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Le notaire, officier public délégataire de la puissance étatique, se voit imposer par la jurisprudence constante de la Cour de cassation une obligation d’information et de conseil dont l’intensité ne cesse d’être précisée. Cette obligation, qui trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil — anciennement 1382 —, impose au notaire d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 26 mars 2026, rappelé avec force ce principe en censurant une cour d’appel qui avait rejeté la demande de dommages et intérêts formée contre un notaire sans rechercher si, à défaut d’information complète et circonstanciée quant aux risques liés à l’imprécision des conditions d’utilisation d’une voirie, l’acquéreur n’avait pas perdu une chance de ne pas contracter (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.523). Par cet arrêt, la Haute juridiction rappelle que la preuve du conseil donné incombe au notaire, et qu’elle peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte que le notaire a instrumenté.
L’arrêt du 8 janvier 2026 illustre une autre dimension du devoir notarial, celle de l’efficacité juridique de l’acte authentique. En l’espèce, les vendeurs d’une bastide reprochaient au notaire de ne pas avoir mentionné dans l’acte de vente l’existence d’une servitude de canalisation d’eau potable traversant le fonds, servitude dont le notaire avait pourtant connaissance pour l’avoir insérée dans un précédent acte de vente du même bien. La Cour de cassation énonce alors que « le notaire qui méconnaît son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit doit réparer le dommage directement causé par sa faute » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.599). Elle précise néanmoins, par un motif d’une importance considérable pour la pratique notariale, que l’exécution de la garantie des vices cachés — ou de la garantie d’éviction pour servitudes occultes —, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire. En d’autres termes, la responsabilité du notaire ne peut être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie, ce qui circonscrit avec précision la ligne de partage entre le rééquilibrage contractuel et l’indemnisation délictuelle.
Par ailleurs, le devoir de conseil du notaire trouve ses limites lorsque les informations dont il dispose ne lui permettent pas de suspecter une irrégularité. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 19 septembre 2024, que le notaire n’avait pas manqué à son obligation de conseil dans une opération de défiscalisation immobilière, dès lors qu’il ne disposait pas d’informations lui permettant de suspecter que les acquéreurs versaient en réalité le prix des travaux au vendeur, ce qui aurait caractérisé une vente d’immeuble à rénover soumise aux dispositions impératives des articles L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation et suivants. La Cour retient en effet que « les acquéreurs restaient libres de réaliser eux-mêmes ou de faire réaliser les travaux envisagés et ne rapportaient pas la preuve qu’un quelconque marché de travaux fût signé chez le notaire », ce dont il résulte que le notaire n’était pas en mesure d’identifier le risque juridique dont la réalisation a causé le préjudice (Cass. 3e civ., 19 sept. 2024, n° 22-14.810). Cette décision illustre le caractère raisonnable du standard de comportement attendu du notaire, qui ne saurait être tenu pour responsable de risques qui échappaient à sa connaissance effective ou qui relevaient d’un montage contractuel délibérément opaque.
Cette obligation de conseil ne saurait toutefois être appréciée de manière abstraite ou uniforme. La Cour de cassation prend en considération la qualité respective des parties, leurs compétences personnelles et leur capacité à appréhender la portée des engagements souscrits. Ainsi, le devoir de conseil du notaire est d’autant plus étendu que l’une des parties est profane en matière immobilière et que l’opération présente une complexité technique ou juridique particulière. À l’inverse, lorsque l’acquéreur est un professionnel averti, l’intensité de l’obligation d’information peut être modulée, sans pour autant disparaître. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que le notaire ne peut se dispenser de son devoir de conseil au motif que les parties sont assistées d’autres professionnels, sauf à démontrer que ces derniers ont effectivement délivré l’information requise.
L’agent immobilier, intermédiaire professionnel régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, est également soumis à des obligations d’information et de conseil dont la jurisprudence récente a précisé les contours. Le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation effective entre le vendeur et l’acquéreur, comme le rappelle la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 1er mars 2023. En l’espèce, à la suite du refus de l’offre initiale de vente par les locataires en place, les bailleurs avaient confié un mandat à une agence immobilière, laquelle avait présenté des acquéreurs et permis la signature d’une promesse de vente. Postérieurement, les locataires avaient exercé leur droit de préemption subsidiaire prévu par l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, et s’étaient vu imposer le paiement de la commission d’agence.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui avait validé cette mise à la charge des locataires, au motif que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa des articles 15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, protège l’effectivité du droit de préemption du locataire en prohibant toute interférence financière de l’intermédiaire immobilier dans l’exercice de cette prérogative légale.
En conséquence, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil lorsqu’il manque à son obligation d’information loyale, notamment en ne portant pas à la connaissance de l’acquéreur des éléments déterminants du consentement. La jurisprudence de la troisième chambre civile impose ainsi à l’agent immobilier, professionnel rémunéré pour sa compétence, une obligation de conseil qui, pour ne pas être aussi étendue que celle du notaire, n’en demeure pas moins substantielle. Il doit notamment informer les parties des caractéristiques essentielles du bien, des contraintes urbanistiques et des servitudes qui le grèvent, sous peine d’engager sa responsabilité délictuelle. À cet égard, la Cour de cassation veille à ce que la rémunération de l’agent immobilier demeure la contrepartie d’un service effectif, conformément à l’interdiction de principe de toute commission non causée par une prestation réelle d’intermédiation.
L’intervention de l’agent immobilier dans la formation du contrat de vente doit également être appréciée à la lumière du formalisme protecteur imposé par la loi Hoguet, dont l’article 6 subordonne le droit à commission à la conclusion effective de l’opération par l’entremise du mandataire. La troisième chambre civile interprète cette exigence avec rigueur, notamment lorsque l’acquéreur final n’est pas celui que l’agent immobilier avait présenté au vendeur, mais qu’il s’y substitue en vertu d’un droit propre, tel que le droit de préemption. Dans cette hypothèse, l’intervention de l’agent immobilier, bien que réelle, n’est pas causale de la vente conclue avec le locataire préempteur, de sorte que la commission ne saurait être mise à la charge de ce dernier. Cette solution, conforme à l’économie générale de la loi du 2 janvier 1970, préserve l’équilibre entre la protection des droits des parties faibles au contrat et la juste rémunération de l’intermédiaire pour le service effectivement rendu.
La faute du professionnel de l’immobilier s’apprécie au regard du standard de comportement attendu d’un professionnel normalement diligent, placé dans les mêmes circonstances. Pour le notaire, la Cour de cassation a dégagé un principe fondamental selon lequel il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Dans l’arrêt précité du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile rappelle que la violation de ce devoir constitue une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La Cour censure ainsi la cour d’appel qui avait dénaturé les termes clairs et précis de l’acte de vente en écartant l’application d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et sanctionne également le notaire pour ne pas avoir attiré l’attention des vendeurs sur les risques que l’absence de mention d’une servitude dans l’acte authentique ferait peser sur eux.
La dénaturation de l’écrit contractuel constitue un grief d’une particulière gravité dans l’office du juge du droit. Dans l’arrêt du 8 janvier 2026, la Cour de cassation relève que l’acte de vente stipulait au paragraphe « charges et conditions » que le vendeur ne serait pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, clause dont la portée exonératoire avait été écartée à tort par les juges du fond. Cette sanction de la dénaturation illustre l’attachement de la troisième chambre civile au respect du principe de la force obligatoire des conventions, tel qu’il résulte de l’article 1103 du code civil. Le notaire, en sa qualité de rédacteur d’acte, se trouve ainsi au carrefour de deux exigences : d’une part, assurer l’efficacité juridique des stipulations qu’il rédige, ce qui implique une parfaite maîtrise des clauses qu’il insère et une information claire des parties quant à leur portée ; d’autre part, garantir que ces stipulations ne soient pas ultérieurement privées d’effet par une interprétation judiciaire contraire à la volonté commune des contractants.
La caractérisation du préjudice suppose, en matière de responsabilité notariale, l’établissement d’un lien de causalité direct entre la faute commise et le dommage subi. Or, la Cour de cassation opère une distinction rigoureuse entre le préjudice résultant de l’inexécution du contrat de vente — qui relève de la garantie due par le vendeur — et le préjudice causé par la faute personnelle du notaire. Dans l’arrêt du 8 janvier 2026, elle énonce que « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable » et que « la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie ». Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, préserve la cohérence du droit des contrats en empêchant que l’action en responsabilité contre le notaire ne devienne un substitut commode à l’action en garantie contre le vendeur lorsque celui-ci est solvable.
En ce qui concerne la charge de la preuve, il incombe au notaire de démontrer qu’il a satisfait à son obligation d’information. L’arrêt du 26 mars 2026 le rappelle en ces termes : « la preuve du conseil donné, qui incombe au notaire, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte que le notaire a instrumenté ». Cette règle probatoire, protectrice des intérêts des parties, impose au notaire de conserver les traces écrites de l’accomplissement de son devoir de conseil. La seule mention, dans l’acte authentique, d’une reconnaissance par les parties de ce que le notaire leur a fourni tous éclaircissements complémentaires ne saurait suffire à établir la réalité d’un conseil complet et circonstancié, si des éléments extrinsèques viennent contredire cette affirmation. À cet égard, la Cour de cassation exerce un contrôle normatif sur l’appréciation, par les juges du fond, de l’existence et de l’étendue du devoir de conseil, en vérifiant que les motifs de la décision ne sont pas impropres à exclure l’existence d’un manquement imputable au notaire.
La distinction entre préjudice indemnisable et simple rééquilibrage contractuel revêt, en jurisprudence, une importance particulière dans le contentieux de la responsabilité notariale. L’arrêt du 8 janvier 2026 rappelle en effet que l’exécution de la garantie due par le vendeur au titre de l’article 1638 du code civil pour les servitudes occultes — texte qui dispose que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité — ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire. Cette solution, appliquée par la Cour de cassation par voie de substitution de motifs, circonscrit avec une netteté bienvenue le champ de la responsabilité notariale, en évitant que le notaire ne soit érigé en garant subsidiaire de la solvabilité du vendeur. La responsabilité du notaire est ainsi conditionnée à la preuve d’une défaillance préalable du débiteur de la garantie contractuelle, faute de quoi l’action contre le notaire est prématurée.
La théorie de la perte de chance constitue le mécanisme cardinal de la réparation du préjudice causé par un manquement au devoir de conseil. Le préjudice résultant d’un tel manquement ne consiste pas en la réalisation du risque qui s’est matérialisé, mais en la disparition de la possibilité d’éviter ce risque par une décision différente. La troisième chambre civile, dans l’arrêt du 26 mars 2026, censure précisément une cour d’appel qui, après avoir constaté que les parcelles acquises n’étaient accessibles que par la voirie du lotissement voisin, n’avait pas recherché « si, à défaut d’information complète et circonstanciée fournie par le notaire quant aux risques liés à l’imprécision des conditions d’utilisation de cette voirie, [l’acquéreur] n’avait pas perdu une chance de ne pas contracter ». La Cour impose donc au juge du fond de caractériser le lien entre la faute du notaire et la perte de chance, et d’en mesurer la probabilité.
L’évaluation de la perte de chance obéit à une méthode qui consiste à déterminer la probabilité que l’événement favorable se serait réalisé si la faute n’avait pas été commise, puis à appliquer cette probabilité au montant du préjudice final. La réparation ne saurait être égale à l’intégralité du préjudice subi, sauf à démontrer que, sans la faute du professionnel, le dommage ne se serait certainement pas produit. Dans l’arrêt du 8 janvier 2026, la Cour de cassation rappelle implicitement cette exigence en énonçant que la responsabilité du notaire ne peut être engagée que pour un dommage directement causé par sa faute. La faute du notaire doit donc avoir été une condition nécessaire du dommage, sans en être nécessairement la cause exclusive.
La question de la solidarité entre le professionnel fautif et le vendeur est également précisée par la jurisprudence récente. Dans l’arrêt du 26 mars 2026, la Cour de cassation examine simultanément la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés — sur le fondement de l’article 1643 du code civil — et celle du notaire au titre du manquement à son devoir de conseil. Elle rappelle que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie », et censure la cour d’appel qui, sans rechercher si une telle clause de non-garantie avait été stipulée et si elle était applicable, avait rejeté l’action de l’acquéreur. Cette articulation des responsabilités contractuelle et délictuelle permet une protection complète des intérêts de l’acquéreur, qui peut agir contre le vendeur sur le terrain de la garantie légale et contre le notaire sur le terrain de la responsabilité civile.
En matière de responsabilité de l’agent immobilier, la sanction du manquement à ses obligations peut prendre la forme du remboursement de la commission indûment perçue. L’arrêt du 1er mars 2023, publié au Bulletin, consacre le principe selon lequel la commission perçue par l’agent immobilier à l’occasion d’une vente conclue avec le locataire exerçant son droit de préemption subsidiaire est indue. La Cour de cassation affirme ainsi que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ». Par cette formule, la Haute juridiction protège l’intégrité du droit de préemption du locataire, qui serait vidé de sa substance si son exercice s’accompagnait d’un surcoût correspondant à la rémunération d’un intermédiaire dont l’intervention n’a pas été déterminante de la conclusion de la vente avec le locataire. Cette solution participe d’une conception finaliste du droit à rémunération de l’agent immobilier, strictement subordonné à l’effectivité de la prestation d’entremise.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile subordonne la responsabilité du professionnel à l’existence d’un préjudice personnel, direct et certain. Ce préjudice ne se confond pas avec le simple mécontentement de l’acquéreur ou avec le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité du bien, mais doit résulter directement de la faute commise. L’office du juge consiste alors à évaluer, au terme d’une analyse rigoureuse du lien de causalité, la fraction du dommage imputable au manquement du professionnel, en excluant la part relevant des risques inhérents à toute acquisition immobilière que l’acquéreur assume en sa qualité de contractant.
L’examen de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une volonté constante de renforcer la protection des acquéreurs immobiliers par un contrôle exigeant du respect, par les professionnels de la vente, de leurs obligations d’information et de conseil. Les arrêts des 26 mars 2026, 8 janvier 2026, 19 septembre 2024 et 1er mars 2023, qui constituent les jalons les plus significatifs de cette construction prétorienne, témoignent de la rigueur avec laquelle la Haute juridiction appréhende la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier. Le devoir de conseil ne se réduit pas à une obligation formelle de mention dans un acte ; il impose au professionnel de s’assurer que les parties ont compris la portée et les risques des engagements qu’elles souscrivent. La théorie de la perte de chance, dont l’application est précisée avec une acuité renouvelée, permet une juste indemnisation des préjudices sans dénaturer l’équilibre des obligations contractuelles. En définitive, cette jurisprudence consacre le rôle éminent des professionnels de l’immobilier dans la sécurité juridique des transactions, tout en leur imposant un standard de diligence dont la méconnaissance est sévèrement sanctionnée.
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