Prêt immobilier : + de 50 conseils pour votre crédit immobilier – Immobilier-danger

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Acheter un bien (maison, appartement ou terrain) nécessite souvent de contracter un crédit immobilier. Que ce soit pour l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif, il est rare que l’acquéreur n’utilise pas un prêt habitat pour financer son acquisition.
En cette période où les taux de crédit immobilier sont très bas, c’est en plus très bénéfique. Les conditions pour un financement en 2025 sont en effet excellentes. Il en est de même pour ceux qui veulent faire un rachat de crédit ou renégocier leur taux avec leur banque.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le crédit immobilier, nos nombreux conseils pratiques pour votre prêt et nos services pour trouver le meilleur à travers ce guide. Il explique tout sur les caractéristiques et que la procédure d’obtention d’un emprunt en France.
A partir de cette page, vous avez donc accès à un dossier détaillé sur tous les éléments de votre emprunt immobilier. En complément, vous pourrez aussi suivre les actualités sur le prêt immobilier.
On parle d’emprunt immobilier lors d’un prêt fait sur une longue durée auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit par un particulier ou un professionnel dans le but de financer l’achat d’un logement ou d’un terrain.
Souscrire un crédit immobilier est un acte à bien réfléchir car il va vous engager financièrement pour du très long terme. En moyenne, ce type de prêt se fait sur une durée d’environ 19 ans.
Dans la très grande majorité des cas, en France, on utilise le prêt amortissable à taux fixe. Nous reviendrons néanmoins sur les autres possibilités ci-dessous.
Le coût d’un crédit immobilier (intérêts mais aussi frais de dossier, de garantie ou d’assurance) peut vite exploser et cela même en période de taux bas. Il convient donc de chercher le meilleur montage financier possible pour réduire ces dépenses et obtenir les meilleures conditions de financement.
Financer une habitation reste quelque chose de complexe car de nombreux éléments sont à prendre en compte. Pas de panique, voici toutes les informations et tous les conseils à connaître pour y arriver sereinement. Même pour un particulier sans expérience.

Le taux immobilier est l’un des principaux éléments de votre emprunt. C’est lui qui va déterminer le montant des intérêts que vous allez devoir payer chaque mois à la banque en échange de l’argent prêté.
C’est donc le premier élément que tout emprunteur cherche à négocier afin d’obtenir le meilleur taux possible par rapport à leur projet.
Chaque mois, le coût des intérêts par rapport à votre capital restant dû est calculé et prélevé par la banque en fonction de ce taux. Ensuite, le remboursement d’une partie du capital emprunté est réalisé avec le reste de votre paiement mensuel.
Il existe 2 types de taux pour un prêt :
Surtout, votre taux ne change pas et ne suit pas les nouvelles conditions sur les marchés financiers.
Vous ne subissez pas les hausses de taux. En cas de baisse importante des taux, vous pouvez faire un rachat pour en bénéficier.
Cela signifie que vos échéances mensuelles peuvent augmenter ou baisser dans le temps. Vous n’avez également aucune visibilité sur le coût total qu’aura votre crédit.
Vous restez ainsi exposé aux risques d’une remontée des taux.
Aujourd’hui, les prêts à taux variable représentent moins de 1 % des dossiers.
Comparez les taux de plus de 100 banques grâce à notre simulation de prêt immobilier en ligne gratuite et sans engagement.
Après le taux, la durée est un autre élément très important. Elle va conditionner une grande partie du coût total de votre financement.
Plus votre crédit est sur une longue durée et plus cela va vous coûter d’argent. Cela est vrai aussi bien pour le montant total des intérêts que pour la prime totale de l’assurance de prêt.
Emprunter sur plus longtemps permet généralement d’augmenter sa capacité d’achat ou de limiter l’effort mensuel, mais ce n’est pas gratuit.
Autre point, les propositions sont généralement sur des durées standard :
Astuce : rien ne vous oblige à vous contenter de l’une de ces durées. Si vous avez la possibilité de rembourser votre crédit en 23 ans plutôt qu’en 25 ans en augmentant un peu votre échéance mensuelle, cela peut vous faire économiser pas mal d’argent.
Par exemple, pour un crédit de 200 000 € à un taux de 1.20 %. Cela peut vous faire économiser 3 112 € d’intérêts et 2 ans de cotisation d’assurance emprunteur (soit plusieurs centaines d’euros). Cela demande, par contre, un effort supplémentaire chaque mois (+ 57.46 €).
Sur Immobilier-danger, nous vous recommandons de fuir les crédits immobiliers sur 30 ans.
Veillez donc à bien choisir votre durée de crédit immobilier pour en optimiser les frais compte tenu de vos besoins et de vos possibilités financières.
Tout crédit fait apparaître la notion de « mensualité ». Il s’agit de la somme d’argent que vous allez devoir payer chaque mois à l’organisme prêteur.
Elle est généralement fixe (principalement grâce au taux fixe), mais nous verrons ci-dessous qu’il est possible de faire modifier ses mensualités dans certains types de crédit.
C’est encore une caractéristique importante. Plus elle est élevée et plus cela vous permet de rembourser vite votre engagement, mais plus cela sera difficile à assumer au quotidien pour vos finances. À l’opposé, plus elle est petite et moins vous pourrez emprunter ou sur de plus longues durées (et donc cela coûtera plus cher).
Le tout est de trouver le bon équilibre selon vos salaires et autres rentrées d’argent et vos dépenses pour les prochaines années. Pour vous y aider, voici 10 conseils pour choisir votre mensualité de prêt.
De plus, vous ne pourrez pas choisir un montant mensuel trop élevé car la banque va vérifier que celle-ci est raisonnable pour votre budget afin de limiter les risques sur le remboursement.
La banque va calculer votre taux d’endettement. Il s’agit de la part que représentent tous vos emprunts (prêt habitat mais aussi prêt personnel, crédit à la consommation, crédit auto, etc.) par rapport à vos revenus réguliers.
On entend souvent parler de la règle des 33 % comme taux d’endettement limite. Celle-ci n’a aucune obligation légale. Les banques regardent surtout votre reste à vivre après avoir payé votre emprunt et vos frais fixes.
Pour ceux avec de bas salaires, la limite à 33 % peut être déjà trop élevée. Au contraire, pour ceux qui bénéficient de salaires très élevés (ou d’un patrimoine très important), il est possible de dépasser ce seuil pour atteindre jusqu’à 40 %, surtout pour financer un investissement locatif.
Pour financer votre acquisition immobilière, il est possible d’utiliser une partie de votre épargne. On parle de cet argent comme de votre « apport personnel« .
Il s’agit de toute somme que vous apportez à votre projet et qu’elles n’ont pas à financer par un crédit.
Aujourd’hui, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, même si c’est un peu moins facile en 2020 et en 2021 qu’en 2019.
Son utilisation plus ou moins importante est un levier intéressant pour une négociation de crédit avec une banque. Cela la rassure dans le sens où :
À vous de calculer, au regard des taux et de la possibilité de rémunération de votre épargne, quelle somme consacrer à votre investissement.
En France, toutes les banques demandent, lors de la souscription d’un crédit immobilier, de prendre une assurance de prêt, au moins pour couvrir les risques de décès et d’incapacité de travail.
Il est également possible de souscrire une assurance contre la perte d’emploi, mais cela est très peu retenu (environ 3.6 % des prêts).
En cette période de taux immobiliers bas, la part de l’assurance emprunteur dans le coût d’un crédit immobilier est de plus en plus importante. Elle peut dépasser la moitié du montant total.
Il sera donc indispensable de négocier le taux de son assurance de prêt immobilier. Cela est rendu possible par la possibilité de faire ce que l’on appelle une « délégation d’assurance ». Il s’agit d’assurer ce crédit par une autre assurance que celle proposée par la banque qui finance.
Différentes lois permettent de mettre en concurrence les assureurs :
Retrouvez toutes les informations nécessaires et nos conseils sur l’assurance de prêt immobilier.
En plus des assurances emprunteurs qui protègent des risques de non-remboursement sur certains cas spécifiques, il est également nécessaire de souscrire une garantie de prêt immobilier. Celle-ci permet à la banque d’être sûre d’être remboursé de l’argent qu’elle vous a prêté.
Il existe différents types de garanties de crédit. Voici les principales solutions :
 Un cautionnement mutuel : soit par un établissement de crédit (33.6 %), soit par un organisme d’assurance (26.5 %). On retrouve principalement l’organisme de caution Crédit Logement ou la filiale CAMCA du Crédit Agricole.
* La caution personnelle : une autre personne avec suffisamment de ressources (patrimoine ou salaire) se porte caution pour rembourser à votre place en cas de manquement à vos obligations.
* Le nantissement d’une assurance-vie ou d’autres supports de placement.
Quand ils le peuvent, les emprunteurs ont tendance à privilégier une caution. Il ne se tourne vers les autres solutions qu’en cas de refus de Crédit Logement ou d’autres sociétés de cautionnement mutuel.
De plus, la plupart des sociétés demandent des frais de dossier pour le montage. Cela coûte plusieurs centaines d’euros. Il s’agit des frais administratifs pour la constitution de votre financement et sa gestion.
Ce type de frais est négociable comme beaucoup d’autres éléments. Ils peuvent varier assez fortement d’un établissement à un autre.
En outre, si vous choisissez de passer par un courtier pour vous aider dans cette recherche de la meilleure solution, vous pouvez avoir des frais de courtage à payer en plus qui correspondent aux honoraires de cet intermédiaire (voir ci-dessous).
Enfin, pour vous y retrouver plus facilement avec tous ces éléments de votre crédit immobilier et mieux comprendre :
Vous avez pour cela accès au tableau d’amortissement de votre emprunt. C’est un document qui reprend pour chaque année ou chaque mois, les différents éléments de vos paiements.
Où trouver un prêt immobilier ? Nous allons voir qu’il y a différentes façons de rechercher un crédit pour financer votre maison ou votre appartement. Nous verrons également ce qu’une banque regarde avant de vous accorder un emprunt et quelles sont les étapes concrètes d’un financement.
Le premier réflexe est de se tourner vers sa banque. Celle que l’on utilise au quotidien et qui nous connaît. Cela peut être une première étape, notamment pour savoir combien vous pouvez emprunter pour une acquisition immobilière.
Votre banque est celle qui vous connaît le mieux :
Elle est donc bien placée pour rapidement vous informer sur vos possibilités.
Seulement, elle vous a déjà comme client. Elle n’a donc pas d’effort particulier à faire pour vous attirer chez elle et vous proposer des produits que vous connaissez déjà.
De plus, au moment où vous recherchez un crédit immobilier, votre banque n’est peut-être pas la plus intéressante en matière de taux et des autres propositions globales.
Il convient alors de comparer les offres de différentes banques. Il faut au moins en voir 3 pour avoir un bon aperçu des possibilités que vous avez. Cela vous permet également d’avoir de quoi négocier en les mettant en concurrence.
Étant donné les montants en jeu, il peut être très rentable de bien choisir sa banque pour un crédit immobilier. Pour cela, il faut bien comprendre comment elles fixent leur barème de taux, comment cela évolue dans le temps et d’une région à une autre, etc. Pour cela, découvrez comment choisir la banque qui propose le meilleur taux immobilier.
Immobilier Danger vous offre en complément de nombreuses informations par établissement prêteur, par exemple :
Pour gagner du temps et pour effectuer tout ce travail de recherche du meilleur prêt immobilier possible, vous avez la possibilité de faire appel à un courtier en prêt immobilier.
Il s’agit d’un intermédiaire qui va négocier pour vous avec différentes banques pour vous obtenir le meilleur taux possible et veiller sur toutes les autres conditions.
Utiliser un courtier, un professionnel spécialisé dans le crédit habitat, pour trouver le meilleur montage financier est devenu de plus en plus fréquent. Cela permet de se faire conseiller librement et de mieux évaluer les différentes possibilités du moment.
Vous avez le choix entre des courtiers en ligne ou dans des agences physiques.
Le recours à un courtier peut engendrer en plus des frais de courtage. Il s’agit d’honoraires à lui payer pour cette mission de recherche du bon crédit pour vous. D’autres courtiers sont gratuits (ils se rémunèrent par les commissions que leur versent les banques lorsqu’ils leur apportent un client avec un financement déjà monté).
À vous de choisir entre démarcher vous-même différents organismes bancaires ou utiliser un courtier.
Qu’est-ce qu’une banque va regarder avant de vous proposer une offre de crédit ?
Lors de votre recherche d’une maison ou d’un appartement à acheter, il est utile de commencer à préparer votre dossier de financement. Seulement, vous devez attendre d’avoir signé votre compromis de vente pour réellement déposer une demande de crédit immobilier.
La banque a effectivement besoin d’avoir tous les documents complets (notamment le prix définitif) avant de vous éditer une véritable offre. En attendant, vous ne pouvez avoir que des simulations par rapport à vos projets. Vous avez alors 45 jours après la signature du compromis pour trouver un crédit. Ne tardez donc pas à lancer la demande après votre signature de compromis.
Nous verrons qu’il y a des moyens pour améliorer la qualité de votre dossier et faire en sorte que les banques se battent davantage pour vous avoir comme client. C’est ainsi que vous pourrez négocier un meilleur taux et des avantages précieux plus facilement.
En outre, nous avons vu qu’il était possible de chercher soi-même son prêt en contactant différentes banques ou de passer par un courtier. Quelle que soit la solution que vous utilisez, il convient de bien comprendre comment comparer 2 prêts. Sur quoi se baser pour tenir compte des multiples choses qui peuvent varier d’une proposition à une autre ?
Comme dans toute négociation, il va falloir vous vendre auprès des banques que vous sollicitez pour obtenir les meilleures conditions possibles.
En soignant votre profil, il sera possible de vous approcher plus facilement des meilleurs taux actuels en 2025. Vous limiterez également fortement les refus de prêt.
Comme nous l’avons vu ci-dessus, les banques veulent avant tout des emprunteurs avec des revenus suffisants et surtout stables. Elles surveillent votre tenue de compte bancaire et votre épargne régulière. Elles privilégient ceux qui amènent de l’apport personnel et elles sont aussi très intéressées par le fait de vous proposer d’autres produits (des comptes d’épargne, des placements, des assurances, etc.).
Bref, vous l’aurez compris, il y a plusieurs moyens possibles pour faire en sorte qu’une banque ait envie de travailler avec vous. Plus c’est le cas et plus vous obtiendrez des propositions intéressantes.
Pour cela, voici 15 conseils pour négocier un meilleur taux de crédit immobilier en mettant en valeur votre dossier de financement et l’intérêt pour la banque de vous attirer dans son établissement.
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Vous avez fait plusieurs simulations et vous souhaitez choisir la meilleure offre de prêt. Pour bien comparer les prêts immobiliers, il ne faut pas seulement regarder le taux nominal. Nous avons vu qu’un financement de ce type était composé d’une multitude d’éléments.
Pour vous aider à vous y retrouver, le législateur a obligé les banques et tous les établissements de crédit à vous fournir ce que l’on appelle un TAEG pour Taux Annuel Effectif Global. Il s’agit d’un taux qui va inclure tous les frais de votre crédit :
Tout ce que vous devez payer est intégré et retransmis sous la forme d’un taux annuel à payer par rapport au montant de votre crédit. Par exemple, si on vous propose un taux plus faible conditionné à la souscription d’une assurance habitation, son prix doit être intégré.
Ainsi, vous avez un moyen plus juste pour comparer tous les coûts de chaque prêt immobilier.
Cela permet, par exemple, d’éviter de privilégier une proposition avec un taux d’intérêt nominal très bas mais avec une assurance emprunteur très coûteuse qui fait exploser l’ensemble des dépenses.
Bien choisir sa banque pour obtenir un bon taux TAEG est primordial. Mais ce n’est pas tout. Il y a de nombreux autres points qui doivent être étudiés avec attention car ils peuvent se révéler importants :
Voici des explications sur ces différentes possibilités.
Les modalités de remboursement de votre emprunt sont définies très clairement dès l’émission de l’offre de prêt. Néanmoins, vous avez toujours le droit, à tout moment, de demander à rembourser une partie (ou le solde) de votre crédit par anticipation.
Cela a un coût qui est plafonné notamment en fonction de votre capital restant dû. Vous avez la possibilité de négocier ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) de manière à avoir des frais moindres lorsque vous souhaitez utiliser cette possibilité.
Est-ce intéressant de rembourser par anticipation ?
En fonction des écarts entre votre taux de prêt et les possibilités de rémunération de votre épargne, cela peut être plus bénéfique que le montant des frais à payer. Regardez si un remboursement anticipé de votre crédit immobilier est intéressant.
De plus en plus souvent, les contrats des prêts immobiliers permettent de faire évoluer le montant de vos mensualités à la hausse ou à la baisse selon des conditions prédéfinies. On parle de crédit immobilier modulable.
Cette modularité permet plus de souplesse pour rembourser votre emprunt à votre rythme en tenant compte des changements dans votre vie (évolution de vos salaires, de vos dépenses, etc.).
Ces crédits qui peuvent s’adapter sont très appréciables car vos possibilités financières au moment de la signature du contrat ne seront pas les mêmes dans quelques années.
En outre, il faut étudier si votre offre de prêt contient la possibilité d’un report d’échéance. Cela permet, en respectant les conditions du contrat, de ne pas payer votre traite pendant un mois et de reporter ce paiement ultérieurement. Très pratique en cas de difficultés passagères de budget.
Avec les taux bas actuels, il peut être intéressant de choisir un prêt immobilier dit « transférable ».
Qu’est-ce que cela signifie ?
Chaque emprunt est adossé à un bien immobilier. Si vous vendez ce dernier, vous devez normalement clôturer votre crédit et en souscrire un nouveau pour un autre achat.
Seulement, si les taux ont augmenté entre-temps, cela vous sera défavorable. Pour remédier à cela, certaines banques proposent une option de transférabilité de votre prêt. Cela veut dire que vous pourrez faire basculer ce crédit pour financer une partie d’un autre logement dans les années à venir.
Cela vous permet de vous assurer d’avoir toujours un prêt avec de bonnes conditions même si vous changez de maison ou d’appartement.
En contrepartie des efforts qu’elle fait sur le taux de votre crédit immobilier ainsi que sur les autres éléments, la banque peut demander différentes choses :
La banque gagne peut, voire pas, d’argent sur un crédit immobilier. En revanche, elle profite de ce produit pour capter des clients pour une longue période. Elle peut ainsi leur proposer différents produits à plus fortes marges pendant toutes ces années.
Il faut également tenir compte de ces contraintes lors d’une comparaison de plusieurs offres de prêt.
En plus d’un crédit immobilier classique, vous avez peut-être droit à des aides pour acheter votre appartement ou votre maison. Cela vous permettra d’acheter dans de meilleures conditions et de réduire le prix global.
L’aide la plus connue et la plus utilisée pour acheter sa résidence principale est le prêt à taux zéro (PTZ). Il s’agit comme son nom l’indique d’un crédit sans intérêt.
Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire à ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis plus de 2 ans. Il permet de financer une partie de sa propriété quasiment gratuitement (juste des frais d’assurance emprunteur).
Vérifiez si vous y avez droit et pour quel montant. Cela va dépendre de vos revenus, de votre secteur géographique (zone de votre commune) ainsi que du montant de votre projet dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux.
En complément de ce PTZ, il existe d’autres prêts aidés :
Découvrez notre guide des aides au financement immobilier.
Lorsque vous cumulez 2 voire 3 crédits ou plus, vous allez vous retrouver avec différentes mensualités à payer pendant différentes durées.
Cela n’est pas très pratique et cela peut occasionner des mois avec des paiements très importants et d’autres plus faibles.
Pour simplifier cela, il est possible que votre banque adapte la mensualité de votre crédit immobilier principal à vos autres échéances de paiement afin de n’en avoir qu’une seule identique pendant toute la durée des remboursements. On parle de la technique du lissage de prêt.
Comment procéder pour acheter une maison ? Attention, contracter un prêt immobilier n’est pas la première étape du processus. Avant vos démarches bancaires, il faut d’abord commencer par définir précisément votre budget, via un calcul de capacité d’achat, et par définir les caractéristiques du logement (emplacement, taille, etc.). Ensuite, une fois que vous avez repéré des maisons correspondantes, il faut voir si vous pouvez l’acquérir en faisant baisser le prix. Pour cela, notre conseil est d’étudier le pourcentage pour des négociations.
En matière de financement pour un logement, il n’y a pas que le classique prêt amortissable qui existe.
Les banques peuvent vous proposer différentes solutions plus adaptées à certaines situations ou plus optimisées par rapport à votre projet immobilier.
Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement avant de vendre votre logement actuel ?
Il est possible de souscrire un crédit immobilier spécifique que l’on appelle un prêt relais. La banque vous avance l’argent le temps que vous perceviez celui de votre vente.
C’est donc un emprunt pour du court terme qui sera vite soldé dès que vous aurez vendu votre ancienne propriété et que vous aurez perçu la somme de celle-ci.
Dans certaines situations, il peut être plus rentable de ne rembourser le capital qu’à la fin de la durée du crédit immobilier :
C’est ce que l’on appelle un prêt in fine. Il coûte plus cher en intérêts car le taux est toujours appliqué sur le montant initial du crédit, mais cela vous permet d’investir cet argent sur des placements plus profitables afin de rendre l’opération globale plus rentable.
Acquérir un logement va souvent de paire avec le besoin d’effectuer des aménagements, des rénovations ou encore des transformations. Cela peut être plus ou moins coûteux.
Pour financer tout cela, vous avez le choix entre :
Regardez si vous devez faire un prêt immobilier avec travaux.
Une fois votre crédit souscrit, vous allez devoir le rembourser pendant de nombreuses années. Votre situation financière et personnelle peut évoluer après la signature de cette offre de prêt, les conditions d’emprunt sur les marchés financiers peuvent changer fortement, etc.
Durant la vie d’un crédit immobilier, il n’est pas rare qu’il soit intéressant d’effectuer des modifications afin de réduire les coûts en profitant de différentes opportunités. Il est préférable d’adapter les conditions dans le temps suivant les opportunités du marché et vos changements financiers personnels.
Actuellement, les taux des prêts sont très bas, quasiment tous ceux qui ont souscrit un emprunt il y a plus d’un an peuvent tirer profit de faire un rachat de crédit immobilier ou de tenter de renégocier leur prêt avec leur banque.
Cela vous permet :
Vous pourrez ainsi bénéficier d’un taux beaucoup plus bas pour finir de rembourser votre ancien prêt et finir de payer votre logement plus facilement.
Comment faire ?
Il suffit simplement de remplir cette simulation de renégociation de prêt immobilier (pour seulement votre crédit immo) ou cette simulation de rachat de crédits (pouvant inclure des crédits immobiliers et à la consommation) et de vous laisser guider.
Consultez notre guide du rachat de crédit pour toutes les informations et conseils à ce sujet.
Pour recevoir la meilleure offre de prêt possible en fonction de votre projet et de votre situation personnelle, vous pouvez remplir cette simulation de crédit immobilier en ligne. C’est gratuit et sans engagement.
Vous avez la possibilité avec ce simulateur de spécifier vos besoins et de donner quelques informations sur votre projet et sur votre situation personnelle afin de qualifier votre dossier et de vous orienter vers la meilleure banque pour vous.
De plus, vous avez la possibilité d’utiliser nos nombreuses calculettes immobilières gratuites pour faire tous les calculs dont vous avez besoin pour mieux comprendre comment cela fonctionne et faire les bons choix pour des emprunts sans risque :

Pour approfondir :

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