Adopté par les députés le 3 novembre 2025 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, un amendement réduit de cinq ans le délai de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value de cession des résidences secondaires. Une mesure aux implications juridiques et fiscales importantes, qui redéfinit partiellement le régime de l’imposition immobilière.
L’amendement voté à l’Assemblée nationale vise à modifier l’article 150 VC du Code général des impôts (CGI), relatif à l’exonération de la plus-value immobilière en cas de détention prolongée. Jusqu’à présent, les résidences secondaires étaient totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value après vingt-deux ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et trente ans pour les prélèvements sociaux.
Le texte adopté prévoit d’abaisser de vingt-deux à dix-sept ans la durée de détention nécessaire pour l’exonération totale de la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire. Cette évolution, portée par le député Corentin Le Fur, s’inscrit dans une logique de « fluidification du marché immobilier » et vise à encourager la mise en vente anticipée de biens restés inoccupés ou sous-utilisés. Elle ne concerne ni les résidences principales (déjà exonérées), ni les biens professionnels ou locatifs soumis à d’autres régimes spécifiques.
Le principe de l’abattement progressif, inchangé, continue de s’appliquer : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % pour la 22ᵉ, ce qui aboutit à l’exonération totale de la plus-value des résidences secondaires au bout de 17 ans selon la nouvelle disposition. Pour les prélèvements sociaux, la durée d’exonération intégrale reste fixée à 30 ans.
L’exposé des motifs justifie la mesure par la nécessité de « lever un frein fiscal à la circulation des biens immobiliers secondaires », dans un contexte où le marché souffre d’un net ralentissement. Selon les données du Conseil supérieur du notariat, les transactions dans l’ancien ont chuté d’environ 25 % depuis 2023. Les députés estiment que la rigidité du régime actuel contribue à figer le marché, notamment dans les zones touristiques où la part de résidences secondaires dépasse parfois 40 % du parc immobilier.
Le gouvernement a émis un avis défavorable à l’amendement sur la plus-value des résidences secondaires, invoquant plusieurs motifs juridiques et budgétaires. D’abord, la mesure pourrait entraîner une rupture d’égalité entre les contribuables, en modifiant rétroactivement les conditions d’exonération pour certains détenteurs de biens. Ensuite, la réduction du délai pourrait provoquer une baisse de recettes fiscales, les plus-values immobilières rapportant plusieurs centaines de millions d’euros par an à l’État.
Le ministère des Comptes publics a également souligné la nécessité d’une période transitoire, afin de ne pas créer d’incohérence entre les régimes d’abattement et les déclarations en cours. Sur le plan juridique, cette transition s’avère délicate : il conviendra de préciser si le nouveau délai s’applique uniquement aux cessions postérieures à la promulgation de la loi, ou si les périodes de détention antérieures peuvent être partiellement prises en compte. Ces précisions seront apportées par décret d’application ou instruction fiscale.
Sur le plan pratique, cette modification de la plus-value des résidences secondaires n’allège pas le taux d’imposition (19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux), mais en raccourcit le calendrier d’exonération. Pour certains contribuables, notamment ceux ayant acquis un bien au début des années 2000, cette réduction pourrait permettre une revente anticipée sans taxation. Cependant, pour les propriétaires récents, l’impact immédiat restera marginal.
Les fiscalistes soulignent que la réforme pourrait surtout engendrer un contentieux d’interprétation, notamment en matière de calcul d’abattement sur les années intermédiaires. La doctrine administrative devra préciser les conditions d’application pour éviter des divergences de lecture entre services fiscaux et contribuables. Par ailleurs, la mesure sur la plus-value des résidences secondaires pourrait influencer les stratégies patrimoniales : certains propriétaires pourraient anticiper des ventes avant l’entrée en vigueur du texte, d’autres attendre de bénéficier pleinement du nouveau seuil d’exonération.
Au-delà de son aspect technique, cette réforme sur la plus-value des résidences secondaires illustre un tournant dans la doctrine fiscale française : l’usage de la fiscalité immobilière comme outil de régulation du marché du logement. En réduisant la durée d’exonération, le législateur espère favoriser la mobilité du patrimoine et encourager la revente de biens sous-occupés. Reste que cette logique de simplification pourrait s’opposer à la nécessaire stabilité du droit fiscal, souvent invoquée par les praticiens du droit et les notaires.
Pour les professionnels du secteur juridique, l’amendement sur la plus-value des résidences secondaires impose une vigilance accrue dans le conseil aux clients. Les notaires, avocats fiscalistes et gestionnaires de patrimoine devront adapter leurs stratégies de cession et leurs simulations de plus-value aux nouvelles règles, dès leur entrée en vigueur.
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