Ce 11 juillet marque la fin de la phase principale d’admission de Parcoursup. Pour les parents dont l’enfant quitte le domicile familial à la rentrée, une question se pose : vaut-il mieux louer un studio ou investir dans un premier logement ? Une décision qui mérite de sortir la calculatrice, car l’achat n’est pas toujours plus rentable que la location.
Les résultats de Parcoursup marquent chaque année le début d’une véritable course au logement étudiant. Dans les grandes villes universitaires, les studios disparaissent parfois en quelques jours, ce qui oblige les parents à prendre rapidement une décision. Faut-il accepter de payer un loyer pendant plusieurs années ou investir directement dans un appartement que l’enfant occupera le temps de ses études ? Avec la baisse progressive des taux de crédit et des loyers qui dépassent désormais 500 à 700 euros par mois dans de nombreuses villes universitaires, l’achat retrouve de l’intérêt. D’autant que, dans certaines communes où le prix du mètre carré reste raisonnable, la mensualité d’un crédit peut désormais se rapprocher du coût d’une location.
Pour autant, l’équation est loin d’être aussi simple qu’une comparaison entre un loyer et une mensualité de prêt. De nombreux éléments peuvent en effet transformer une bonne idée en mauvais investissement ou inversement. « Les gens n’ont pas forcément envie de payer pour leur enfant un loyer à fonds perdus. Si c’est 500 euros par mois pendant cinq ans, ils se disent que cela peut valoir le coup d’acheter », constate Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Mais, prévient-elle aussitôt, « les calculs doivent être faits » avant de se lancer.
Le premier réflexe consiste souvent à comparer le montant d’un loyer avec celui d’une mensualité de crédit. Si le remboursement du prêt est identique, voire inférieur au loyer demandé pour un studio, l’achat semble naturellement s’imposer. Pourtant, ce raisonnement est incomplet. En devenant propriétaire, les parents ne paient pas seulement un crédit. « Il faut prendre en compte la taxe foncière, les frais de notaire, les frais de copropriété, le plan pluriannuel de travaux… Finalement, tous ces frais peuvent coûter assez cher », rappelle Sandrine Allonier.
Autre point souvent oublié : les aides au logement. Selon les revenus de l’étudiant et la situation familiale, les APL peuvent venir réduire sensiblement le coût réel d’une location. « C’est un calcul que les parents oublient souvent », souligne l’experte.
Enfin, acheter suppose aussi de se projeter sur plusieurs années. Revendre un bien seulement deux ans après son acquisition laisse rarement le temps d’amortir les frais engagés. « Si vous achetez un bien à 150 000 euros et que vous le revendez deux ans plus tard, il n’aura probablement pas pris les 15 000 euros que vous avez payés en frais de notaire. Il faut plutôt se projeter sur au moins cinq ans », insiste Sandrine Allonier.
L’autre variable essentielle reste évidemment la ville choisie. Entre un studio parisien à près de 9 500 euros le mètre carré et un appartement à Saint-Étienne, où les prix tournent autour de 1 300 euros le mètre carré, la rentabilité n’a rien de comparable. C’est ce rapport entre prix d’achat et niveau des loyers qui détermine, bien souvent, si l’investissement est réellement pertinent ou s’il vaut mieux rester locataire.
Toutes les villes universitaires ne se valent pas lorsqu’il s’agit d’investir pour loger son enfant. Le critère déterminant reste le rapport entre le prix d’achat du logement et le niveau des loyers. Plus le prix au mètre carré est faible par rapport au loyer demandé, plus l’achat devient intéressant.
C’est notamment le cas de villes comme Saint-Étienne, où un appartement s’achète autour de 1 300 euros le mètre carré, alors que le loyer d’un studio atteint près de 24 euros le mètre carré. Même constat à Grenoble, où les prix avoisinent 2 500 euros le mètre carré pour des loyers qui restent élevés, autour de 25 euros le mètre carré. Dans ces villes, le remboursement d’un crédit peut représenter une dépense proche, voire parfois inférieure, à celle d’une location, surtout lorsque les parents disposent d’un apport personnel conséquent.
À l’inverse, dans les grandes métropoles, le coût d’acquisition pèse beaucoup plus lourd dans le calcul. À Paris, où le prix moyen dépasse 9 500 euros le mètre carré, il faut débourser près de quatre fois plus qu’à Saint-Étienne pour acheter un studio. Lyon (environ 4 500 €/m²) et Bordeaux (4 400 €/m²) affichent également des niveaux de prix élevés, qui réduisent fortement la rentabilité de l’opération, malgré des loyers importants.
Entre ces deux extrêmes, des villes comme Lille ou Montpellier offrent un compromis. Le prix d’achat y reste plus accessible que dans les plus grandes métropoles, mais l’opération ne devient réellement intéressante que si le logement est conservé plusieurs années après les études ou remis en location. « Dans les villes où les prix sont inférieurs à 2 000 ou 3 000 euros le mètre carré, cela peut vraiment valoir le coup d’acheter plutôt que de louer. On peut avoir une mensualité équivalente, voire inférieure au loyer », résume Sandrine Allonier.
À Amiens, la tendance est déjà bien installée. Dominique Buquet, directeur d’une agence L’Adresse, observe un changement de comportement des familles. « Les années précédentes, on était surtout sur de la location. Aujourd’hui, on s’aperçoit que de plus en plus de familles achètent. Les parents d’étudiants en médecine, notamment, savent qu’ils resteront quatre, cinq, voire six ans. Ils achètent et, souvent, un deuxième enfant profite ensuite du logement. »
Le professionnel cite ainsi le cas récent d’une famille ayant acheté un logement pour sa fille admise en médecine. La cadette rejoindra la même faculté quelques années plus tard avant que le bien ne soit finalement conservé comme investissement locatif. Le marché amiénois facilite ce type d’opération. Un studio s’y négocie généralement entre 80 000 et 110 000 euros, tandis qu’un studio se loue autour de 550 euros par mois et un deux-pièces entre 600 et 650 euros. « Avec un bel apport, la mensualité peut être inférieure au loyer d’un studio. Les parents regardent surtout la rentabilité sur le long terme », explique Dominique Buquet.
La durée des études est probablement le critère le plus important. Acheter un studio pour un enfant qui prépare un cursus court ne présente pas le même intérêt que pour un étudiant qui s’engage dans des études de médecine, un cursus d’ingénieur ou une formation universitaire longue. « Si votre enfant rentre en BTS, cela ne vaut peut-être pas le coup. En revanche, pour des études de médecine, où l’on sait qu’il restera plusieurs années, le calcul devient beaucoup plus favorable », explique Sandrine Allonier.
L’experte recommande d’ailleurs de raisonner sur une durée minimale de cinq ans. En dessous, les frais de notaire, les coûts liés au crédit et les éventuelles dépenses de copropriété risquent de peser trop lourd dans le bilan financier. À cela s’ajoute une autre question : que fera l’enfant après ses études ? Si le logement est revendu rapidement, les frais d’acquisition auront rarement été amortis. En revanche, si les parents conservent le bien pour le louer, l’investissement peut prendre une tout autre dimension patrimoniale.
L’achat n’est pas toujours la meilleure solution. Si le parcours de l’étudiant est encore incertain, la location conserve un avantage majeur : la flexibilité. « Un étudiant peut partir faire un semestre à l’étranger, un stage dans une autre ville ou décider de rejoindre une colocation après une première année. La location permet beaucoup plus facilement de s’adapter à ces changements », rappelle Sandrine Allonier.
Elle invite également les parents à regarder au-delà des seules années d’études. Un logement destiné à être loué par la suite devra répondre aux nouvelles exigences réglementaires, notamment en matière de performance énergétique. Acheter aujourd’hui une passoire thermique pourrait entraîner d’importants travaux avant de pouvoir remettre le bien sur le marché locatif.
Au final, il n’existe pas de réponse universelle. Pour une famille disposant d’un apport, dont l’enfant s’engage dans des études longues dans une ville où les prix restent abordables, l’achat peut constituer un excellent investissement patrimonial. En revanche, si la durée des études est courte, que le cursus est susceptible d’évoluer ou que le marché immobilier local est déjà très cher, la location demeure souvent la solution la plus prudente.
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