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Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, mais vous n’avez pas d’apport personnel ? Cette somme, constituée par de l’épargne, doit idéalement représenter 10 % du montant emprunté.
Écrit par Abdelkader Diarra
01 janvier 2025 – 2 min. de lecture
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Sommaire
Traditionnellement, lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier, le montant accordé pour le financement ne comprend pas :
Ces sommes représentent généralement environ 10 % du montant de l’opération immobilière. Par exemple, pour un bien vendu 300 000 €, les frais annexes sont estimés à 30 000 €. Au total, votre projet vous coûtera donc 330 000 €.
La plupart des banques financent le prix d’achat à 100 % mais n’incluent donc pas les frais annexes, qui doivent être financés par vos propres moyens : l’apport personnel.
Dans certains cas, les banques proposaient un financement à 110 %, c’est-à-dire en incluant dans le montant du prêt les fameux 10 % de frais annexes. Ces crédits sont appelés des prêts sans apport.
Mais les banques réservent les prêts immobiliers sans apport à des dossiers solides ou des profils spécifiques. La contrepartie de cet emprunt à 110 % est un taux plus élevé ou une durée de prêt allongée.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) édicte régulièrement les principes qui régissent notamment l’octroi des crédits immobiliers. Il recommandait déjà aux banques d’éviter les prêts à 110 % ou sans apport.
En 2025, cette recommandation reste une norme. Les emprunteurs devront en effet avoir obligatoirement un apport personnel couvrant les frais annexes pour pouvoir obtenir un crédit auprès de leur banque. Acheter un bien immobilier sans apport va donc être de plus en plus compliqué.
Il ne s’agit pas d’une loi, mais de recommandations du HCSF qui font office de normes réglementaires. Depuis le 1er janvier 2022, ces nouvelles règles sont les suivantes :
Les banques conservent une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production trimestrielles de nouveaux crédits immobiliers.
80 % de ces dérogations devront concerner des acquéreurs de leur résidence principale. Les établissements qui ne respecteront pas ces consignes risquent par ailleurs des sanctions, alors qu’il s’agissait précédemment de simples recommandations.
Il est plus difficile d’obtenir un prêt à 110 % en 2025. Néanmoins, le recours à certains prêts aidés peut vous aider à concrétiser votre projet, avec par exemple le prêt à taux zéro, des prêts épargne logement ou des prêts conventionnés par l’État.
Le niveau d’apport personnel n’étant pas indiqué par le HCSF, vous pouvez également tenter de soumettre votre dossier à une banque sans apport ou en ayant un apport en dessous des 10 %. Votre demande pourra éventuellement entrer dans les 20 % de dérogation admis par les règles, surtout si vous envisagez d’acquérir votre première résidence principale.
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