Certains propriétaires de logements inoccupés doivent payer une taxe à ce titre. Qui est redevable de la taxe sur les logements vacants en 2025 ? Quelle augmentation attendre cette année ? Quelles sont les villes concernées ? Quel est son montant ? Quelle date limite de paiement ? Comment contester ? Explications.
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est une taxe due par un propriétaire qui détient un bien vide, qu’il ne souhaite pas vendre ou mettre en location. C’est ainsi que détenir un logement inoccupé est taxé en France. Cet impôt perçu par l’État est plus connu en Français courant sous le nom de taxe sur les logements vacants ou taxe logement vacant. Des milliers de propriétaires ont été nouvellement visés par cette taxe en 2024.
La taxe sur les logements vacants existe depuis le 1er janvier 1999 ; elle a été votée sous Jacques Chirac dans le cadre de la cohabitation avec le gouvernement de gauche plurielle de Lionel Jospin. Elle a été créée par l’article 51 de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions.
L’objectif de la taxe est de lutter contre la vacance anormalement longue des logements (absence de locataires) dans des secteurs où nombre de personnes éprouvent des difficultés à se loger, dans des villes en manque de logements disponibles, appelées zones tendues. Les sommes récoltées sont affectées depuis 2022 au Budget de l’État, alors qu’auparavant, les recettes de la taxe étaient affectées à l’Anah (agence nationale de l’habitat) dans la limite de 61 millions d’euros et l’excédent non-affecté à l’Anah reversé au Budget de l’État.
Aucune déclaration n’est à remplir : l’avis d’imposition est envoyé courant novembre, comme l’avis de la taxe d’habitation pour certains propriétaires de résidences secondaires.
Certaines communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) non concernés par la TLV peuvent décider d’appliquer une taxe similaire, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cet impôt consiste à faire payer une taxe d’habitation aux logements vides et inoccupés depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
La taxe sur les logements connaît des changements importants au cours de l’année 2024, à savoir :
Pour mémoire, la TLV a connu une augmentation des taux d’imposition d’un tiers depuis 2023
Ces dispositions ont été adoptées dans le cadre de la loi de finances pour 2023, sur laquelle il a fait usage de l’article 49.3 de la Constitution, pour franchir l’obstacle de l’absence de majorité absolue à l’Assemblée nationale en vue de son adoption.
En outre, la base d’imposition servant au calcul de la taxe s’inscrit en forte hausse en 2023 comme en 2024, en raison de la poussée inflationniste.
Qu’est-ce qu’un logement vacant pour les impôts ? Selon l’article 232 du CGI, un logement vacant au sens de la taxe sur les logements vacants est un logement :
Au BOFiP, le fisc apporte des précisions sur la définition d’un logement vacant imposable à la TLV vue de ses services.
Pour être considéré comme vacant, un logement doit être « libre de toute occupation pendant au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition », l’administration ajoutant qu’une « occupation momentanée au cours de l’année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement ». Autrement dit, de brefs passages de quelques jours par an dans le bien ne suffisent pas à éviter la taxation.
Par ailleurs, en cas d’occupation du bien à cheval sur deux années (par exemple de septembre 2024 à juin 2025), le logement n’est pas imposable à la taxe sur les logements vacants :
En revanche, l’occupation du logement en 2024 « pendant plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs suffit » à le rendre non imposable en 2025.
En cas de squat du logement, celui-ci n’est pas imposable, l’administration considérant que la taxe sur les logements vacants « n’est pas due par les propriétaires des logements occupés illégalement ».
L’administration fiscale est informée sur la vacance d’un logement par la déclaration d’occupation et de loyer effectuée via le service « Gérer mes biens immobiliers », qui donne des informations au fisc sur la nature de l’occupation du bien.
Cette obligation déclarative en vigueur depuis 2023, qui incombe à tout propriétaire, permet au fisc de savoir :
Les propriétaires de logements vides depuis au moins un an au 1er janvier de l’année en cours sont soumis à la TLV. Ils doivent ainsi s’acquitter de cette taxe au plus tard le mi-décembre de chaque année. En cas de paiement sur Internet, la date limite est fixée quelques jours plus tard (voir rubrique date limite de paiement ci-dessous).
Précisément, il s’agit de logements non meublés échappant à la taxe d’habitation qui ont été occupés 90 jours consécutifs ou moins durant l’année. Cela signifie que les résidences secondaires ne peuvent pas être assujetties à la taxe, puisqu’elles sont déjà imposées au titre de la taxe d’habitation.
Le texte de loi indique que sont redevables de la taxe sur les logements vacants :
En outre, la personne doit disposer du logement « depuis le début de la période de vacance » locative soit une inoccupation pendant au moins toute l’année civile précédant l’année d’imposition.
A noter que le propriétaire de plusieurs logements vacants redevable de la TLV devra payer la taxe pour chacun des logements.
Comme l’indique l’administration fiscale au BOFiP, sont imposables à la taxe sur les logements vacants les logements :
On en déduit ainsi, même si la loi ne dit rien à ce propos, que les logements meublés ne sont pas soumis à la TLV. A notre sens, il est préférable d’invoquer d’autres circonstances que le caractère meublé du bien, pour être assuré d’être hors champ de la taxe.
A l’opposé, le BOFiP fait explicitement la description des logements non imposables car ne pouvant « être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur ».
L’administration énumère à ce titre les « travaux nécessaires pour rendre un logement habitable » :
La TLV ne s’applique pas partout : 46 agglomérations sont concernées en 2025, auxquelles s’ajoutent 2.263 communes touristiques. Ce périmètre a été élargi récemment ; il s’applique depuis l’année 2024. De 2013 à 2023, 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants étaient concernées.
Ainsi, les agglomérations suivantes sont nouvellement concernées depuis 2024 :
En revanche, l’agglomération de Beauvais (60) n’est plus concernée depuis 2024.
La liste actuelle des villes concernées par la taxe sur les logements vacants a été établie par décret du 10 mai 2013, modifiée à la marge par le décret du 13 octobre 2015 et profondément actualisée par un décret paru fin août 2023. Il y a ainsi désormais deux listes :
La liste des communes concernées en zones tendues est la suivante (en gras les communes nouvellement concernées depuis 2024) :
Liste, non exhaustive, de communes touristiques nouvellement concernées depuis 2024 :
La taxe sur les logements vacants visait à l’origine les agglomérations de plus de 200.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ce qui correspondait à l’époque à 8 grandes agglomérations :
La liste des communes concernées a par la suite été étendue au 1er janvier 2013, sous François Hollande, puis au 1er janvier 2024, sous Emmanuel Macron (2ème quinquennat).
La taxe annuelle sur les logements vacants connaît une augmentation en 2025, liée à la hausse de la base d’imposition (+1,7%) du fait de l’inflation. C’est l’augmentation la plus faible depuis 2020 (+ 0,20%).
En revanche, les taux de la TLV sont inchangés à 17% de la valeur locative du bien (soit la même base d’imposition que celle retenue pour la taxe d’habitation) pour la première année d’inoccupation puis à 34% à partir de la seconde.
La taxe sur les logements vacants est calculée à partir de la valeur locative brute de l’habitation (même assiette imposable que la taxe d’habitation) et réévaluée chaque année en fonction de l’inflation (+2,2% en 2019, +0,9% en 2020, +0,2% en 2021, +3,4% en 2022, +7,1% en 2023, +3,9% en 2024 et +1,7% en 2025).
Ensuite, cette base imposable est multipliée par le taux d’imposition prévu par la loi, soit :
Ces taux ont été majorés au 1er janvier 2023 ; ils s’établissaient respectivement à 12,5% et 25% auparavant.
Enfin, l’État prélève des frais (9% de l’impôt brut).
On en déduit la formule de calcul suivante :
Année 1 : (base imposable x 17%) + (impôt brut x 9/100)
Années 2 et suivantes : (base imposable x 34%) + (impôt brut x 9/100)
Exemple de calcul pour un appartement à Paris inoccupé depuis 4 ans :
Base imposable : 5.000 euros
Taux d’imposition : 34%
Calcul de la cotisation d’impôt brute : 5000 x 34/100 = 1.700 euros
Montant des frais revenant à l’État : 1.700 x 9/100 = 153 euros
Montant de la taxe sur les logements vacants : 1.700 + 153 = 1.853 euros
La taxe sur les logements vacants est à payer chaque année mi-décembre. Pour l’année 2025, la date limite de paiement est fixée au 15 décembre pour les moyens de paiement classiques.
Pour ces moyens de paiement traditionnels, le montant maximum autorisé est fixé à :
En cas de paiement dématérialisé (paiement direct en ligne sur impots.gouv.fr ou par smartphone ou tablette), le fisc accorde un délai supplémentaire de 5 jours. La date limite est alors fixée au 20 décembre 2025.
En 2024, des avis de taxe sur les logements vacants ont été envoyés à tort à certains contribuables lorsque les conditions d’occupation d’un bien ont changé entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2024. Cette erreur provenant de l’administration fiscale, cette dernière informe les contribuables taxés par erreur par e-mail puis envoie un nouvel avis d’imposition, sans aucune démarche à effectuer. Cette procédure, destinée à réparer les erreurs d’imposition au détriment du contribuable, est nommée dégrèvement d’office.
Selon le syndicat Solidaires Finances Publiques, cette procédure du dégrèvement d’office aurait été mise en oeuvre pour près de 350 avis de TLV dans le département du Tarn et 700 dans la Vienne.
En dehors de cette situation particulière, certains contribuables sont soumis à la taxe sur les logements vacants par erreur. C’est par exemple le cas lorsqu’un logement mis en location ou mis en vente au prix du marché ne trouvant pas preneur ou acquéreur. Dans un tel cas de figure, le redevable reçoit un avis d’imposition et doit le contester en sollicitant un dégrèvement.
En règle générale, le contribuable peut, dans cette situation :
Voir la rubrique consacrée à la contestation de la taxe sur les logements vacants ci-dessous.
Il est possible de contester le montant de la taxe sur les logements vacants, c’est même une pratique relativement courante. Cette contestation peut être formulée :
Pour la taxe sur les logements vacants 2023, la lettre de contestation doit être adressée avant le 31 décembre 2024.
Pour la taxe sur les logements vacants 2024, la lettre de contestation doit être adressée avant le 31 décembre 2025.
Pour la taxe sur les logements vacants 2025, la réclamation devait être envoyée avant le 31 décembre 2026.
En complément de sa contestation, le contribuable doit :
Si la contestation est recevable, le Trésor public effectuera un remboursement de la somme versée complétée d’intérêts moratoires (intérêts de 0,2% par mois, soit 2,4% par an).
Il n’existe pas, au sens strict du terme, d’exonérations de taxe sur les logements vacants prévues par la loi autres que celles accordées aux organismes HLM et sociétés d’économie mixte.
Toutefois, au sens large du terme, on peut lister les conditions suivantes conduisant à rendre un logement non imposable (liste non exhaustive) :
La taxe sur les logements vacants est-elle déductible des revenus fonciers ? La réponse est non. La TLV ne figure pas parmi la liste des charges et taxes légalement déductibles ni parmi celles admises en déduction par l’administration fiscale.
On ajoutera qu’un dispositif de déduction fiscale en faveur des logements vacants remis en location a bel et bien existé par le passé, à raison de 30% des loyers bruts perçus, pour une durée de 2 ans maximum. Mais ce dispositif, temporaire, n’a concerné que les baux conclus entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.
Un propriétaire souhaitant échapper à la TLV peut procéder de plusieurs manières. La plus simple reste d’assurer l’occupation du logement pendant au moins 91 jours de suite dans l’année. Un propriétaire en recherche active de locataire ou d’acheteur « au prix du marché » pour permettre l’occupation du bien et qui ne trouve pas preneur est également exonéré de TLV. Il doit cependant pouvoir prouver qu’il a effectué des démarches en ce sens. « Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l’administration. Lorsque la taxe est établie à tort, il appartient au redevable d’en solliciter le dégrèvement », précise le BOFiP.
Attention cependant, le seul fait de vendre un logement inoccupé ne permet pas d’échapper à la TLV si le bien est resté vacant. Le propriétaire d’un logement laissé vide en 2024 et 2025 et qui vend le bien au 1er juillet 2025 reste assujetti à la taxe s’il n’est pas en mesure de prouver que la vacance était involontaire en 2024.
> En savoir plus : Calendrier fiscal 2025 : les dates limites des impôts des particuliers
La TLV n’est pas levée en cas de travaux importants. Ces derniers doivent tomber dans une des deux catégories suivantes :
Les travaux doivent être significatifs et la production d’un devis permet d’en apprécier l’importance. « A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25% de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition », indique l’administration fiscale.
Attention, la réalisation de travaux ou la mise en location du bien n’empêchera pas nécessairement le fisc d’envoyer un avis d’imposition à la TLV. Les notaires de France ont relevé que de nombreux propriétaires se sont retrouvés confrontés à la TLV fin 2014 alors qu’ils ne s’y attendaient pas. A l’occasion d’une conférence de presse le 4 décembre 2014, Me Thierry Delesalle, notaire à Paris, a indiqué qu’ « il semblerait qu’un élément déclencheur soit l’absence de taxe d’habitation sur deux années de suite ».
Le paiement de la taxe sur les logements vacants n’exonère pas le propriétaire de la taxe foncière.
En revanche, un bien imposable à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne peut être simultanément soumis à la TLV.
La taxe sur les logements vacants est codifiée à l’article 232 du CGI (Code général des impôts). Le texte a été modifié à six reprises depuis son entrée en vigueur au 1er janvier 1999.
La liste des communes visées est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Dans l’intervalle, la liste avait été modifiée par le décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015 (retrait de deux communes de Haute-Savoie).
Les commentaires de l’administration fiscale sur la taxe sur les logements vacants sont exposé au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) dans la rubrique IF – Impôts fonciers (référence : BOI-IF-AUT-60).
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