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La promesse unilatérale de vente est un instrument quotidien du droit immobilier. Elle constitue l’acte préparatoire le plus usité avant la conclusion d’une vente immobilière, qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir ou d’un bien achevé. Sa définition figure aujourd’hui à l’article 1124 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 [[ Article 1124 du Code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. » https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040818 ]]. Pendant près de trois décennies, cette mécanique a pourtant subi une lecture singulière. Par un arrêt du 15 décembre 1993 dit « arrêt Cruz », la troisième chambre civile avait jugé que la rétractation du promettant avant la levée de l’option empêchait toute rencontre des volontés, privant le bénéficiaire de l’exécution forcée de la vente [[ Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199, Bull. civ. III, n° 174. ]].
La justification avancée tenait à la nature de l’obligation souscrite par le promettant. La promesse unilatérale n’emportait qu’une obligation de faire — celle de conclure la vente définitive — de sorte que son inexécution se résolvait en dommages-intérêts sur le fondement de l’ancien article 1142 du Code civil. Le bénéficiaire évincé ne pouvait prétendre qu’à une réparation pécuniaire, non à la propriété du bien. Cette solution, constamment maintenue jusqu’en 2021, fut l’objet de critiques doctrinales quasi unanimes [[ V. not. D. Mazeaud, obs. sous Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, JCP G 1995, II, 22366 ; L. Aynès, note sous même arrêt, D. 1995, Somm., p. 88. ]]. Elle heurtait la force obligatoire des conventions et la logique même de l’avant-contrat.
Par un arrêt du 23 juin 2021 rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile a procédé à un revirement retentissant. La Cour y affirme désormais que « le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire » [[ Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554, Publié au Bulletin : « Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. » https://www.courdecassation.fr/decision/60d2ce5cd540981b57d0745b ]]. La motivation repose sur une analyse renouvelée de la promesse unilatérale, qualifiée d’avant-contrat contenant « outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente ».
Ce revirement a été confirmé dès le 20 octobre 2021, la Cour réaffirmant que « le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat » [[ Cass. 3e civ., 20 oct. 2021, n° 20-18.514 : RTD civ. 2022, p. 112, note H. Barbier. ]], puis étendu par la chambre commerciale le 15 mars 2023 qui a tenté d’en justifier la rétroactivité au regard du droit à un procès équitable garanti par la Convention européenne des droits de l’homme [[ Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399 : D. 2023, p. 985, note S. Tisseyre ; JCP G 2023, 671, obs. J. Traullé. ]]. La chambre commerciale y souligne que le revirement ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit d’accès au juge. L’enjeu pratique est considérable : l’exécution forcée de la vente est désormais la sanction de principe de la rétractation fautive du promettant, ce qui modifie profondément l’équilibre des négociations immobilières et renforce la position du bénéficiaire.
La portée exacte du revirement a suscité des interrogations légitimes. L’arrêt du 23 juin 2021 visait les articles 1101 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ce qui soulevait la question de son application aux promesses conclues postérieurement à cette ordonnance. La chambre commerciale a dissipé ce doute en jugeant que la solution nouvelle s’applique indistinctement, le nouvel article 1124 du Code civil ne faisant que consacrer le principe de l’engagement définitif du promettant [[ Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité. ]].
Si le principe de l’engagement définitif du promettant est désormais acquis, sa mise en œuvre a rapidement révélé des difficultés. La troisième chambre civile a dû préciser la portée exacte du revirement, notamment dans un arrêt du 22 juin 2023. En l’espèce, un promettant poursuivait l’exécution forcée de la vente contre un bénéficiaire défaillant. La cour d’appel avait rejeté la demande au motif que la levée d’option ne rendait pas la vente parfaite mais créait une obligation réciproque de passer l’acte authentique. La Cour de cassation casse cette décision : « alors qu’il résultait de ses constatations que l’acte authentique de vente n’était pas un élément du consentement des parties mais une simple modalité d’exécution de la vente que la levée de l’option par le bénéficiaire avait rendue parfaite » [[ Cass. 3e civ., 22 juin 2023, n° 22-12.794. https://www.courdecassation.fr/decision/6493e89f86e6f205db08ed80 ]]. La Cour rappelle ainsi que la promesse de vente vaut vente dès la levée d’option, conformément à l’article 1589, alinéa 1er, du Code civil.
Par ailleurs, l’arrêt du 22 juin 2023 précise que la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, « comme la clause de l’avant-contrat relative à son exécution forcée, ne régissent que les conséquences juridiques, pour le promettant, de son engagement définitif de vendre dès la signature de la promesse unilatérale de vente, excluant qu’il puisse se rétracter avant la levée de l’option par le bénéficiaire ou, postérieurement à celle-ci, refuser de réaliser la vente devenue parfaite ». Cette formulation consolide le revirement en soulignant que l’exécution forcée joue dans les deux sens : le bénéficiaire peut contraindre le promettant, mais le promettant peut également contraindre le bénéficiaire défaillant.
Dès lors, la question du moment d’appréciation des conditions de validité de la vente est apparue comme le prolongement naturel de cette construction. Si le promettant est définitivement engagé dès la signature de la promesse, à quelle date convient-il d’apprécier les conditions de validité du contrat définitif, singulièrement l’équilibre économique de l’opération ?
L’affaire soumise à la troisième chambre civile le 21 novembre 2024 présentait une configuration singulière. Par acte authentique du 21 octobre 1971, un propriétaire avait consenti une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain, consentie pour quatre années tacitement prorogées jusqu’à la mise en service d’une rocade. Le bénéficiaire originaire et le promettant étant décédés, leurs héritiers respectifs se sont trouvés liés par cet avant-contrat. En juin 2011, l’héritier du promettant a notifié la caducité de la promesse au bénéficiaire. Ce dernier a néanmoins levé l’option le 18 novembre 2016, quarante-cinq ans après la signature de la promesse [[ Cass. 3e civ., 21 nov. 2024, n° 21-12.661, Publié au Bulletin. https://www.courdecassation.fr/decision/673edb1fca31cbe666556477 ]].
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant avant le revirement du 23 juin 2021, avait refusé l’exécution forcée et, au surplus, prononcé la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux. Les juges du fond avaient apprécié la vileté du prix à la date de la levée d’option, soit en 2016, constatant une disparité considérable entre la valeur du terrain à cette date et le prix convenu quarante-cinq ans plus tôt.
La Cour de cassation censure cette double analyse. Sur le premier point, elle applique le revirement de 2021 : le promettant s’oblige définitivement à vendre dès l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation. Sur le second point, elle énonce une solution inédite dont la portée dépasse largement les faits de l’espèce : « la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire, de sorte que la vileté du prix s’apprécie, à la différence de l’action en rescision pour lésion ouverte dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivants du code civil, à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option ».
La Cour prend soin de distinguer l’hypothèse du vil prix de celle de la rescision pour lésion. En matière de lésion, l’article 1675, alinéa 2, du Code civil dispose qu’en cas de promesse de vente unilatérale, elle s’apprécie au jour de la réalisation. Cette règle, d’origine prétorienne depuis un arrêt de la Chambre des requêtes du 28 décembre 1932, visait à lutter contre les effets de l’inflation en faisant de la lésion un vice objectif du contrat, indépendant du consentement [[ Cass. req., 28 déc. 1932 : H. Capitant, Y. Lequette et F. Terré, Grands arrêts de la jurisprudence civile, 12e éd., 2008, Dalloz, n° 261. ]]. Pour le vil prix, en revanche, la Cour retient la date de la promesse.
La justification avancée est double. D’une part, les éléments essentiels de la vente — dont le prix, conformément à l’article 1591 du Code civil — sont nécessairement déterminés dès la promesse. L’article 1591 dispose en effet que « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ». La Cour en déduit que, le prix étant l’un de ces éléments essentiels, son montant doit être fixé dans l’avant-contrat et ne saurait être remis en cause au stade de la levée d’option. D’autre part, c’est en considération de ces éléments que le bénéficiaire exerce son droit d’option. La Cour de cassation estime que l’effectivité de ce droit suppose une cristallisation des éléments essentiels au jour de l’avant-contrat. Elle utilise à cet égard un verbe significatif, étranger au vocabulaire juridique classique : les éléments essentiels « serviront » à l’exercice de la faculté d’option. Ce choix lexical traduit une approche résolument pragmatique, centrée sur la protection des prévisions légitimes du bénéficiaire.
La solution suscite une critique doctrinale argumentée. Une analyse publiée à l’Actu-Juridique sous la plume du professeur Gwendoline Lardeux dénonce une confusion entre la détermination des éléments essentiels du contrat et l’appréciation de leur validité [[ G. Lardeux, « Conditions de formation et conditions de validité d’une vente conclue à la suite d’une promesse unilatérale : une confusion surprenante », Actu-Juridique, 17 janv. 2025. ]]. Le raisonnement de la Cour reposerait sur une erreur de logique juridique : « déterminer (les éléments essentiels) n’est pas (les) apprécier », écrit l’auteur.
L’argument central de cette critique tient à la distinction fondamentale entre la conclusion du contrat et sa validité. L’article 1124 du Code civil est situé dans la section consacrée à la conclusion du contrat, clairement distinguée de celle relative à sa validité. Il ne saurait donc fonder une règle relative aux conditions de validité du contrat définitif. La levée de l’option par le bénéficiaire permet la formation du contrat, mais elle ne préjuge en rien de sa validité. Or, en appréciant le caractère sérieux du prix au jour de la promesse, la Cour de cassation empêche de sanctionner un contrat dont le déséquilibre économique serait pourtant manifeste au jour de sa formation effective.
La critique s’appuie également sur la cohérence interne du droit de la vente. L’article 1169 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose qu’un contrat à titre onéreux « est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire » [[ Article 1169 du Code civil : « Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire. » https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041120 ]]. Ce texte fixe le moment d’appréciation à la formation du contrat, soit, en matière de promesse unilatérale, à la levée de l’option. Cette règle, qui ne connaît pas d’exception légale pour les promesses unilatérales, entre en contradiction frontale avec la solution retenue par la troisième chambre civile.
Une difficulté supplémentaire provient de la mise en balance des intérêts respectifs des parties. Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale bénéficie déjà d’une protection considérable depuis le revirement du 23 juin 2021 : le promettant ne peut plus se rétracter. En ajoutant à cette protection le gel du prix à la date de la promesse, la Cour de cassation crée un déséquilibre significatif au détriment du promettant, particulièrement lorsque la promesse est assortie d’un terme lointain ou incertain. Dans une espèce où quarante-cinq années s’étaient écoulées entre la promesse et la levée d’option, le prix convenu en 1971 n’avait plus aucun rapport avec la valeur du bien en 2016.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait, dans un arrêt du 30 mars 2011, jugé qu’en matière de promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive, la lésion devait s’apprécier au jour de la conclusion de la promesse, précisément en raison de la rétroactivité de la condition [[ Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-13.756, Bull. civ. III, n° 55. ]]. Cette solution, qui pourrait paraître convergente, repose en réalité sur un fondement distinct : dans la promesse synallagmatique, chaque partie est engagée dès l’origine, et la rétroactivité de la condition fait remonter les effets du contrat au jour de sa conclusion. En matière de promesse unilatérale, la levée de l’option ne joue pas rétroactivement. La vente n’est conclue qu’au jour de cette levée, ce qui impose logiquement d’apprécier à cette date les conditions de sa validité.
À cet égard, un arrêt de la troisième chambre civile du 28 octobre 2003 rappelait encore le principe selon lequel, la levée d’option ne rétroagissant pas, c’est à cette date que doivent être appréciées les conditions de validité de la vente [[ Cass. 3e civ., 28 oct. 2003, n° 02-14.459. ]]. Cette jurisprudence antérieure, qui paraissait constituer une application élémentaire des principes gouvernant la formation du contrat, se trouve aujourd’hui contredite.
En définitive, l’arrêt du 21 novembre 2024 soulève une question de principe qui dépasse le seul contentieux immobilier. Il interroge la fonction même de l’avant-contrat dans l’économie générale du droit des obligations. Si la promesse unilatérale fixe définitivement non seulement les éléments du contrat à venir mais également les conditions de sa validité, elle cesse d’être un simple instrument préparatoire pour devenir le siège exclusif de l’appréciation juridictionnelle du contrat. Cette évolution, qui n’a été ni souhaitée par le législateur de 2016 ni anticipée par la doctrine majoritaire, mérite un débat approfondi.
L’arrêt du 21 novembre 2024 ouvre par conséquent une brèche dans la cohérence du droit des contrats. Il affecte directement la pratique notariale et la rédaction des promesses unilatérales de vente. Les rédacteurs d’actes doivent désormais intégrer cette solution dans leur analyse des risques : un prix convenu dans une promesse, même assortie d’un terme très lointain, sera apprécié à la date de l’avant-contrat pour les besoins de l’action en nullité pour vil prix. La seule protection du promettant réside alors dans la stipulation d’un terme fixe et raisonnable, ou dans le recours à l’action en rescision pour lésion plutôt qu’à celle fondée sur le caractère dérisoire du prix. La distinction opérée par la Cour entre vil prix et lésion, pour subtile qu’elle soit sur le plan technique, emporte des conséquences pratiques considérables : le promettant confronté à un prix devenu dérisoire avec le temps doit nécessairement emprunter la voie de la rescision pour lésion, dont les conditions sont plus restrictives, puisqu’elle exige un déséquilibre d’au moins sept douzièmes.
La jurisprudence de la troisième chambre civile sur la promesse unilatérale de vente illustre ainsi une tension persistante entre la volonté de renforcer la sécurité juridique des avant-contrats et la nécessité de préserver la cohérence des catégories du droit civil. Le revirement de 2021 constituait une avancée certaine en faveur de la force obligatoire des conventions. La solution de 2024, en revanche, dépasse cet objectif légitime et brouille la frontière entre les conditions de formation et les conditions de validité du contrat de vente. En subordonnant l’appréciation des conditions objectives de validité du contrat définitif à la date de l’avant-contrat, la troisième chambre civile traite de manière identique des situations juridiquement distinctes : d’un côté, la détermination des éléments nécessaires à la formation de la vente, de l’autre, le contrôle de leur adéquation aux exigences légales. Cette assimilation est d’autant plus contestable qu’elle contredit le texte même de l’article 1169 du Code civil, qui fixe impérativement le moment de l’appréciation du caractère dérisoire de la contrepartie à celui de la formation du contrat.
La promesse unilatérale de vente immobilière a connu en trois ans une transformation jurisprudentielle d’une ampleur considérable. Le revirement du 23 juin 2021 a restauré la force obligatoire de l’avant-contrat en interdisant la rétractation du promettant. L’arrêt du 21 novembre 2024 a franchi un pas supplémentaire en fixant à la date de la promesse l’appréciation du caractère sérieux du prix, dissociant artificiellement cette question de celle de la lésion. Cette seconde décision, dont le bien-fondé est contesté par une partie de la doctrine, crée une asymétrie préoccupante entre les parties à l’avant-contrat et soulève la question de savoir si la Cour de cassation n’a pas, par souci de protection du bénéficiaire, sacrifié la rigueur des catégories juridiques. Une intervention législative, ou à tout le moins un arrêt de la Cour de cassation statuant en assemblée plénière, pourrait être nécessaire pour clarifier le moment auquel doivent être appréciées les conditions de validité objectives de la vente formée à la suite d’une promesse unilatérale. En pratique, la rédaction du compromis de vente et des promesses unilatérales doit désormais intégrer cette jurisprudence en prévoyant des clauses qui encadrent la durée de l’option et anticipent les conséquences d’une évolution défavorable de la valeur du bien.
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