Comme chaque année, la Direction Générale du Cadastre a déjà publié quelles communes feront l’objet d’un contrôle l’année prochaine. À partir du 1er janvier 2024, les communes des provinces de toute l’Espagne connaîtront des changements de valeur cadastrale, avec les implications fiscales que cela implique.
Selon une étude d’EuroFunding, une société de conseil spécialisée dans le financement de projets et le financement fiscal, des villes de provinces comme Madrid, Barcelone, Saragosse, Almeria, Burgos et Salamanque examineront toutes les propriétés, tandis que certaines seront revues à Valence, Cantabrie, Oviedo et Ciudad Real.
Le document souligne que toutes les valeurs cadastrales des propriétés urbaines de 12 communes seront modifiées l’année prochaine. Cela concerne 93 721 propriétés (y compris des terrains résidentiels, industriels, de loisirs, d’hôtellerie et non bâtis).
Des municipalités qui réviseront les valeurs cadastrales de toutes les propriétés en 2024
L’approbation d’une nouvelle évaluation de la valeur totale (c’est-à-dire révisant toutes les propriétés) pourrait impliquer soit une réduction, soit une augmentation de la valeur cadastrale.
En ce sens, EuroFunding explique que « même si cette année la moitié des communes examinées connaîtront une diminution de la valeur cadastrale (c’est-à-dire que non seulement elle n’augmentera pas, mais qu’il est plus que probable qu’elle diminuera par rapport à la valeur cadastrale). par rapport à ce qu’ils ont été imposés), il est habituel qu’une nouvelle approbation de l’évaluation de la valeur totale entraîne une augmentation des valeurs cadastrales de toutes les propriétés de la ville, avec les conséquences fiscales que cela entraîne ».
Selon l’étude, les villes où la valeur cadastrale diminuera sont El Ejido, Buniel, Briones, Torresmenudas, El Burgo de Ebro et Terrer. Pour les six autres localités, les notifications augmenteront la valeur cadastrale, « comme c’est la procédure normale du Trésor », insiste le cabinet de conseil.
À cette liste s’ajoutent les communes qui vont faire l’objet d’évaluations partielles (c’est-à-dire que toutes les propriétés ne sont pas évaluées, mais seulement les propriétés de la même classe dans une ou plusieurs zones, les zones industrielles ou les terrains discontinus, ou les propriétés avec des caractéristiques constructives qui nécessitent une évaluation singulière, comme les campings ou les golfs). Ils sont situés dans des provinces comme Valence, Cantabrie, Oviedo ou Ciudad Real :
Cependant, on ne sait pas encore quelles propriétés seront affectées par ces changements. Le cabinet de conseil rappelle que l’accord sur l’approbation de l’évaluation doit d’abord être publiée, puis une période de consultation sera ouverte. Cette consultation peut être effectuée pendant 15 jours ouvrables et doit être effectuée en personne au Bureau du Cadastre sur rendez-vous.
Cependant, le nombre de villes où des changements de valeurs cadastrales auront lieu pourrait augmenter jusqu’au 1er octobre, date limite à laquelle ce processus commencera.
L’étude rappelle que – selon la réglementation – les évaluations de valeur « sont des documents administratifs qui comprennent les critères, les modules d’évaluation, l’urbanisme et d’autres éléments nécessaires à la détermination de la valeur cadastrale ». Et leur objectif est d’ajuster les valeurs cadastrales des propriétés aux valeurs de marché.
« Les rapports sont effectués lorsque des différences substantielles apparaissent entre les valeurs vénales et celles qui ont servi de base à la détermination des valeurs cadastrales actuelles, que ce soit en raison d’un changement d’urbanisme ou d’autres circonstances. Ils ne peuvent être effectués qu’après cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de l’évaluation précédente et, en tout cas, dix ans à compter de cette date », explique Eurofunding. En fait, dans certaines capitales autonomes, ces valeurs n’ont pas été révisées depuis plus de 20 ans, comme c’est le cas à Séville (2001), Valence (1998), Léon (1996), Logroño (1997) et Las Palmas de Gran Canaria (1996), entre autres.
Le processus pour que ces contrôles cadastraux prennent effet est le suivant : « Une fois les évaluations approuvées, et après une série de formalités, une nouvelle évaluation est établie pour chaque bien immobilier de la commune. Tous les propriétaires cadastraux doivent être informés des évaluations individualisées pour qu’elles entrent en vigueur. Une telle notification peut être effectuée par voie électronique, en personne ou par notification directe par des moyens non électroniques, et prendra effet le 1er janvier de l’année suivant à celle au cours de laquelle la notification est faite. », indique le rapport.
Au-delà de la définition théorique et de l’objectif, en pratique, les évaluations de valeur affectent directement les poches des contribuables, car plusieurs impôts sont liés aux valeurs cadastrales des propriétés.
L’impact est évident au niveau des impôts, tels que l’impôt foncier (IBI), la « plusvalia municipale » ou l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Voici comment Eurofunding l’explique :
Les évaluations – qu’elles conduisent à une augmentation ou à une diminution de la valeur cadastrale des propriétés – peuvent contenir des erreurs et peuvent donc faire l’objet d’un recours dans le cadre d’une procédure économico-administrative. Tant la notification individualisée de la valeur cadastrale (qui débutera en octobre 2023) que les évaluations de valeur elles-mêmes (publiées) peuvent faire l’objet d’un recours, même si le dépôt d’un recours ne suspend pas automatiquement l’exécution.
« Si, une fois les recours évalués par les différentes autorités locales, ils sont totalement ou partiellement reconnus, le contribuable aura le droit de demander à chacune des communes le remboursement des revenus indus de tout ce qui a été payé en trop depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle évaluation de la valeur avec les intérêts de retard correspondants », explique Eurofunding.
Il conclut que « dans toutes ces procédures d’évaluation, le plus important dans les communes concernées est de s’occuper des notifications par des techniciens du cadastre compétents et de pouvoir étudier et réclamer dans le délai fixé par la réglementation ». Pour cela, il est « crucial de disposer de l’aide d’une équipe d’experts qui étudient les nouvelles évaluations pour chaque cas spécifique et réalisent toutes les actions nécessaires pour optimiser tant la valeur cadastrale que la valeur de référence ».
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