Sans l’encadrement des loyers à Paris, certains studios augmenteraient immédiatement de 150 à 300 euros de plus par mois. Alors que l’expérimentation de l’encadrement des loyers pourrait s’achever fin 2026, la question de sa prolongation devient centrale. Pour les locataires, l’enjeu peut représenter plusieurs milliers d’euros par an.
À Paris, l’encadrement des loyers limite depuis 2019 le montant qu’un propriétaire peut fixer lors d’une mise en location ou d’un renouvellement de bail. Si le Parlement ne prolonge pas l’expérimentation, le plafonnement pourrait disparaître dès la fin de l’année. Pourtant, ses effets sont désormais mesurés. Selon la dernière étude de l’APUR, entre juillet 2023 et juin 2024, sans ce dispositif, le loyer moyen parisien aurait atteint 1 721 euros, contre 1 580 euros réellement observés.
Soit une hausse évitée de 141 euros par mois, l’équivalent de 1 694 euros économisés par an pour les locataires. L’effet modérateur atteint désormais -8,2 %, avec un impact encore plus fort sur les petites surfaces. Georges Surena, gérant de l’agence House Partner, le constate : « Ce n’est pas forcément le propriétaire moyen qui est le plus bloqué, mais celui qui pensait louer au prix du marché libre ». Studios bien placés, petites surfaces rénovées et meublés concentrent l’essentiel des tensions.
Depuis les municipales de 2026, le logement s’est imposé comme l’un des dossiers les plus sensibles à Paris, entre pénurie de biens à louer, loyers sous tension et retrait de certains investisseurs, l’encadrement continue de diviser. Censé protéger les locataires, il est aussi accusé par une partie du marché de freiner l’offre locative.
L’APUR montre que l’impact de l’encadrement est particulièrement marqué sur les petites surfaces. Pour les logements de 8 à 18 m², la baisse de loyer imputable au dispositif atteint jusqu’à -13,1 %. Or, ce sont précisément ces studios qui dominent dans les arrondissements les plus tendus, notamment les 5e, 9e, 10e, 11e et certaines zones du 18e arrondissement, très recherchés par les étudiants et jeunes actifs.
Autour de Saint-Georges, Pigalle, République, Canal Saint-Martin ou du Quartier latin, chaque studio libéré trouve rapidement preneur. C’est sur ces micro-surfaces que la disparition de l’encadrement serait la plus visible.
L’écart entre le loyer autorisé et le loyer réellement espéré par certains bailleurs peut rapidement devenir important. « Sur un bien classique, l’écart reste limité, mais sur les petites surfaces et les meublés bien placés, il devient important », observe Georges Surena.
Dans le 9e arrondissement, le loyer moyen tourne autour de 35 €/m², mais les petites surfaces meublées se louent souvent bien au-dessus, entre 45 et 50 €/m². Un studio rénové de 20 m² peut ainsi facilement atteindre 950 à 1 000 euros par mois, contre un plafond encadré souvent situé autour de 780 à 800 euros hors charges, selon la carte officielle de la DRIHL.
Résultat : l’économie peut atteindre 150 à 250 euros par mois, soit jusqu’à 3 000 euros par an pour un locataire. « Les grandes surfaces familiales sont moins touchées, car le loyer total devient vite très élevé et la demande est plus sélective. L’impact est surtout fort au mètre carré sur les studios et petites surfaces », résume-t-il.
L’encadrement des loyers ne supprime pas tous les dépassements. Le principal levier utilisé par certains propriétaires reste le complément de loyer, autorisé uniquement dans des cas très précis. « Juridiquement, ce n’est pas un joker pour dépasser le plafond », rappelle Georges Surena. Il n’est possible que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation par rapport aux biens comparables.
En pratique, son usage reste parfois contesté. D’autres stratégies existent aussi : bail mobilité, location meublée courte durée ou montages destinés à sortir artificiellement du cadre de la résidence principale. Mais la règle reste stricte : le bail mobilité reste lui aussi soumis à l’encadrement lorsqu’il entre dans le champ légal applicable.
Si l’expérimentation prenait fin sans prolongation, la hausse serait immédiate sur les marchés les plus tendus.
« Pas partout, pas sur tous les biens, mais sur les biens les plus liquides, studios, meublés, petites surfaces bien situées, la remontée serait rapide », estime Georges Surena. Il reste prudent : pas de flambée uniforme à +20 %, mais plutôt une hausse moyenne de 5 à 10 % dans les secteurs les plus tendus, avec des écarts beaucoup plus marqués sur certains studios très recherchés.
Pour de nombreux locataires parisiens, la fin de l’encadrement ne signifierait donc pas une simple hausse de loyer, mais parfois l’impossibilité pure et simple de rester dans leur quartier.
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