au jour où il se prononce. L’article 1352-5, quant à lui, dispose que « pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution » (article 1352-5 du Code civil).
Dans l’affaire du 8 janvier 2026, la cour d’appel avait condamné la société Établissements Pierre Gillet, in solidum avec le vendeur, à rembourser aux acquéreurs le montant de leurs travaux d’amélioration, soit 35 808,73 euros. La Cour de cassation a censuré cette condamnation au visa de l’article 1381 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016, en retenant que « l’immeuble étant restitué au vendeur, seul celui-ci était tenu des dépenses nécessaires et utiles qui avaient été faites pour sa conservation ». Cette solution est particulièrement éclairante : elle signifie que les dépenses utiles engagées par l’acquéreur sur l’immeuble relèvent exclusivement des restitutions entre parties au contrat annulé, et ne peuvent être mises à la charge du tiers, fût-il responsable du trouble ayant motivé l’annulation.
L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du Code civil). Ce fondement de la responsabilité extracontractuelle permet à l’acquéreur d’obtenir réparation des préjudices que les seules restitutions ne couvrent pas.
L’arrêt du 8 janvier 2026 illustre la dualité des voies ouvertes à l’acquéreur après l’annulation de la vente. D’une part, il obtient du vendeur la restitution du prix et des dépenses utiles qu’il a exposées, sur le fondement des règles propres aux restitutions. D’autre part, il peut rechercher la responsabilité délictuelle du vendeur, sur le fondement de l’article 1240, pour obtenir réparation des préjudices distincts de la simple perte du prix, tels que les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les frais de déménagement ou encore le préjudice moral.
La Cour de cassation a cependant apporté une limite importante en censurant la condamnation du vendeur à payer aux acquéreurs la somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance de faire une plus-value. La cour d’appel avait retenu « qu’il est évident que si la maison ne présentait pas ce lourd handicap tenant aux nuisances sonores, M. et Mme [V] l’auraient gardée et ils auraient pu espérer en dix ans une belle plus-value lors de la revente dont ils sont privés ». La Cour de cassation a jugé que ces motifs étaient impropres à caractériser une perte de chance certaine d’une plus-value à la revente, violant ainsi l’article 1382 devenu 1240 du code civil. Cette censure rappelle que la perte de chance, pour être réparable, doit correspondre à la « disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable », ce qui suppose de caractériser la probabilité réelle de l’événement favorable dont la victime a été privée.
S’agissant de la responsabilité du tiers auteur des nuisances, la Cour de cassation a également apporté des précisions décisives. Elle a censuré la condamnation de la société Établissements Pierre Gillet au remboursement des travaux réalisés par les acquéreurs, en rappelant que « l’immeuble étant restitué au vendeur, seul celui-ci était tenu des dépenses nécessaires et utiles qui avaient été faites pour sa conservation ». Le tiers, bien qu’étant à l’origine du trouble anormal de voisinage ayant justifié l’annulation, n’est pas tenu des obligations de restitution qui incombent au seul vendeur. En revanche, il peut être condamné, sur le fondement de l’article 1240, à réparer les préjudices propres causés par les nuisances, tels que le préjudice de jouissance subi par les acquéreurs avant l’annulation de la vente.
La distinction ainsi opérée par la Cour de cassation entre le régime des restitutions et celui de la responsabilité extracontractuelle conduit à un partage rigoureux des obligations : le vendeur, partie au contrat annulé, supporte seul les restitutions inhérentes à l’anéantissement rétroactif de la vente, tandis que le tiers auteur du trouble peut voir sa responsabilité engagée, sur le fondement de l’article 1240, pour les préjudices distincts qu’il a causés, à condition que le lien de causalité entre le trouble et le préjudice invoqué soit établi.
Cette articulation n’est pas sans conséquence pratique pour le contentieux de la vente immobilière. Elle invite les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses d’information et de garantie. Elle conduit également les acquéreurs à orienter leurs demandes avec précision : la restitution du prix et des dépenses utiles contre le vendeur, sur le fondement des articles 1178 et 1352-5 du Code civil, et la réparation des préjudices distincts contre le vendeur fautif ou le tiers auteur du trouble, sur le fondement de l’article 1240. L’arrêt du 8 janvier 2026 rappelle enfin que la perte de chance, pour être indemnisable, doit être caractérisée avec une rigueur particulière, la simple évocation d’une éventualité favorable étant insuffisante à fonder une condamnation.
En pratique, l’acquéreur qui découvre l’existence d’un trouble anormal de voisinage après la vente dispose de plusieurs fondements, qu’il lui appartient d’articuler avec soin. Contre le vendeur, l’action en nullité pour dol par réticence, fondée sur les articles 1130 et 1137 du Code civil, lui permet d’obtenir l’anéantissement rétroactif de la vente et la restitution du prix, le vendeur supportant en outre, sur le fondement de l’article 1352-5, les dépenses utiles engagées par l’acquéreur. Contre le tiers auteur des nuisances, une action distincte sur le fondement du trouble anormal de voisinage permet d’obtenir, outre la cessation du trouble, la réparation des préjudices de jouissance subis. Les deux actions ne se confondent pas et ne sauraient aboutir à des condamnations redondantes, la Cour de cassation veillant à ce que le tiers ne soit pas tenu des obligations de restitution qui incombent au seul vendeur. Cette distinction impose aux praticiens, qu’ils interviennent en droit immobilier ou en droit de la construction, une attention particulière à la rédaction des actes introductifs d’instance, la qualification erronée d’une demande en restitution comme demande indemnitaire, ou inversement, exposant le demandeur à une irrecevabilité ou à un rejet partiel de ses prétentions.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 8 janvier 2026 constitue une illustration remarquable de l’articulation entre les restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière et la responsabilité extracontractuelle du vendeur et du tiers. La Cour de cassation y rappelle avec force que le vendeur, au titre des seules restitutions, n’est tenu que des sommes qu’il a personnellement perçues, à l’exclusion des frais de l’acte. Elle précise également que le tiers auteur d’un trouble anormal de voisinage, pour fautif qu’il soit, n’est pas tenu des restitutions propres au contrat de vente annulé, et que les dépenses utiles exposées par l’acquéreur ne peuvent être mises à sa charge sur le fondement des articles 1352-3 et suivants.
La décision doit être lue en combinaison avec l’arrêt du 5 juin 2025, qui avait déjà cantonné l’obligation de restitution du capital emprunté au seul emprunteur, à l’exclusion du vendeur. Elle s’inscrit ainsi dans un mouvement jurisprudentiel qui tend à distinguer, avec une netteté croissante, les obligations de restitution, qui relèvent exclusivement du rapport contractuel entre les parties au contrat annulé, des obligations de réparation, qui peuvent être recherchées contre tout auteur d’une faute ayant causé un préjudice. Les praticiens du droit immobilier, qu’ils conseillent des vendeurs, des acquéreurs ou des établissements bancaires, ne manqueront pas de tirer les conséquences de cette clarification, qui renforce la sécurité juridique tout en préservant le droit à réparation intégrale des victimes de manœuvres dolosives.
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