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L’article 1638 du Code civil dispose que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité » [[Article 1638 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441888%5D%5D. Cette disposition, qui s’inscrit dans le régime général de la garantie d’éviction posé par l’article 1626 du même code, impose au vendeur de déclarer les servitudes non apparentes grevant le bien vendu, à défaut de quoi l’acquéreur peut rechercher soit la résolution de la vente, soit le versement d’une indemnité.
La distinction entre les servitudes apparentes et les servitudes occultes constitue le préalable nécessaire à la mise en oeuvre de la garantie. Les servitudes apparentes s’annoncent par des signes extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre ou un ouvrage visible, et ne requièrent pas de déclaration particulière dans l’acte de vente. Les servitudes occultes, en revanche, ne se manifestent par aucun signe extérieur et doivent impérativement être déclarées par le vendeur, qu’elles soient conventionnelles ou légales. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 21 avril 2022, que la présence d’un regard et de plusieurs vannes visibles suffisait à conférer aux servitudes de réseaux un caractère apparent excluant toute indemnisation sur le fondement de l’article 1638 [[Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-14.596, https://www.courdecassation.fr/decision/6260f727b2c302277d9c199b%5D%5D. Les juges du fond disposent à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation, qu’ils exercent au regard des constatations matérielles effectuées, le plus souvent dans le cadre d’une expertise judiciaire.
La jurisprudence récente a rappelé que la simple présence d’ouvrages extérieurs ne saurait, à elle seule, caractériser l’apparence de la servitude. Dans un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir relevé « qu’aucun élément du rapport d’expertise ne mettait en évidence l’apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n’impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d’eau ayant pour objet l’alimentation de toute la commune » [[Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.599, https://www.courdecassation.fr/decision/695f6985cdc6046d47989fa1%5D%5D. La Cour de cassation a également validé le raisonnement selon lequel la servitude administrative de conduite d’eau potable, enterrée sous la propriété, « ne pouvait être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l’immeuble au regard de la contrainte générée pour les propriétaires ainsi exposés à la présence d’un réseau d’eau constituant une charge occulte grevant le fonds diminuant nécessairement la jouissance du bien » [[Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.599, précité]].
Par ailleurs, la nature de la servitude ne suffit pas à la qualifier d’apparente ou d’occulte. Une canalisation enterrée, bien que techniquement souterraine, peut dans certaines circonstances être considérée comme apparente si des signes extérieurs — regards, vannes, bouches d’accès — en révèlent l’existence. La Cour de cassation a ainsi précisé que la seule mention d’une canalisation dans une note de bas de page d’un permis de construire annexé à l’acte de vente, sans rapport direct avec le paragraphe consacré aux servitudes, n’établissait pas l’information effective de l’acquéreur [[Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.599, précité]].
A cet égard, la charge de la preuve du caractère occulte ou apparent de la servitude repose sur l’acquéreur qui invoque le bénéfice de l’article 1638 du Code civil. Il lui appartient de démontrer qu’au moment de la vente, aucun signe extérieur ne lui permettait de soupçonner l’existence de la charge grevant le fonds. L’expertise judiciaire constitue à cet égard le moyen de preuve privilégié, comme le rappelle la jurisprudence constante de la troisième chambre civile.
L’article 1638 du Code civil ne définit pas la notion de charge non déclarée. La jurisprudence en a progressivement dessiné les contours, en précisant que la garantie couvre non seulement les servitudes conventionnelles occultes, mais également les servitudes légales non apparentes et, plus largement, toute charge réelle ou personnelle consentie à un tiers sur le bien vendu ou en relation avec celui-ci.
La Cour de cassation a censuré, le 24 septembre 2014, l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé de qualifier de charge occulte la présence d’une canalisation souterraine d’évacuation des eaux usées, au motif qu’elle « ne constitue ni une servitude, ni un droit personnel et ne peut recevoir la qualification de charge ». La troisième chambre civile a au contraire jugé que « la présence d’une canalisation non apparente, diminuant l’usage du terrain vendu et n’ayant fait l’objet d’aucune déclaration par le vendeur, constitue une charge occulte grevant le fonds » [[Cass. 3e civ., 24 sept. 2014, n° 13-18.924, https://www.courdecassation.fr/decision/542257ca716e9640c6fdd9de%5D%5D. Cette jurisprudence, reprise et confirmée par l’arrêt du 6 juillet 2023, consacre une acception extensive de la notion de charge occulte.
En effet, l’arrêt du 6 juillet 2023, publié au Bulletin, a rappelé que la garantie de l’article 1638 du Code civil « est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente » [[Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-13.179, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65d23bbd03a05db964e3f%5D%5D. La Cour rattache ainsi expressément le régime des servitudes occultes non déclarées au principe général de la garantie d’éviction, ce qui emporte des conséquences pratiques importantes quant à l’étendue de la protection accordée à l’acquéreur.
Or, il convient de distinguer nettement le régime des servitudes occultes de celui des vices cachés. L’article 1641 du Code civil prévoit que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » [[Article 1641 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441924%5D%5D, tandis que l’article 1643 précise que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » [[Article 1643 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441953%5D%5D. La doctrine souligne que les servitudes non déclarées réduisent la jouissance de l’immeuble mais, contrairement au vice caché, n’en affectent pas l’usage normal, ce qui explique qu’ils répondent à des régimes différents [[A. Martineau, « Servitude occulte, indemnisation du préjudice en cas de manquement au devoir d’information », Dalloz actualité, 15 sept. 2023]]. Cette distinction est fondamentale pour les praticiens, car elle détermine le fondement de l’action et, par suite, le régime de prescription applicable et les conditions de mise en oeuvre de la garantie.
Par ailleurs, le devoir général d’information posé par l’article 1112-1 du Code civil impose à la partie « qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre » de l’en informer [[Article 1112-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032007138%5D%5D. Ce devoir d’information, qui ne peut être ni limité ni exclu conventionnellement, renforce l’obligation déclarative du vendeur en matière de servitudes occultes et peut fonder, indépendamment de l’article 1638, une action en nullité du contrat pour dol par réticence si le silence du vendeur a provoqué une erreur déterminante du consentement de l’acquéreur.
L’article 1638 du Code civil offre à l’acquéreur une option entre deux sanctions : la résiliation du contrat et le versement d’une indemnité. La jurisprudence du 6 juillet 2023 a opéré une clarification décisive des conditions respectives de ces deux voies, en distinguant nettement le seuil d’importance requis pour la résolution de celui exigé pour l’indemnisation.
La Cour de cassation a en effet jugé que « l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente » [[Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-13.179, publié au Bulletin, précité]]. L’arrêt ajoute que « l’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur ». En conséquence, l’acquéreur peut obtenir des dommages-intérêts pour toute servitude occulte non déclarée, quelle qu’en soit la gravité, sans avoir à démontrer qu’il n’aurait pas contracté s’il en avait eu connaissance. La résolution de la vente demeure en revanche subordonnée à la preuve du caractère déterminant de la charge non déclarée.
Ce principe a été réaffirmé par l’arrêt du 13 février 2025, publié au Bulletin, qui retient que l’article 1638 « est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente » [[Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.636, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67adc54dff4fdee7ba5c51fa%5D%5D. La Cour rattache ainsi la garantie de l’article 1638 au principe de la garantie d’éviction, ce dont il se déduit que le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur de toute servitude occulte non déclarée, indépendamment de sa bonne ou mauvaise foi et sans considération de sa connaissance personnelle de la charge.
Au cas d’espèce, l’arrêt du 6 juillet 2023 concernait des acquéreurs qui avaient découvert, à l’occasion de la réalisation d’un projet d’extension de leur maison, l’existence d’une canalisation enterrée faisant partie du réseau public des eaux usées et qui empêchait la réalisation des travaux tels qu’envisagés. La cour d’appel de Chambéry les avait déboutés de leur demande d’indemnisation, motif pris de ce que la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638. La Cour de cassation a censuré cette décision en rappelant que l’acquéreur « n’était saisie que d’une demande de dommages-intérêts » et que le seuil d’importance prévu par le texte ne conditionne que la résiliation et non l’indemnisation.
L’évaluation du préjudice indemnisable relève du pouvoir souverain des juges du fond. La jurisprudence retient que « l’indemnité devrait être calculée objectivement, indépendamment de l’utilisation faite par l’acheteur de son fonds », en tenant compte de la nature de la servitude, de la fréquence de son usage par le propriétaire du fonds dominant et de l’atteinte à la jouissance du fonds servant qui résulte de cet usage [[CA Bordeaux, 1re ch. A, 2 juill. 2002, Juris-Data n° 2002-190705]]. Cette méthode d’évaluation, bien que ne relevant pas d’un barème légal, offre aux praticiens des repères utiles pour chiffrer le préjudice subi par l’acquéreur.
L’arrêt du 13 février 2025, publié au Bulletin, apporte une contribution majeure à la question de l’articulation entre la garantie des servitudes occultes et les clauses exonératoires stipulées dans l’acte de vente. La Cour de cassation, se fondant sur les articles 1638 et 1627 du Code civil, a jugé que les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à la garantie d’éviction ou en diminuer l’effet, et même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie [[Article 1627 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441783%5D%5D. Il s’en déduit qu’« à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente » [[Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.636, publié au Bulletin, précité]].
En l’espèce, l’acte de vente stipulait que l’acquéreur prendrait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la vente et n’aurait « aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés ». La cour d’appel d’Agen avait déduit de cette clause que les vendeurs étaient exonérés de la garantie des servitudes occultes. La Cour de cassation a censuré cette analyse, en jugeant que « cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées ». La solution est d’une portée considérable : une clause exonératoire relative à l’état du bien, même rédigée en termes généraux, ne saurait priver l’acquéreur de la garantie des servitudes occultes, laquelle relève de la garantie d’éviction et non de la garantie des vices.
La Cour de cassation consacre ainsi une autonomie de la garantie d’éviction pour charges occultes par rapport aux clauses exonératoires de la garantie des vices cachés. Cette autonomie s’explique par la nature distincte des deux garanties : la garantie des vices cachés, prévue aux articles 1641 et suivants du Code civil, protège l’acquéreur contre les défauts matériels de la chose vendue, tandis que la garantie d’éviction, régie par les articles 1626 et suivants, protège l’acquéreur contre les troubles de droit émanant de tiers. Dès lors, seule une clause expresse visant spécifiquement la garantie d’éviction pour servitudes occultes peut exonérer le vendeur de son obligation de garantie.
En conséquence, le vendeur qui entend écarter la garantie des servitudes occultes doit stipuler une clause expresse en ce sens, distincte de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés. La pratique notariale, qui distingue traditionnellement dans l’acte de vente le paragraphe relatif à l’état du bien de celui consacré aux charges et conditions, se trouve confortée par cette jurisprudence, qui invite les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue dans la formulation des clauses exonératoires.
L’arrêt du 8 janvier 2026 a par ailleurs précisé les conséquences de la non-déclaration d’une servitude occulte sur la responsabilité du notaire instrumentaire. La Cour de cassation a jugé, par un motif de pur droit, que « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire » [[Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.599, précité]]. En d’autres termes, le notaire ne peut être condamné à prendre en charge la restitution d’une partie du prix de vente due par le vendeur sur le fondement de l’article 1638. Sa responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie, et non au titre de l’obligation de garantie elle-même, qui relève exclusivement du contrat de vente. Le notaire demeure néanmoins tenu d’une obligation de conseil à l’égard des parties, et sa responsabilité délictuelle peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit, conformément à l’article 1240 du Code civil.
L’articulation entre la garantie légale de l’article 1638 et le devoir d’information du vendeur trouve un éclairage supplémentaire dans l’obligation de délivrance conforme énoncée à l’article 1604 du Code civil, qui définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » [[Article 1604 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441557%5D%5D. La présence d’une servitude occulte non déclarée peut en effet constituer un manquement à cette obligation lorsque la charge est d’une gravité telle qu’elle prive l’acquéreur de la jouissance paisible du bien, auquel cas l’action peut être exercée cumulativement sur les deux fondements. Les incertitudes entourant le périmètre exact des charges grevant un bien immobilier imposent à l’acquéreur une vigilance particulière lors de la signature du compromis de vente, étape déterminante où se cristallisent les obligations déclaratives du vendeur.
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la période 2021-2026 révèle une tendance à l’intensification de la protection de l’acquéreur, qui se manifeste à trois niveaux. D’abord, l’élargissement du périmètre des charges occultes ouvrant droit à indemnisation, qui ne se limite plus aux seules servitudes conventionnelles mais englobe toute charge réelle ou personnelle non apparente. Ensuite, la dissociation des conditions de la résolution et de l’indemnisation, qui permet à l’acquéreur d’obtenir réparation même pour une charge de faible importance. Enfin, l’autonomie affirmée de la garantie des servitudes occultes par rapport aux clauses exonératoires de la garantie des vices cachés, qui prive d’effet les clauses générales d’exclusion de garantie à l’égard des servitudes non déclarées.
Des lors, la garantie des servitudes occultes non déclarées apparaît comme un instrument de protection de l’acquéreur immobilier dont l’effectivité a été sensiblement renforcée par la jurisprudence récente. L’obligation pour le vendeur de déclarer spontanément toute charge occulte grevant le bien vendu s’impose avec une rigueur accrue, et le défaut de déclaration expose le vendeur à une condamnation à des dommages-intérêts dont le montant n’est pas conditionné à la gravité de la charge. L’acquéreur confronté à une telle situation dispose de voies de droit diversifiées, dont l’articulation suppose une maîtrise des régimes juridiques distincts de la garantie d’éviction, de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme. La rédaction des actes de vente doit en tirer les conséquences, en distinguant clairement les clauses relatives à l’état matériel du bien de celles qui intéressent la garantie d’éviction. A défaut d’une telle distinction, les clauses exonératoires générales risquent de se révéler inopérantes à l’égard des servitudes occultes non déclarées.
L’étude de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la période 2021-2026 met en lumière une consolidation remarquable du régime de la garantie des servitudes occultes non déclarées. La Cour de cassation a, par une série de décisions publiées au Bulletin, précisé les conditions de mise en oeuvre de l’article 1638 du Code civil, en distinguant le seuil d’importance requis pour la résolution de celui applicable à l’indemnisation, en affirmant l’autonomie de la garantie d’éviction par rapport aux clauses exonératoires de la garantie des vices cachés, et en délimitant les conditions d’engagement de la responsabilité du notaire instrumentaire. Ces précisions jurisprudentielles, qui s’inscrivent dans le cadre plus large du renforcement des obligations d’information du vendeur immobilier, dessinent les contours d’un droit de l’acquéreur à la jouissance paisible du bien acquis, dont l’effectivité dépend tant de la rigueur rédactionnelle des actes notariés que de la vigilance des parties lors de la formation du contrat de vente.
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