Vu de l’extérieur, les tensions immobilières du Pays basque se résument souvent au marché des meublés touristiques… Et sa fâcheuse tendance à rogner le secteur du logement locatif à l’année. Vainqueurs d’une première bataille, les élus basques savent que ce combat ne suffit pas à résoudre ici le problème du logement. Les chantiers sont bien plus nombreux. Et c’est ainsi que l’Agglomération Pays basque aborda un autre sujet, ce lundi 19 septembre : les loyers privés.
Épaulés par les professionnels du secteur, l’Agence d’urbanisme Atlantique et Pyrénées (Audap) et son Observatoire local des loyers privés (OLL) ont en effet dévoilé une première photographie…
Épaulés par les professionnels du secteur, l’Agence d’urbanisme Atlantique et Pyrénées (Audap) et son Observatoire local des loyers privés (OLL) ont en effet dévoilé une première photographie officielle de la problématique en livrant les chiffres clés de 2021 sur le Pays basque et le Sud des Landes. Agréé par l’État depuis le 15 mars 2021, l’OLL peut désormais exiger toute une batterie de données. Ce qui rend son propos plus fiable.
Le prix des loyers fait état d’une « hausse de 3,6 % au 2e trimestre 2022 et une augmentation significative est à prévoir en 2023 », annonce Marc Laclau, directeur d’études à l’Audap. Pour l’heure, le loyer médian atteint 665 euros. Or ce coût est un trompe-l’œil.
Il est à mettre en perspective avec la zone définie par l’OLL. Car parmi les 103 communes de son périmètre figurent des localités basques très rurales (Saint-Palais, Mauléon, Saint-Jean-Pied-de-Port) et, depuis 2021, l’Agglomération Maremne Adour Côte-Sud, dans les Landes. Autrement dit, pas question de se féliciter d’une place dans le ventre mou au palmarès des loyers observés en France (notre infographie). « Si nous devions isoler des communes comme Biarritz, nous serions au niveau de Nice », indique le sous-préfet, Philippe Le Moing-Surzur.
À ce stade, l’OLL annonce 50 530 logements locatifs sur son périmètre, dont 80 % d’appartements et 11 % de meublés. Environ 28 % des ménages vivent en résidence principale dans ce parc locatif… Une proportion trop faible au regard des demandes.
Le long du littoral, la mise sur le marché de logements locatifs privés ne suit pas la démographie, dixit le directeur de l’Audap, Denis Caniaux. Couplée à des prix excessifs, cette raréfaction inquiète les élus. « Agir sur les logements à réhabiliter et les résidences secondaires ne suffira pas », relève Roland Hirigoyen, le vice-président de l’Agglomération en charge du logement. « Les chantiers de la fiscalité, de la conversion des meublés en logements vides et de l’encadrement des loyers sont enclenchés, mais ils prennent du temps. Autrefois, nous réussissions à construire beaucoup pour loger les gens d’ailleurs. Aujourd’hui, nous n’arrivons plus à le faire pour loger les gens d’ici. »
Le témoignage d’une propriétaire bailleur abonde en ce sens : « J’ai remis un T3 à la location vide à l’année […]. En une journée, j’ai reçu 120 candidatures et j’ai dû passer 119 coups de fil de refus, avec parfois des gens en pleurs au téléphone. »
Voilà pourquoi la présidente de la section départementale de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, Pierrette Echeverria, entend « donner la priorité aux gens de chez nous ». De son côté, le président de l’Agglomération Pays basque, Jean-René Etchegaray, résume l’enjeu principal : « Produire des logements neufs et accessibles », pour faire face à « l’inadéquation entre les moyens dont la population dispose et les prix proposés ».
Las, les résidences ne poussent pas comme des champignons, ici préservés de toute urbanisation rampante : « On doit construire la ville sur la ville », assène Jean-René Etchegaray. Reste qu’il est urgent d’agir sur d’autres leviers. Ceux-là sont connus : l’encadrement des loyers et la réduction de la fiscalité liée à la location annuelle, entre autres, soit des dossiers entre les mains de l’État.
Et le sous-préfet d’évoquer la légende amérindienne du petit colibri, qui va et vient, une goutte dans son bec, pour éteindre le monde en feu. « S’il est seul, cela ne fonctionne pas, relève Philippe Le Moing-Surzur. Si tous les dispositifs – comme celui contre les baux frauduleux actuellement – se mettent en place, alors on peut peser. » Reste que des obstacles légitimes – donc incontournables – se dressent, comme, par exemple, l’évolution des contraintes liées au Diagnostic de performance énergétique (DPE). Rempart contre les passoires thermiques, ce dispositif « déstabilise la rentabilité des biens, d’après le directeur de l’Audap. Il force les propriétaires à investir ou à vendre. »
« À la mi-octobre, le territoire déposera sa candidature pour expérimenter l’encadrement des loyers », annonce Jean-René Etchegaray. La mise en œuvre concrète de ce test, dépendante des travaux ministériels, « ne devrait cependant pas intervenir avant 2025 ». Las, le temps presse.
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