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Dans cette station balnéaire, le marché immobilier est particulièrement segmenté. Les prix immobiliers peuvent varier du tout au tout en fonction de l’emplacement du logement. Certaines annonces immobilières n’hésitent d’ailleurs pas à en jouer pour attirer les investisseurs en quête de rentabilité.
Les agents immobiliers ont l'habitude de dire qu'il n'y a pas un mais des marchés immobiliers, en fonction de l'emplacement des biens. C'est encore plus vrai au Cap d'Agde, station connue pour son village naturiste, "qui accueille en pleine saison jusqu'à 40 000 personnes du monde entier par jour", selon Nathalie Pirlet, responsable de l'agence immobilière Immo'Cap. Une institution qui a poussé les professionnels à distinguer l'immobilier naturiste de l'immobilier "textile". La segmentation du marché immobilier est bien réelle : d'un quartier à l'autre de la station, en fonction de la proximité avec le village, la valeur d'un bien peut varier du simple au triple. D'ailleurs, certaines annonces immobilières, comme celle publiée par Nathalie Pirlet, sont floquées de la mention "proche village naturiste".
"Le village naturiste représente environ 9% du parc immobilier total du Cap d'Agde, estime Virginie Bergès, directrice des ventes Foncia – Aude Plages. Et le prix du mètre carré dans cette zone atteint 7 900 à 9 500 euros." Pour certains biens d'exception, comme la résidence de luxe "Le Nautilia", le prix au mètre carré peut même s'envoler jusqu'à 20 000 euros. Cette attractivité crée un véritable fossé avec le reste du Cap d'Agde, où le prix médian au mètre carré est de 3 600 euros, selon les données du Figaro Immobilier. Un tarif confirmé par la professionnelle de Foncia.
Cet écart s'explique notamment par une rentabilité très élevée. Au sein du village, "le rendement brut peut atteindre entre 6 et 10% en fonction de l'emplacement et de la saisonnalité", soutient Virginie Bergès. En dehors des investisseurs, on y retrouve, selon la directrice des ventes, des personnes qui ont un intérêt pour l'activité naturiste et qui cherchent une résidence secondaire, dont des étrangers. "Pour amortir les charges, la plupart vont louer leur bien deux à trois semaines dans l'année."
C'est le cas de Nathalie Pirlet. Avec son mari, elle fréquente le village naturiste depuis 2009. En 2022, ils ont décidé de sauter le pas et d'y acheter leur résidence principale. Ils ont jeté leur dévolu sur une villa de 40 mètres carrés, acquise pour 285 000 euros, et rénovée grâce à une enveloppe de travaux de 80 000 euros. Pour rentabiliser leur achat, le couple loue un emplacement dans le camping du village pour y loger eux-mêmes. Moyennant un forfait de 4 800 euros, ils ont accès au camping de mars à octobre. "Cela nous permet de louer notre résidence principale en juillet et août, témoigne Nathalie, elle-même agente immobilière. Chaque année, cette location nous rapporte environ 30 000 euros bruts."
Mais tous les adeptes du naturisme ne peuvent pas forcément en faire autant. Alors pour profiter du village, ils louent des biens à proximité, situés entre 5 et 10 minutes à pied. "Dans le village même, il faut compter entre 1 300 et 1 600 euros la location à la semaine, alors qu'à proximité, comme à la Pinède, c'est deux fois moins cher", estime la professionnelle de Foncia. "Les gens à l'extérieur, vacanciers comme acquéreurs, disposent d'un budget plus limité. Il y a également plus de familles." Sur ce marché spécifique à proximité du village, le prix au mètre carré est compris entre 4 500 et 6 200 euros, pour un rendement estimé entre 4 et 5%, d'après les estimations de Virginie Bergès.
En revanche, la présence du village n'a pas d'effet sur l'ensemble du marché immobilier au Cap d'Agde, selon la directrice des ventes de Foncia : sur le Cap "textile", "il n'y a pas 'd'effet aspirateur' car on ne retrouve pas la même clientèle. Les acquéreurs sont principalement des jeunes retraités, dont le budget ne permet pas d'acheter un bien sur la Côte d'Azur. En effet, les budgets sur le Cap 'textile' font partie des plus accessibles du pourtour méditerranéen". Le rendement reste toutefois attractif, estimé entre 3 à 4% par la professionnelle. Et de conclure : "sur le Cap 'textile' il est plus facile de faire de la location annuelle que sur les biens naturistes".
