Te explicamos qué se ha propuesto, cuál es el marco actual y qué ocurre en otros países.
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En 2026, el acceso a la vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones de los españoles. Según el último Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), el 42,6 % de la población sitúa la vivienda como uno de los principales problemas del país, una cifra que refleja la creciente inquietud social por el encarecimiento y la falta de disponibilidad de viviendas.
En este escenario, la compra de viviendas por parte de extranjeros ha entrado en el foco político, aunque los datos muestran una realidad más matizada. Concretamente, según los datos recogidos entre enero y septiembre de 2025 por el Colegio de Registradores, solo el 13,58 % de los compradores de vivienda en España tenían nacionalidad extranjera, frente al 86,42 % de nacionalidad española.
Aun así, en 2025 el Gobierno planteó públicamente la posibilidad de introducir limitaciones a la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, lo que generó dudas sobre si España podría llegar a prohibir este tipo de operaciones. Pero, ¿cuál es la situación real a día de hoy? ¿Puede prohibir España comprar casa a extranjeros no residentes?
No. Actualmente no está prohibido comprar una vivienda en España siendo extranjero no residente.
A día de hoy, cualquier persona extranjera, ya sea residente o no residente, comunitaria o extracomunitaria, puede comprar una vivienda en España cumpliendo los requisitos legales habituales (identificación, origen de fondos, impuestos, etc.).
No existe ninguna ley en vigor que prohíba la compraventa de viviendas a extranjeros, ni se ha aprobado ninguna reforma que limite este derecho de forma general.
En 2025 se empezó a hablar de posibles cambios en la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes como parte de un conjunto de medidas orientadas a facilitar el acceso a la vivienda en España, especialmente en zonas con mayor presión inmobiliaria.
Entre las ideas que se pusieron sobre la mesa se incluyeron:
Estas propuestas generaron dudas entre compradores y propietarios, pero conviene aclarar que no se tradujeron en cambios legales efectivos. Ninguna de estas medidas se aprobó ni entró en vigor, y a día de hoy no existe una prohibición general para comprar vivienda en España siendo extranjero.
La normativa actual sigue permitiendo la compra de vivienda por parte de extranjeros, incluidos los no residentes, en las mismas condiciones legales que hasta ahora.
Por el momento no se ha aprobado una prohibición general de la compra de vivienda por parte de extranjeros.
En 2026, el Gobierno de Canarias solicitó a la Unión Europea la posibilidad de limitar la compra de viviendas que no se destinen a residencia habitual en el archipiélago, ante la fuerte presión del mercado inmobiliario.
Según datos del propio Ejecutivo canario, alrededor del 25 % de las viviendas que se compran en Canarias son adquiridas por extranjeros no residentes, una proporción muy superior a la media nacional. Esta situación ha contribuido al encarecimiento de la vivienda y a la dificultad de acceso para la población local.
La propuesta no plantea una prohibición general de compra, sino una limitación vinculada al uso de la vivienda (vivir en ella o no), y requeriría el visto bueno de la Unión Europea. A día de hoy, no se ha aprobado ningún cambio legal y la compra de vivienda en Canarias sigue rigiéndose por la normativa actual.
La respuesta depende del perfil del comprador.
España no puede prohibir que ciudadanos de otros países de la Unión Europea compren vivienda. El derecho comunitario protege la libre circulación de capitales, que incluye la inversión inmobiliaria. Una prohibición por nacionalidad sería incompatible con el marco legal europeo.
En el caso de extranjeros no comunitarios, el margen legal es mayor, pero aun así una prohibición total sería jurídicamente compleja. Los expertos coinciden en que:
Por eso, el debate político se ha orientado más hacia el uso de impuestos o restricciones concretas que hacia una prohibición directa.
Si en el futuro se llegaran a aprobar medidas para limitar o prohibir la compra de vivienda en España a extranjeros no residentes, no afectarían a todos los compradores por igual.
En términos generales, no afectarían a:
Las posibles limitaciones se han planteado principalmente para:
El objetivo de este tipo de medidas sería reducir la presión en determinadas zonas y contener el aumento de precios, no impedir que personas extranjeras que desean vivir en España puedan comprar una vivienda.
Una de las nacionalidades que más viviendas compra en España es la británica. Tras el Brexit, los ciudadanos del Reino Unido pasaron a ser considerados extracomunitarios. Aun así, a día de hoy, los británicos pueden seguir comprando vivienda en España con normalidad.
Actualmente:
Eso sí, si en el futuro se aprobaran medidas dirigidas a extranjeros extracomunitarios no residentes, los ciudadanos del Reino Unido podrían verse afectados, aunque a día de hoy no hay ningún cambio en vigor.
Canadá es uno de los países que más se citan cuando se habla de prohibir la compra de vivienda a extranjeros no residentes, ya que sí ha aplicado una medida concreta en este sentido.
Desde el 1 de enero de 2023 está en vigor la Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, una ley federal que prohíbe de forma temporal la compra de vivienda residencial por parte de extranjeros no residentes. El objetivo de esta norma es facilitar el acceso a la vivienda a la población local en un contexto de fuerte encarecimiento de los precios.
Esta prohibición:
Por este motivo, aunque el caso canadiense suele utilizarse como referencia en el debate internacional, no es un modelo fácilmente trasladable a España, especialmente por las diferencias legales con la Unión Europea.
En Estados Unidos, el debate sobre el acceso a la vivienda ha seguido un camino distinto al europeo. A comienzos de 2026, el expresidente Donald Trump anunció su intención de prohibir que grandes empresas y fondos de inversión compren viviendas unifamiliares, como parte de su propuesta para frenar el encarecimiento de la vivienda.
A diferencia de lo que se ha planteado en España o Canadá, esta propuesta no se dirige a compradores extranjeros no residentes, sino al tipo de comprador. El foco está en limitar la compra masiva de viviendas por parte de grandes inversores institucionales, independientemente de su nacionalidad, cuando estas operaciones se destinan a inversión y no a residencia habitual.
Según lo anunciado, la medida tendría como objetivo:
Conviene subrayar que, por el momento, se trata de una propuesta política y no de una norma en vigor. Para aplicarse, debería seguir el proceso legislativo correspondiente en Estados Unidos.
Este enfoque refleja una tendencia internacional cada vez más presente: no tanto prohibir la compra de vivienda a extranjeros, sino limitar la compra por parte de grandes inversores, una estrategia diferente a la que se ha debatido en España en relación con los extranjeros no residentes.
Cuando se habla de prohibir en España comprar casa a extranjeros no residentes, a menudo se menciona también el llamado “impuesto del 100 %”, aunque conviene matizar bien en qué consiste esta propuesta.
No se trata de un impuesto nuevo ya en vigor, sino de una medida fiscal planteada para desincentivar la compra de vivienda por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes. La idea sería aplicar un recargo fiscal equivalente al 100 % del valor del inmueble en el momento de la compra, lo que encarecería de forma muy significativa la operación.
Según lo planteado, este recargo:
Es importante subrayar que este impuesto del 100 % no está aprobado ni se aplica actualmente en España. Se trata de una propuesta que forma parte del debate sobre cómo limitar la compra de vivienda con fines de inversión, pero no se ha convertido en una obligación fiscal real.
A día de hoy, los extranjeros que compran vivienda en España siguen pagando los mismos impuestos que hasta ahora, en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble.
A modo de resumen, estas son algunas de las cosas que debemos tener claras respecto a la posible prohibición de España a la compra de casas para extranjeros:
Antes de tomar decisiones, conviene informarse siempre sobre la normativa vigente en el momento de la compra y diferenciar entre propuestas políticas y leyes realmente aprobadas.
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