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[Juin 2026] Le nouveau choc provoqué par la guerre au Moyen-Orient a bouleversé la donne immobilière alors même que l’année 2026 semblait montrer une dynamique de reprise d’activité. Dans un contexte économique et financier dégradé, les économistes du Groupe BPCE, José Bardaji, Bertrand Cartier et Isabelle Friquet-Lepage livrent leurs perspectives de l’immobilier résidentiel et du crédit immobilier.
L’année immobilière 2026 paraissait pouvoir se dessiner dans la continuité d’une reprise d’activité engagée l’année dernière. Le contexte avait favorisé en 2025 une reprise des ventes sur la plupart des marchés, accompagnée d’une légère hausse des prix qui n’était pas de nature à décourager les ménages à mener à bien des projets immobiliers.
Or, fin février, le choc provoqué par la guerre au Moyen-Orient, dans un contexte géopolitique déjà fragile, a participé à dégrader davantage l’environnement économique et financier déjà assombri par beaucoup d’instabilité.
Sur le marché du logement ancien, la hausse du nombre de ventes mensuelles observée au cours des deux premiers mois de 2026 a laissé place à un recul au mois de mars (−8 % par rapport à mars 2025). Compte tenu des délais de dénouement des opérations immobilières (environ trois mois entre un compromis et un acte de vente), la situation de ce début d’année reflète en réalité une décélération du rythme d’activité antérieure à la dégradation récente du contexte géopolitique.En raison de plusieurs facteurs liés aux incertitudes économiques fortes, aux inquiétudes des Français sur les finances publiques et à une remontée des taux d’intérêt, le moral puis le pouvoir d’achat immobilier des ménages ont ainsi commencé à se dégrader fin 2025, pesant progressivement sur les projets immobiliers. La relative stabilité des prix des logements anciens constatée depuis fin 2024 illustre également une forme d’attentisme qui semble s’étendre et qui touche aussi bien l’offre que la demande.
Après quatre années de chute, le marché du neuf paraît enfin sortir de l’ornière mais demeure à des niveaux de construction et de commercialisation de logements exceptionnellement bas. Partant d’étiages (1) historiques , certains signaux apparaissent positifs, comme, à fin avril 2026, la remontée des autorisations (+16 % sur un an) et des mises en chantier (+14 %). Ils n’indiquent toutefois pas une sortie de crise, et demeurent encore insuffisants à rassurer un secteur d’activité qui cumule les difficultés structurelles et conjoncturelles depuis plusieurs années.La commercialisation de logements neufs par les promoteurs immobiliers ne bénéficie pas encore de cette récente amélioration de la production de logements. Celle-ci est, en revanche, observée sur le marché de la maison individuelle en secteur diffus.
Globalement, le marché du neuf peine aujourd’hui à satisfaire une demande qui se heurte à des problématiques de capacité d’accès à la propriété, souvent en raison de prix trop élevés ou d’une offre trop peu adaptée à ses besoins. Le marché de l’ancien offre ainsi une alternative plus accessible aux ménages les plus solvables.
(1) L’étiage est considéré comme une période limitée dans l’année où les débits passent en dessous d’une valeur seuil.
Depuis la fin février, l’économie française fait face à un choc, notamment du prix des matières premières énergétiques. Il se traduit d’abord par une hausse de l’inflation qui pèse sur le pouvoir d’achat des ménages. Il affecte également le coût des intrants (2) des entreprises , qui pourraient revoir à la baisse leur dépenses d’investissement. Il pénalise enfin toutes les économies consommatrices de pétrole, qui sont aussi les principaux partenaires commerciaux de la France.
Ce sont donc tous les postes de la demande qui sont touchés par la guerre en Iran : consommation, investissement et exportation. Pour juguler la hausse de l’inflation, la Banque centrale européenne devrait augmenter ses taux directeurs. L’augmentation récente du taux de l’Euribor à 3 mois illustre déjà ces anticipations de hausse des taux.
(2) Produits entrant dans le processus de production, souvent des matières premières.
En conséquence, la progression du taux du crédit immobilier se poursuivrait sur l’année. Depuis 13 mois, ce taux est déjà supérieur à l’OAT à 10 ans. D’ailleurs, une séquence aussi longue n’a jamais été observée par le passé. Il est toutefois possible de retranscrire assez fidèlement le taux d’intérêt des crédits immobiliers à partir du coût de la ressource à court et à moyen terme, nommément l’Euribor à 3 mois et l’OAT à 10 ans.
Ainsi, un choc d’1 point de pourcentage (pp) des taux d’intérêt se traduit par une hausse du taux des crédits de 14 points de base (pdb) sur le trimestre et de 90 pdb au bout d’un an. À 3,22 % au mois de mars, les taux d’intérêt des crédits s’établiraient à 3,43 % au 4etrimestre 2026 sous l’hypothèse d’un Euribor (3) à 2,26 % et d’un OAT à 3,77 %. Cette hausse des taux est de nature à se répercuter sur les transactions, sur les prix et, in fine, sur les crédits immobiliers.
(3) Euro Interbank Offered Rate) représente le taux d’intérêt moyen à partir duquel certaines grandes banques européennes se prêtent de l’argent entre elles.
S’agissant des transactions, les intentions d’achats de logements exprimées par les Français n’indiquent pas d’évolution franche, à la hausse ou à la baisse depuis près d’un an. La dégradation de la conjoncture économique avec le recul de l’activité de ce début d’année et la hausse du taux de chômage (+0,7 point de pourcentage sur un an, à 8,1 % au 1er trimestre 2026) va pénaliser les projets immobiliers qui pourraient afficher une baisse de 5 % sur l’année, à 1,026 millions de transactions. Dans l’ancien, ce seraient 890 000 transactions (−6 % après +13 % en 2025). Dans le neuf, la reprise des ventes resterait mesurée.
175 milliards d’euros Montant de la production de crédit envisagé pour la l’année 2026 (-6 %)
S’agissant des prix immobiliers, après une hausse de seulement +0,4 % en deux ans, ils pourraient très légèrement reculer sur l’année (−0,1 % au 4e trimestre 2026 sur un an). Enfin, s’agissant de la production de crédits à l’habitat, la demande est orientée à la baisse alors même que la production au cours des trois premiers mois de l’année est un peu supérieure à ce qu’elle était en 2025.Ce repli de la demande devrait s’accentuer au second semestre 2026, en raison de la hausse des taux et de la dégradation de l’activité. À 175 milliards d’euros, la production de crédit serait ainsi en baisse de 6 % en 2026.
La multiplication par 4 du taux moyen des nouveaux crédits immobiliers aux ménages entre le 4e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 a fait chuter à 65 % cette part. Il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis 2012, première année où cette donnée est disponible.
Sur les dix dernières années, le lien entre le recours au crédit et son coût a été réaffirmé. Le profil de la part des transactions financées à crédit suit sensiblement celui imprimé par les taux d’intérêt. Ainsi, sur la période 2015-2025, une hausse d’1 point de pourcentage des taux d’intérêt s’accompagne d’une baisse de près de 6 point de pourcentage du taux de recours au crédit et de près de 4 points de pourcentage du montant emprunté pour financer une transaction immobilière.
En raison du choc de taux d’intérêt consécutif aux effets inflationnistes générés par la guerre en Ukraine, la production de nouveaux crédits à l’habitat avait ainsi connu une période très volatile. Ces évolutions peuvent être mises au regard de plusieurs facteurs :
Visible pour l’ensemble des projets immobiliers, l’influence des taux d’intérêt s’effectue en ordre dispersé selon les catégories d’acheteurs. Sur la période récente, la primo-accession se distingue par son dynamisme. Le nombre de financement recensé a dépassé courant 2025 les volumes enregistrés fin 2019, qui constituaient le pic de la décennie 2010.À l’inverse, les autres segments demeurent en retrait, avec des volumes de financement en 2025 divisés par deux par rapport aux années précédant le choc de 2022.
L’acquisition d’une résidence principale demeure le premier motif de financement (78 % en nombre et 83 % en montant en 2025). Sur les 15 dernières années, la structure des crédits a fortement évolué avec une inversion entre la part des secundo-accédants et celle des primo-accédants (31 % et 47 % respectivement en 2025). Cette situation traduit un recours au crédit toujours très élevé pour un achat en primo-accession. Elle signale également une réduction des opérations d’achat de résidence principale à crédit par des secundo-accédants.
78 % Pourcentage des transactions qui ont nécessité un crédit immobilier au cours des 10 dernières années
Si les taux d’effort moyens sont restés globalement stables malgré le choc des taux d’intérêt, d’autres paramètres ont absorbé le choc, s’exprimant de manière différenciée selon les clientèles en 2025 :
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