La mesure risque de ne pas freiner la hausse des prix des propriétés, mais pourrait améliorer la transparence.
Photo: Vivien Gaumand Le Devoir Il est loin d’être certain que la fin des offres à l’aveugle éviterait l’explosion des prix, selon des experts.
L’idée d’éliminer les offres à l’aveugle proposée par Québec solidaire (QS) risque de ne pas mettre fin à la hausse du prix des propriétés, préviennent des spécialistes consultés par Le Devoir. La mesure aurait toutefois l’avantage d’accroître la transparence dans le processus d’achat.
« Acheter une maison, c’est la plus grosse transaction d’une vie. C’est une décision qui devrait être prise avec toute l’information disponible, sans pression inutile qui tire les prix vers le haut », a déclaré la co-porte-parole de QS, Ruba Ghazal, la semaine dernière. Elle a dit vouloir « remettre de la transparence et de l’équité » dans le marché immobilier.
« Le système actuel d’enchères à l’aveugle fait en sorte que les gens doivent prendre une décision, et ils ne sont pas capables d’avoir toute l’information [nécessaire] », explique Daren King, économiste principal à la Banque Nationale et spécialiste du marché immobilier. « Le vrai avantage de rendre les offres publiques, c’est vraiment de protéger les acheteurs, de prendre une décision en connaissance de cause. »
« Ça permettrait d’augmenter la transparence dans le marché [du courtage immobilier] », pense aussi Yaya Baumann, chercheur associé à l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques.
Les deux experts évoquent des histoires de fausses offres présentées par des courtiers peu scrupuleux pour faire monter les enchères — une pratique interdite — qui resurgissent périodiquement dans les médias.
Il est loin d’être certain que la fin des offres à l’aveugle éviterait l’explosion des prix. « Ce qu’on observe, c’est que, généralement, ailleurs dans le monde, quand on a […] des offres d’achat qui sont publiques, les propriétés se vendent plus cher que si les offres d’achat n’avaient pas été publiques », observe Daren King.
L’économiste explique que lors d’offres masquées, « on a peur de déposer une offre qui va être trop élevée par rapport aux autres ». Au contraire, dans un système d’offres publiques, quand un acheteur constate une escalade des prix, « ça vient un peu nous réconforter dans l’évaluation qu’on fait du bien » et encourage la surenchère.
Il n’y a pas beaucoup d’études qui ont été réalisées sur l’effet des offres à l’aveugle sur les prix de l’immobilier, précise Yaya Baumann. Parmi celles qui ont été menées, « les résultats n’étaient pas nécessairement probants » et elles montraient des hausses ou des baisses de prix non significatives.
« La seule vraie solution pour limiter la croissance des prix et restaurer l’abordabilité, c’est d’avoir plus d’offres dans le marché, tout simplement », affirme Daren King. Pour l’instant, les coûts de construction en hausse et la demande en baisse en raison de la diminution de la population freinent toutefois le démarrage de nouveaux projets, prévient-il.
Yaya Baumann apporte toutefois une nuance : il dit oui à plus d’offres, mais pas n’importe laquelle. « [Il faut] construire des logements qui répondent à la demande. Des logements abordables, sociaux, mais aussi de grandeur suffisante. »
Les prix élevés dans certains segments de marché s’expliquent avant tout par un débalancement de l’offre et de la demande, soutient le courtier immobilier Georges Bardagi. « Est-ce qu’on est capable, avec des mesures comme ça, de freiner artificiellement [ce déséquilibre] ? Je ne pense pas », dit-il. Selon lui, « on va juste encourager les clients qui ont plus de moyens à coiffer les autres au fil d’arrivée ».
La courtière immobilière Michèle Founier abonde dans le même sens. Elle craint que les premiers acheteurs soient désavantagés par des enchères ouvertes. « Le premier acheteur a un [prix] maximum qui est vite atteint, donc il risque de toujours se retrouver à la queue. »
« La seule question qu’un bon courtier doit dire à son acheteur, c’est : “puisqu’on a de la compétition, à partir de quel prix ça ne te dérange pas de perdre la maison ?” », avance M. Bardagi. En d’autres mots, c’est la capacité de payer et la valorisation qu’on fait d’une propriété qui devrait dicter son offre, pas les offres concurrentes.
La Coalition avenir Québec avait rejeté l’idée d’éliminer les offres à l’aveugle en 2024, craignant qu’elle contribue à stimuler davantage la hausse des prix. Contacté par Le Devoir, le cabinet de la nouvelle ministre responsable de l’Habitation, Karine Boivin Roy, s’est gardé de commenter pour le moment.
La mesure ne fait pas partie du programme du Parti québécois, « mais c’est une avenue à étudier », affirme la porte-parole en matière d’habitation, Catherine Gentilcore. Elle précise cependant que des enchères ouvertes « pourraient mener à de véritables encans où les acheteurs pourraient être conduits à surenchérir de façon impulsive dans l’urgence ».
Virginie Dufour, la porte-parole du Parti libéral du Québec en matière d’habitation, estime quant à elle qu’« éliminer les offres d’achat à l’aveugle ne favorisera pas à l’accès à la propriété » et nuira aux premiers acheteurs qui ont des moyens plus limités. Elle cite le cas de l’Australie et de la Nouvelle-Zélande, qui « ont mis en place une telle mesure, mais [où] le prix des propriétés a continué de grimper ».
Le Parti conservateur du Québec souligne que la baisse du prix des maisons passe par une augmentation de l’offre. « Pour attirer les investissements dans ce secteur, il faut déréglementer de façon intelligente le contrôle des loyers et l’industrie de la construction. »
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