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Depuis le 1er janvier 2025, investir en Pinel n’est plus possible pour les nouveaux investissements locatifs. Pour autant, le sujet n’est pas relégué au placard. Des milliers de propriétaires bailleurs détiennent encore dans leur patrimoine des logements acquis sous ce régime, avec des engagements de location, des prorogations ou des changements de locataire toujours en cours. En clair : le dispositif Pinel est aujourd’hui fermé à l’entrée, mais il continue de produire des effets positifs pour celles et ceux qui ont investi avant 2025. En 2026, ces bailleurs doivent logiquement respecter les règles précises de mise en location, et notamment : un montant de loyer plafonné, des ressources du locataire maximales, un usage de résidence principale en location nue et une déclaration fiscale annuelle. Zoom actualisé sur ces conditions à connaître en 2026.
Le principe est simple : le dispositif Pinel ne s’applique plus aux nouveaux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2025. En revanche, les acquisitions réalisées avant cette date continuent à suivre leur « cycle normal ». Si vous avez acheté dans les délais d’application du dispositif Pinel, vous conservez donc votre réduction d’impôt Pinel à condition de respecter les obligations du dispositif pendant toute la durée d’engagement choisie, puis éventuellement pendant les prorogations. Le mécanisme Pinel n’a donc pas disparu du jour au lendemain dans le quotidien des bailleurs, des agences et des locataires. Les baux Pinel continuent d’être signés en 2026, renouvelés ou reloués dans le cadre d’investissements antérieurs.
Cela change ainsi la manière d’aborder le sujet. En 2026, la vraie question n’est plus « Puis-je investir en Pinel ? », mais plutôt : « Mon logement locatif acheté avec le dispositif Pinel doit-il encore respecter les plafonds de loyers et de ressources ? », « Quel loyer puis-je demander cette année ? », « Puis-je changer de locataire sans perdre l’avantage fiscal ? » ou encore « Quels formulaires faut-il compléter ? ». Toutes ces questions restent concrètement d’actualité.
Le calcul du loyer Pinel en 2026 repose toujours sur la même mécanique. Il est dans un premier temps nécessaire d’identifier la zone géographique du logement, puis de retenir le plafond de loyer mensuel au mètre carré applicable en 2026. Ce plafond est ensuite ajusté par un coefficient multiplicateur, qui corrige l’effet de la surface et évite d’appliquer la même logique à un studio et à un grand appartement.. Enfin, le résultat est appliqué à la surface retenue pour le calcul du loyer Pinel.
En pratique : pour faire simple, la formule à utiliser est la suivante : loyer Pinel maximal mensuel = plafond de zone × surface utile × coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur est quant à lui égal à : 0,7 + 19 / S
Qu’est-ce que le S ? Il correspond à la surface du logement prise en compte dans le calcul du loyer Pinel. Ce coefficient est ensuite arrondi à la deuxième décimale et ne peut jamais dépasser 1,2. Une fois ce coefficient obtenu, il est appliqué au plafond de loyer au mètre carré, puis le résultat est multiplié par la surface retenue.
La logique du dispositif reste donc très encadrée : le loyer n’est pas fixé « au feeling », ni uniquement en observant le marché immobilier local. Le point de départ est bien un plafond réglementaire, et cette méthode reste obligatoire en 2026 pour conserver l’avantage fiscal Pinel.
Pour aller plus loin : Loi Pinel : comment intégrer les annexes dans le calcul du loyer ?
Pour calculer un loyer Pinel en 2026 selon les règles établies, il faut suivre quatre étapes distinctes :
Étape n°1 – Repérez la commune du logement : zone A bis, zone A, zone B1, voire zone B2 ou C pour certains investissements plus anciens encore valides dans un cadre distinct. Le zonage retenu est celui applicable au logement pour déterminer le plafond à la date du bail.
Étape n°2 – Calculez la surface utile du logement Pinel. En pratique, la surface habitable est retenue, surface à laquelle est ajoutée la moitié des annexes, dans la limite de 8 m². Le détail est important, plus encore si le bien dispose d’un balcon, d’une loggia ou d’une cave utile au calcul réglementaire !
Étape n°3 – Appliquez le coefficient multiplicateur 0,7 + 19 / S, sans dépasser 1,2. Cette règle favorise mécaniquement les petites surfaces, qui bénéficient d’un coefficient plus élevé. À l’inverse, plus la surface augmente, plus le coefficient diminue.
Étape n°4 – Multipliez le plafond 2026 de votre zone géographique par la surface utile et par le coefficient obtenu. Le résultat donne ainsi le loyer mensuel maximal hors charges. Ce montant est à respecter strictement dans le bail établi.
Prenons un exemple simple. Imaginons un appartement en zone B1 d’une superficie de 42 m² habitables et 6 m² de balcon. La moitié des annexes représente ici 3 m². La surface utile est donc de 45 m².
Le coefficient multiplicateur est égal à 0,7 + 19/45 = 1,12 environ. Le plafond de loyer Pinel 2026 en zone B1 étant de 11,80 € par m², le loyer mensuel maximal hors charges est arrêté autour de 11,80 × 45 × 1,12, soit environ 595 € hors charges dans notre exemple.
Pour les baux Pinel conclus ou renouvelés en 2026 en métropole, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, hors charges, sont les suivants :
Bon à savoir : ces montants sont les références 2026 à utiliser avant application du coefficient multiplicateur.
En 2026, pour les baux conclus ou renouvelés en métropole sous loi Pinel, les plafonds annuels de ressources du locataire sont officiellement actualisés. Ils dépendent à la fois de la commune du bien et de la composition du foyer. Le revenu à comparer est le revenu fiscal de référence retenu selon les règles du dispositif Pinel.
Pour une personne seule, le plafond est de :
Pour un couple, il est de :
Pour un foyer avec une personne à charge, le plafond est de :
Avec deux personnes à charge, il atteint :
Avec trois personnes à charge :
Bon à savoir : là encore, ces plafonds de ressources Pinel ne sont pas un simple détail administratif ! Ils conditionnent le maintien de l’avantage fiscal. Un logement Pinel peut en effet être loué dans les règles légales, avec un loyer au juste prix, ET sortir du cadre fiscal si le ménage locataire dépasse les seuils de revenus admis. La vérification des justificatifs du futur locataire reste donc une étape aussi importante que le calcul du loyer Pinel lui-même.
Pour aller plus loin : Investir après la loi Pinel : les meilleures solutions en 2026
La loi Pinel fera encore parler d’elle quelques années ! Le dispositif n’est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, mais les logements achetés avant cette date continuent à produire leurs positifs effets fiscaux jusqu’au terme des engagements de location, puis des prorogations éventuelles. Concrètement, un bien acquis fin 2024 avec un engagement initial de mise en location de 6 ou 9 ans peut encore être soumis au cadre Pinel bien après 2026.
Le calcul du loyer d’un logement mis en location selon les règles de la loi Pinel est donné hors charges. Les plafonds officiels 2026 (mentionnés dans les lignes précédentes) sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises.
Bon à savoir : les provisions sur charges ou les charges récupérables s’ajoutent donc ensuite, selon les règles habituelles pratiquées dans le cadre d’un bail d’habitation.
Pour aller plus loin : Plafonds loyers Pinel et ressources locataires
Oui mais à condition de rester dans le strict cadre du dispositif Pinel. Le nouveau locataire choisi par le propriétaire bailleur doit respecter les plafonds de ressources applicables à la date du nouveau bail et le loyer doit lui aussi respecter le plafond en vigueur. Tant que l’engagement de location est en vigueur, le logement doit rester conforme aux règles du régime de défiscalisation Pinel.
Pour aller plus loin : Bail de location Pinel VS location classique : qu’est-ce que ça change ?
La première année de mise en location, le propriétaire doit remplir le formulaire 2044-EB. Ce document constitue l’engagement initial de location. Il doit être complété l’année d’acquisition ou de l’achèvement du logement acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Il est également demandé de remplir la déclaration 2042-RICI pour déclarer le montant de l’investissement ouvrant droit à réduction d’impôt.
Les années suivantes, il n’est pas nécessaire de déclarer l’intégralité de l’investissement. En pratique, le report de la fraction annuelle de réduction d’impôt se fait directement dans la déclaration. L’administration fiscale indique les montants à reporter ensuite sur l’avis d’imposition de la première année. Dans le cas d’une déclaration en ligne (la plus courante), il est nécessaire de cocher la rubrique « Investissements locatifs ». Sur papier, la démarche est réalisée via la déclaration 2042-RICI.
Bon à savoir : le rendez-vous avec le service public reste donc annuel et n’est pas seulement cantonné au seul moment de l’achat et/ou à la première année de mise en location.
Oui ! Et c’est même l’un des grands avantages du dispositif de défiscalisation Pinel. Pour les investissements locatifs réalisés à compter du 1er janvier 2015, la location à un ascendant ou à un descendant est autorisée, à condition de respecter les autres règles du dispositif, et sous réserve que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire bailleur.
Le dispositif Pinel étant fermé aux nouveaux investisseurs entrants, la question de son remplacement se pose très souvent. Pour répondre à la demande, la loi de finances pour 2026 a ainsi créé un nouveau cadre fiscal favorable à l’investissement locatif de longue durée via un mécanisme d’amortissement en régime réel.
Souvent présenté sur le marché de l’immobilier sous le nom de dispositif Jeanbrun ou Relance Logement (voire de statut de bailleur privé amélioré), il s’agit juridiquement d’un nouveau régime inscrit dans le code fiscal.
Le mécanisme Jeanbrun (Relance Logement) s’appuie principalement sur :
Bon à savoir : la loi Jeanbrun prévoit un volet d’application pour l’immobilier neuf et un autre pour l’immobilier ancien avec travaux ; avec une période d’application courant jusqu’au 31 décembre 2028 dans un premier temps.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) pour investir dans l’immobilier neuf
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