Dans l’immense majorité des cas, l’apport reste indispensable pour décrocher un prêt immobilier. « L’apport doit généralement couvrir les frais annexes, frais de notaire et d’agence notamment, soit environ 10 % du prix d’acquisition », rappelle Antoine Meeschaert, directeur associé chez Meilleurtaux.
Résultat : sans apport, obtenir un financement devient quasi impossible, surtout si l’emprunteur ne dispose d’aucune épargne. « Pour un client qui n’a ni apport ni épargne, il n’y a strictement aucune solution », constate-t-il. Cette tendance n’est pas nouvelle : elle s’est imposée au fil des années avec le durcissement des règles du HCSF. « Les jeunes acheteurs en sont d’ailleurs conscients : on ne voit quasiment plus de dossiers de primo-accédants qui se présentent sans apport ni épargne, car ils savent très bien que leur demande serait refusée », observe Antoine Meeschaert.
Dans la métropole lilloise, les chiffres illustrent bien cette évolution. « La moyenne d’apport dans nos agences augmente d’environ 10 000 euros par an, et elle atteint aujourd’hui près de 50 000 euros », souligne l’expert. Un montant qui reflète l’effort croissant demandé aux acquéreurs pour franchir le cap de l’achat immobilier.
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Tout n’est pas perdu pour autant. Certaines banques, encore rares, acceptent d’accorder des prêts sans apport, mais sous conditions. « Les banques, et surtout les organismes de cautionnement, imposent généralement une épargne. L’idée, c’est de maintenir une sécurité financière », explique Antoine Meeschaert.
Prenons un exemple concret : un jeune ménage dispose de 8 000 euros d’épargne pour un premier achat. Au lieu de l’utiliser en apport, certains établissements préfèrent ramener l’apport à zéro, afin que les emprunteurs conservent cette somme comme matelas de sécurité. « Généralement, les organismes de caution souhaitent qu’il reste au moins 5 000 euros d’épargne résiduelle », précise l’expert.
En clair, l’emprunt sans apport n’est envisageable que pour des profils stables, disposant d’un minimum de réserves financières. La règle est simple : pas d’épargne, pas de prêt.
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Pour les primo-accédants, une autre piste se dessine : l’achat dans le neuf. Ce type de projet peut en effet faciliter le financement, grâce notamment au prêt à taux zéro (PTZ). « L’effet de levier du PTZ permet souvent de gagner entre 25 000 et 40 000 euros de capacité d’emprunt supplémentaire », souligne Antoine Meeschaert.
Les banques suivent le mouvement : « on a aujourd’hui six ou sept établissements qui boostent le PTZ, en augmentant de 20 000 euros l’enveloppe initiale », indique l’expert. Résultat : les acquéreurs voient leur capacité de financement renforcée, un vrai coup de pouce dans un contexte tendu.
Autre atout du neuf : les frais de notaire réduits, qui permettent de réduire l’apport nécessaire à environ 4,5 % du montant emprunté. Une réelle opportunité pour les acheteurs disposant d’un apport limité !
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