Un an après la fin du Pinel, l’Etat instaure un nouvel avantage fiscal pour relancer la construction. Une politique coûteuse qui dure depuis quarante ans.
Notre pays pourra-t-il se passer un jour de béquilles fiscales pour encourager la construction de logements ? Rien n’est moins sûr. On ne compte plus les dispositifs créés en quarante ans. Cela a commencé en 1986 avec la loi Méhaignerie. Depuis, les ministres du Logement se succèdent et veulent tous apposer leur nom à une nouvelle niche : Périssol, Robien, Besson, Duflot, Pinel… Cette politique est pourtant largement critiquée par la Cour des comptes, qui recommande de « réorienter la fiscalité du logement vers davantage de neutralité, notamment en transformant certaines niches fiscales en dépenses budgétaires ».
Mais la crise que subit l’immobilier depuis 2022 a manifestement convaincu le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, d’avoir, une nouvelle fois, recours à l’incitation fiscale pour relancer l’investissement locatif, et par voie de conséquence la construction de logements neufs.
Les chiffres sont saisissants : la part des investisseurs dans le neuf s’est effondrée de 63 % entre 2021 et 2024, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). En 2024, il n’a été comptabilisé que 104 200 mises en chantier de logements individuels, contre 131 300 en 2023 et 175 700 en 2022, des statistiques historiquement basses.
Dans le projet de loi de finances 2026, le gouvernement a donc décidé de créer le « dispositif Jeanbrun », qui instaure un nouvel avantage fiscal pour les bailleurs louant un appartement ou une maison vide. Avec beaucoup plus de souplesse que dans le cadre du dispositif Pinel, qui a pris fin en décembre 2024, où seul l’immobilier neuf dans certaines zones était éligible.
L’immobilier ancien est cette fois concerné, sous conditions de travaux. Autre nouveauté : le mécanisme introduit pour les investissements en location nue la possibilité de profiter d’amortissements. Une douceur qui était jusqu’ici réservée à la location meublée non professionnelle. Et une manière de rééquilibrer les avantages fiscaux entre ces deux modes de location.
Signe de la générosité du dispositif, celui-ci a obtenu des satisfecits de la part de l’ensemble des acteurs immobiliers. « Il apporte des réponses concrètes et équilibrées, à la hauteur des enjeux économiques, sociaux et environnementaux posés par la crise du logement », s’est félicité le patron de Cogedim, Vincent Ego. Avec le risque toutefois d’un coût élevé pour les finances publiques. D’après la Cour des comptes, la niche Pinel a coûté la bagatelle de 7,3 milliards d’euros en dix ans (depuis sa création en 2014 jusqu’à son extinction en 2024). Le dispositif Jeanbrun devrait coûter, lui, environ 2 à 3 milliards d’euros par an selon de premiers calculs. « Il ne faut cependant pas oublier les surplus de recettes de TVA, défend Didier Bellier-Ganière, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers. Ce qui apportera à l’Etat des rentrées fiscales sur la partie logements neufs. »
En parallèle, le gouvernement a ouvert des lignes de crédits pour inciter les organismes HLM à construire davantage, tout en rénovant leur parc existant. « 500 millions d’euros ont été débloqués en urgence pour accompagner environ 700 bailleurs en France », a annoncé Sébastien Lecornu le 23 janvier.
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