Longtemps caricaturé en rentier, le propriétaire qui loue ses biens reste au centre des débats fiscaux. Porté par l’Assemblée nationale, un dispositif d’amortissement redéfinit désormais le bailleur privé français.
Ce virage fiscal modifie les calculs de rentabilité, interroge la durée de détention et rebâtit le dialogue entre État et propriétaires. Il reconfigure l’investissement résidentiel, situe le patrimoine locatif au cœur de la politique du logement et distingue plus nettement ceux qui assument le risque économique d’une simple valorisation patrimoniale. En toile de fond, le marché locatif français découvre une frontière.
Réunis à Cannes pour le centenaire de la Chambre FNAIM des Alpes-Maritimes, les professionnels ont suivi en direct le vote de l’Assemblée nationale sur l’amortissement des investissements locatifs privés. Pour Henry Buzy-Cazaux, aux côtés de Dominique Estrosi-Sassone et d’Eric Ciotti, cette décision met un terme à une idéologie anti-immobilière qui assimilait systématiquement le propriétaire bailleur à un rentier.
Ce basculement change la façon dont le législateur considère la location privée. L’ancienne image du propriétaire rentier laisse place à un investisseur assumant un véritable statut d’entrepreneur immobilier, responsable d’un parc de logements et de son financement. En reconnaissant le rôle économique du bailleur, l’État légitime les risques, coûts de gestion et la contribution à l’équilibre du marché, loin d’une vision patrimoniale.
Le vote de l’Assemblée nationale ouvre une phase test pour l’investissement locatif des particuliers. Les biens achetés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 pourront bénéficier d’un amortissement comptable inédit, que Bercy a calibré avec des taux de 3,5 % à 5,5 % pour l’investissement locatif neuf et de 3 % à 4 % pour l’existant, rapprochant le propriétaire d’un traitement voisin de l’entreprise.
Le mécanisme sera plafonné à deux logements par foyer, avec un amortissement possible jusqu’à 80 % de la valeur hors terrain. Chaque bien devra respecter des critères précis pour être considéré comme logement ancien éligible, et ce nouveau dispositif fiscal immobilier sera encadré afin de contenir son coût pour les finances publiques.
Dans le nouveau dispositif d’amortissement locatif, la combinaison des loyers plafonnés, des prix d’acquisition et des engagements de location oriente désormais la marge de manœuvre des bailleurs privés. Les arbitrages deviennent plus fins entre logements neufs et anciens, centre-ville recherché ou communes périphériques.
Pour un même bien, quelques paramètres fiscaux peuvent faire varier fortement le rendement locatif net. Les taux d’amortissement choisis par le législateur et le plafond de déduction annuel encadrent le jeu des optimisations possibles pour chaque foyer. La durée minimale de location, combinée au calcul de rentabilité projeté sur douze ans, incite ainsi à raisonner sur la tenue du marché local plutôt que sur un simple gain fiscal ponctuel.
Le projet d’interdire l’accès au nouveau régime aux logements loués à des membres de la même famille soulève une forte polémique chez les propriétaires bailleurs. Beaucoup y voient une remise en cause de la location à un proche, pourtant au cœur de leur stratégie patrimoniale familiale, qu’il s’agisse d’aider un enfant étudiant ou un parent vieillissant.
Les défenseurs d’un assouplissement rappellent que ces baux familiaux ne retirent pas nécessairement de logements au marché classique et qu’ils peuvent stabiliser certains immeubles fragiles. Refuser tout avantage fiscal à ces situations interroge ainsi l’accès au parc locatif pour les jeunes ménages et pose une question d’égalité devant l’impôt entre contribuables aux configurations familiales différentes.
Les investisseurs privés redécouvrent les immeubles anciens, attirés par des prix plus accessibles et par la perspective d’un amortissement fiscal mieux adapté au risque locatif. Les programmes récents les ont parfois déçus, avec des loyers encadrés et des charges élevées, alors que les futurs travaux de rénovation pèseront aussi sur leur trésorerie.
Les pouvoirs publics attendent de ce mouvement un parc plus sobre en énergie et plus conforme aux réglementations climatiques. Dans cette optique, la performance énergétique des logements rénovés pèsera sur la rentabilité, en limitant les travaux à refaire et les périodes de vacance. Grâce à un déficit foncier écologique et à une meilleure valeur de revente, l’ancien peut redevenir un support de long terme pour les bailleurs privés.
Le nouveau dispositif d’amortissement cible prioritairement les logements collectifs, ce qui laisse de côté une large partie du parc existant. Dans de nombreuses communes, l’habitat individuel sous forme de maisons reste pourtant le premier choix des ménages qui cherchent de l’espace et un jardin.
Les professionnels de la location signalent déjà des files d’attente pour chaque offre de maison à louer, surtout autour des grandes villes. Dans ces zones, la tension locative périurbaine progresse, et une densification maîtrisée pourrait répondre à la forte demande locative en maison sans artificialiser davantage les sols.
Pour Henry Buzy-Cazaux, la réforme modifie en profondeur la logique fiscale des bailleurs privés. Les amortissements pratiqués chaque année réduisent l’imposition courante, mais la réintégration dans le calcul de plus-value augmente la note au moment de la revente, surtout lorsque 80 % du prix, hors terrain, ont été amortis.
Le gouvernement prévoit entre 2026 et 2028 un régime transitoire qui raccourcit l’exonération totale de plus-value à 22 ans au lieu de 30 ans. Cette nouvelle durée de détention récompense la fidélité des bailleurs et renforce une stratégie de long terme, surtout si le Sénat obtient l’exclusion des logements locatifs de l’impôt sur la fortune immobilière et de l’hypothétique impôt sur la fortune improductive, dans le patrimoine des bailleurs.
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