Le Baromètre 2026 d’Immoneos révèle un tournant stratégique des expatriés vers le rendement, Nice tirant son épingle du jeu.
L’investissement immobilier des Français de l’étranger connaît une profonde mutation. Confrontés à un accès au crédit plus complexe et à des contraintes financières accrues, les près de trois millions d’expatriés réorientent leurs stratégies. Selon la deuxième édition du Baromètre de l’investissement immobilier des non-résidents, publiée par la plateforme Immoneos, la recherche de rendement locatif prime désormais sur la simple valorisation patrimoniale. Cette étude, fondée sur l’analyse des demandes de financement de sa communauté, dresse un tableau inédit des nouvelles géographies de l’investissement en France.
Un basculement stratégique : du patrimoine au rendement
L’enseignement majeur du baromètre est le changement de paradigme des investisseurs non-résidents. Après une décennie focalisée sur les grandes métropoles pour leur potentiel de plus-value, la rentabilité devient le critère principal. Ce basculement se manifeste de trois manières.
Premièrement, certaines grandes métropoles régionales, autrefois plébiscitées, marquent le pas. C’est le cas de Nantes, qui enregistre une chute notable, mais aussi de Toulouse, Bordeaux et Lille. Dans ces villes, la hausse des prix immobiliers a été plus rapide que celle des loyers, ce qui a mécaniquement érodé les perspectives de rendement.
Deuxièmement, des villes moyennes montent en puissance. Dijon (+0,8 point), Le Mans (+0,4 point) et Nancy (+0,2 point) progressent de manière significative dans les choix des expatriés. Ces territoires offrent des rendements locatifs plus attractifs et des prix d’acquisition plus accessibles, en adéquation avec le nouveau contexte financier.
Enfin, certaines valeurs sûres confirment leur attractivité. Paris demeure en tête avec 14,8 % des demandes de financement, tandis que Lyon et Nice, avec 5,7 % chacune, se distinguent. Ces métropoles parviennent à combiner sécurité patrimoniale et dynamisme locatif, jouant un rôle d’équilibre dans les portefeuilles d’investissement.
Un marché immobilier sous tension pour les non-résidents
Ce rééquilibrage géographique est la conséquence directe du retournement du marché immobilier amorcé en 2022. La remontée des taux d’intérêt a profondément modifié les conditions d’emprunt, avec un impact encore plus marqué pour les non-résidents. Ces derniers subissent un double effet : un coût du crédit plus élevé et des conditions d’octroi plus restrictives imposées par les banques. Face à cette situation, les arbitrages deviennent plus rationnels et stratégiques, chaque projet d’investissement devant justifier sa viabilité économique à court et moyen terme. C’est dans ce contexte que la rentabilité locative est devenue un facteur décisif.
Une donnée exclusive pour analyser un marché méconnu
Le Baromètre Immoneos se distingue par sa méthodologie. Contrairement aux études traditionnelles qui reposent souvent sur des sondages d’intention, cette analyse s’appuie sur des milliers de demandes de financement réelles et concrètes, effectuées par les membres de la communauté entre 2024 et 2025 sur une trentaine de grandes villes françaises. Cette approche quantitative permet de documenter des arbitrages habituellement invisibles et d’observer avec une grande finesse les évolutions du marché, ville par ville. L’étude vient ainsi combler un manque d’informations structurées sur le comportement d’un segment d’investisseurs significatif mais souvent absent des statistiques immobilières nationales.
Immoneos, un écosystème au service des expatriés
À l’origine de cette étude, Immoneos (https://immoneos.fr/) s’est imposée comme une plateforme de référence pour les expatriés français souhaitant investir en France. Dirigée depuis octobre 2025 par William Demoustier, l’entreprise combine une communauté active de 50 000 membres fondée sur l’entraide, une sélection de partenaires spécialisés (courtiers, chasseurs immobiliers, gestionnaires) et un accès à des opportunités d’investissement. L’ambition affichée est d’atteindre 100 000 membres d’ici trois à cinq ans et de faire de son baromètre un rendez-vous annuel incontournable pour comprendre les dynamiques de l’investissement locatif des non-résidents.
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