Privé de ses touristes, peu friands de la fraîcheur et des averses, le littoral de la Nouvelle-Aquitaine a…
Privé de ses touristes, peu friands de la fraîcheur et des averses, le littoral de la Nouvelle-Aquitaine a enfilé ces derniers jours sa tenue d’automne. Sur le front de mer, des côtes charentaises à celles du Pays basque, on ne se bouscule pas, et l’absence des vacanciers n’est pas la seule raison. Depuis la fin des beaux jours, des dizaines de milliers de logements secondaires sonnent désespérément creux.
Le phénomène n’est pas nouveau, mais ces dernières années, notamment depuis la crise sanitaire, il a accentué la frustration des locaux face à la pénurie de logements et son corollaire, la hausse des prix. De Biarritz à La Rochelle, les habitants n’acceptent plus d’être contraints de se replier dans des zones éloignées, moins chères car moins attractives, alors que des milliers d’appartements et maisons restent vides pendant de longs mois au cœur des villes.
Dans une étude publiée en septembre dernier, s’appuyant sur des données de 2019, l’Insee a analysé l’évolution du parc de résidences secondaires (RS), hors résidences de tourisme, sur le littoral néo-aquitain. L’institut en a relevé 186 000 le long de l’océan, soit la moitié du total régional et 22,5 % du parc immobilier de la zone. Entre 2013 et 2018, leur nombre a progressé de 1 % par an, contre 1,6 % pour les résidences principales.
La proportion de logements secondaires varie évidemment d’un territoire à l’autre. Les îles charentaises de Ré (51,1 %) et de Oléron (50,8 %) sont les plus prisées, suivies par la côte médocaine (45,4 %) et les environs de Royan (36,8 %). Ces territoires, toutefois, ne sont pas ceux où les tensions immobilières sont les plus prégnantes, celles-ci étant concentrées dans les zones où la dynamique démographique est forte.
Le littoral basque ne compte par exemple que 16,7 % de RS, mais elles sont toujours plus nombreuses (+ 1,2% entre 2013 et 2018) quand la population, dans le même temps, augmente aussi (+ 1%). Un scénario que l’on retrouve sur le bassin d’Arcachon nord (+ 1,2% de RS, + 2,1 % d’habitants), le Bassin sud (+ 1,7% et + 1,2 %) et à La Rochelle (+ 3,3% et + 0,9 %). Le problème est simple : les habitants affluent dans ces zones attractives mais les biens disponibles se raréfient, conduisant à des « prix immobiliers parmi les plus élevés de la région », résume l’Insee.
Qui sont les propriétaires de ces logements secondaires ? Des gens a priori relativement aisés. Leur niveau de vie médian (revenu disponible par personne après impôts) s’élève à 34 400 euros, contre environ 23 000 euros (33 % de moins) pour les habitants permanents, analyse l’Insee. Un pouvoir d’achat supérieur qui « rend plus difficile l’accès à un logement » pour « certaines catégories de la population » locale, comme les « ménages à revenu moins élevé, les jeunes ».
L’étude tord par ailleurs le cou à une idée largement répandue mais fausse : non, la majorité des propriétaires de RS sur la côte aquitaine n’étaient pas, en 2019, des Parisiens venus jouir de leurs revenus au-dessus de la moyenne. « La moitié des propriétaires de résidences secondaires du littoral résident dans la région », affirme l’Insee, et « 42 % » sont même nés ici. Les Franciliens, eux, possèdent 20 % des RS de notre littoral, les étrangers 6 % (Espagnols, Allemands, Anglais…), le reste étant aux mains de Français venus d’autres zones.
Point positif sur un marché immobilier en tension : des RS sont plus souvent converties en résidence principale que l’inverse, contribuant à améliorer l’offre. En moyenne, 3,5 % des résidences secondaires du littoral (6 200 logements) deviennent chaque année le lieu de vie principal, souvent quand des néoretraités s’y installent. À l’inverse, « 2,6 % des RS (4 500 logements) étaient l’année précédente un logement principal. »
Dans les territoires en tension, ce solde positif reste toutefois insuffisant pour améliorer la situation. Face à un phénomène sur lequel ils n’ont que peu de prise, les élus sont pieds et mains liés. Leur principal levier ? Appliquer une surtaxe à la taxe d’habitation, qui ne s’appliquera plus qu’aux résidences secondaires dès 2023. Cette mesure, jusque-là réservée aux « zones tendues » des grandes agglomérations, pourrait être étendue à 4 000 communes supplémentaires en 2023 si le projet de loi des finances est maintenu en l’état. Bordeaux, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz ont déjà annoncé qu’elles appliqueront la surtaxe maximale (60 %) cette année. D’autres villes pourraient suivre cet exemple dès qu’elles le pourront, sans garantie que cela change la donne.

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