Les bulletins d’information trimestriels du quatrième trimestre 2025 sont désormais en ligne sur le site pierrepapier.fr. Des documents publiés par les sociétés de gestion que les épargnants, et leurs conseillers, ont tout intérêt à consulter. D’autant que ceux de fin d’année revêtent une importance particulière. Décryptage.
Pierrepapier.fr met en ligne, chaque trimestre, et au fil de leur publication par les sociétés de gestion, les bulletins d’information périodiques de l’ensemble des SCPI du marché. Ceux du quatrième trimestre 2025 sont désormais disponibles.
Rappelons ce que contiennent ces documents. Un bulletin trimestriel de SCPI n’est pas un simple tract commercial. C’est une obligation réglementaire, encadrée par l’AMF, qui contraint les sociétés de gestion à communiquer, à intervalles réguliers, un ensemble d’informations standardisées à destination de leurs associés. On y trouve d’abord les données relatives à la vie sociale de la SCPI : évolution du nombre d’associés, parts en circulation, capitalisation, collecte brute et nette sur le trimestre, et — donnée devenue importante — le volume des parts en attente de retrait. Ce dernier chiffre est un indicateur précieux de la liquidité réelle du véhicule. Lorsqu’il progresse significativement, c’est un signal que l’épargnant ne doit pas ignorer. Les bulletins détaillent ensuite le patrimoine immobilier : acquisitions et cessions réalisées sur la période. Répartition géographique et sectorielle des actifs. Surface totale détenue, nombre d’immeubles et de locataires, etc.
Des informations qui permettent de vérifier que la stratégie d’investissement annoncée se traduit bien dans les faits. La performance locative occupe également une place centrale dans les « BT » : taux d’occupation financier (TOF), mouvements locatifs (entrées, renouvellements, libérations), durée résiduelle des baux. Autant d’éléments qui renseignent sur la capacité du patrimoine à générer des revenus dans la durée. Les informations relatives à l’endettement de la SCPI y figurent aussi : ratio d’endettement, LTV (Loan to Value), nature et maturité des emprunts. Un point qui n’est pas anodin dans un contexte où le recours au levier bancaire par les SCPI reste un sujet de vigilance. Enfin, le bulletin fait le point sur la distribution : montant du dividende versé au titre du trimestre, taux de distribution cumulé, et souvent un rappel des valeurs clés — valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de souscription, prix de retrait, valeur IFI.
Ces données permettent à l’épargnant de situer le prix qu’il a payé — ou qu’il paierait — par rapport à la valeur intrinsèque estimée du véhicule. Si tous les bulletins trimestriels méritent attention, ceux du quatrième trimestre ont un statut à part. Ils clôturent l’exercice. Ils contiennent donc les chiffres annuels définitifs : collecte totale de l’année, distribution annuelle par part, taux de distribution de l’exercice. Mais aussi les résultats des expertises immobilières de fin d’année qui conditionnent les valeurs de réalisation et de reconstitution. Ce sont ces expertises qui, le cas échéant, conduisent les sociétés de gestion à revaloriser — ou à baisser — le prix de souscription des parts au cours des mois suivants. En 2025, rappelons que 17 SCPI à capital variable ont augmenté leur prix de part, tandis que 14 l’ont diminué.
Les bulletins du 4T sont aussi l’occasion, pour les gestionnaires, de dresser un bilan de l’année écoulée. Et d’esquisser leurs perspectives pour l’exercice à venir : stratégie d’investissement, arbitrages envisagés, objectifs de distribution. Les bulletins du 4T 2025 sont encore plus spécifiques : ils introduisent en effet pour la première fois le nouvel indicateur de performance instauré par l’ASPIM : la Performance Globale Annuelle, ou PGA. Son ambition, rappelons-le, est de donner aux épargnants une vision plus complète de la performance réelle de leur placement. Jusqu’ici, le taux de distribution était l’indicateur roi. Mais il présentait un angle mort : il ne disait rien de ce qui se passait du côté de la valeur de la part. Une SCPI pouvait afficher un rendement flatteur… tout en ayant subi une baisse importante de son prix de souscription. La performance réelle de l’épargnant, dans ce cas, pouvait être en réalité négative.
L’écart entre les deux indicateurs 2025 illustre précisément ce que la PGA est censée corriger. L’an dernier, le Taux de Distribution moyen du marché pouvait sembler attractif : 4,91 %, en progression par rapport à 2024 (4,72 %). Mais la PGA moyenne, elle, s’affichait à seulement 1,46%. Car plombée par les baisses de prix de part intervenues chez certains poids lourds du secteur… Les situations individuelles sont évidemment bien plus contrastées. D’où l’intérêt de consulter les comptes rendus de gestion des SCPI pour comprendre l’évolution et la décomposition de leurs performances…
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Advenis REIM, société de gestion du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle se distingue par sa stratégie de diversification européenne. Cette stratégie se matérialise à travers les SCPI Eurovalys (Allemagne, 2015), Elialys (Europe du Sud, 2019), la SC Advenis Immo Capital (UC en assurance-vie, 2021) et Eden (européenne diversifiée, sans frais de souscription, 2024). Au 31 mars 2025, Advenis REIM capitalise près d’1,3 Mds€. L’intégralité des encours de ses SCPI ouvertes est investie en Europe hors France. La société détient 101 immeubles et accompagne quotidiennement plus de 551 locataires.
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’Ojirel, un family office immobilier spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, notamment dans les locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance approfondie du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires lui permettent d’accéder à des opérations exclusives et « off market ».
Allianz Immovalor est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, créée en 1983. Filiale à 100% du groupe Allianz, elle gère des fonds immobiliers grand public et institutionnels pour le compte de 33 000 associés. Elle gère 5,8 milliards d’euros d’actifs (valeur brute estimée au 31/12/2022), représentant environ 250 immeubles et 800 000 m² d’immobilier d’entreprise. Sa gamme comprend 1 SCPI de bureaux, 1 SCPI résidentielle, 8 SCPI fiscales, 6 SCI et 5 OPPCI.
Altarea Investment Managers est une société de gestion agréée par l’AMF sous le n° GP-20230008, spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers. Grâce à une équipe expérimentée et reconnue, elle propose à ses clients des solutions d’épargne immobilières. Altarea IM est adossée au groupe Altarea, expert de l’immobilier et leader de la transformation urbaine bas carbone.
Altixia REIM s’appuie sur une véritable culture immobilière axée sur la création de valeur. Cette philosophie, associée à une démarche d’innovation constante, lui permet d’élaborer des solutions dont l’unique objectif est de répondre efficacement aux besoins de ses clients.
Amundi Immobilier est la filiale dédiée à la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi. Spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers européens, elle est n°1 en France en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public, avec 43,3 milliards d’euros sous gestion. Sa distribution s’appuie sur de nombreux réseaux : banques, assureurs, CGP, banques privées et courtiers en ligne. Amundi Immobilier propose également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles…).
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. Filiale du Groupe Aquila Asset Management, elle bénéficie également de la participation du groupe européen Catella, acteur de renommée mondiale en investissement immobilier. Axipit se distingue par son savoir-faire unique et sa capacité d’innovation produit sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. Elle propose des véhicules d’investissement sur-mesure, Core ou Value-add, habituellement réservés aux institutionnels. Ses actifs sous gestion atteignaient 150 millions d’euros fin septembre 2023.
Upêka est une SCPI paneuropéenne diversifiée gérée par Axipit Real Estate Partners, filiale du groupe Catella Aquila Investment Management. La SCPI est labellisée ISR depuis 2024 et classée Article 8 SFDR.
BNP Paribas REIM, ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement fondés sur de fortes convictions. Son ancrage européen lui confère une connaissance approfondie des marchés locaux. Ses 290 collaborateurs gèrent les immeubles avec une attention particulière portée à leur qualité d’usage. Fin 2024, BNP Paribas REIM gérait 23,7 milliards d’euros d’actifs immobiliers européens pour le compte de plus de 230 investisseurs institutionnels et de plus de 140 000 investisseurs particuliers.
Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Filiale de Consultim Groupe, elle a été conçue comme une société de gestion « nouvelle génération ». Elle conjugue une vision à long terme, l’expertise immobilière et financière d’un groupe disruptif et innovant.
Darwin est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière, agréée par l’AMF depuis le 23 juillet 2024. Alliant expertise, technologie et impact environnemental, Darwin propose des produits qui réinventent la ville tout en visant des performances durables. Certifiée B-Corp et membre de « 1% for the Planet », Darwin s’engage à offrir des solutions d’investissement responsables et innovantes.
Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (REIM) est l’activité de gestion immobilière du Groupe Edmond de Rothschild. La société offre des solutions d’investissement fondées sur la conviction, réalisées par des experts immobiliers locaux. Elle investit dans des stratégies sélectionnées selon différents critères de risque. Son attention se concentre délibérément sur les principales économies européennes, avec pour objectif d’être parmi les « best-in-class » et de générer un impact positif sur les actifs et leur environnement.
Basée à Bordeaux, Epsicap REIM est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF, spécialisée dans l’immobilier. En décembre 2021, elle a lancé son premier véhicule grand public : la SCPI Epsilon 360° (renommée Epsicap Nano en juin 2025). Ce fonds est spécialisé dans l’immobilier « Smallcaps » — actifs tertiaires (bureaux, commerces, santé, logistique, activité…) d’une valeur unitaire généralement comprise entre 1 et 10 M€.
Créée en 2009, Euryale est une société de gestion d’actifs immobiliers spécialisée dans la santé, en France, en Europe et à l’international. Sa conviction : donner du sens à la finance par une approche stratégique et raisonnée des investissements. Son ambition : générer un impact sociétal positif pour un mieux-vivre collectif. Euryale intègre progressivement les enjeux ESG dans ses processus. Elle a créé les premières SCPI et SC à fonds de partage — Pierval Santé et Trajectoire Santé — avec l’Institut du Cerveau.
Avec 2 Md€ d’actifs sous gestion, Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion de portefeuille indépendantes de la Place. Adossée à la firme FIDUCIAL, fondée en 1970, elle exerce l’activité de gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs. Son équipe de 60 professionnels expérimentés gère 7 SCPI et 6 Groupements Forestiers mis à la disposition de ses partenaires.
Greenman Arth (GMA) est une société de gestion française, basée à Paris et agréée par l’AMF. GMA est une filiale du Greenman Group, qui représente 1,2 Mds€ d’actifs sous gestion, 9 filiales et 120 salariés répartis dans 6 pays.
Inter Gestion REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante et familiale. Elle développe des SCPI depuis plus de 30 ans. La société gère et commercialise une offre d’épargne immobilière haut de gamme, construite sur la qualité de sa sélection des meilleurs actifs du marché.
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Sa mission : rendre l’épargne immobilière claire et transparente. La société est née de la fusion de deux expertises complémentaires : une partie de ses fondateurs est issue du digital ; l’autre vient du monde de l’immobilier. Ensemble, ils maîtrisent l’ensemble des étapes de la détention d’un immeuble. L’objectif est de concilier ces deux univers pour offrir des solutions innovantes et performantes.
Engagé en faveur d’un investissement responsable sincère, le groupe La Française propose des gestions spécialisées de conviction alliant performance et durabilité. Il couvre toutes les classes d’actifs et s’adresse aux investisseurs en quête de solutions innovantes. Fort de plus de 160 Mds€ d’actifs sous gestion (31/12/2023), il constitue un acteur majeur de la gestion d’actifs en France et en Europe. Ses 1 000 collaborateurs sont présents dans 10 pays, au plus proche des clients et des marchés. Les expertises couvrent les actifs cotés et non cotés, dont l’immobilier.
Magellim REIM (anciennement Foncière Magellan) est une société indépendante spécialisée dans l’investissement et la gestion d’actifs immobiliers. Elle s’adresse aux investisseurs privés et institutionnels. Créée en 2010 et agréée par l’AMF, elle accompagne également les Directions Immobilières et les collectivités locales dans leurs problématiques d’implantation avec des offres clés-en-main.
Mata Capital est un investisseur spécialisé dans le private equity immobilier, fondé en octobre 2015 et détenu par son équipe de management. La société opère principalement en France et en Allemagne, avec des équipes à Paris, Lyon et Hambourg. Elle gère près de 2,4 milliards d’euros d’actifs dans les principales classes : bureau, commerce, résidentiel, industriel et hôtellerie. Son organisation repose sur quatre lignes d’activité : gestion de fonds, gestion d’actifs, relations investisseurs et opérations. Mata Capital IM est agréée depuis le 28 septembre 2016 sous le numéro GP-1600024.
Osmo Energie est une SCPI fondée sur trois piliers. Premier pilier : une performance financière ambitieuse, avec un objectif de TRI de 5,50% sur 10 ans et un taux de distribution de 6% annuel. Deuxième pilier : une stratégie d’investissement durable classée Article 9 SFDR. Troisième pilier : une épargne 100% digitale. La SCPI poursuit une stratégie immobilière diversifiée couvrant plusieurs pays européens. SCPI à capital variable (RCS Paris 982 344 137), elle est gérée par Mata Capital IM et a reçu le visa de l’AMF sous le n°24-04 du 12 mars 2024.
MNK Partners est une société de gestion indépendante, agréée par l’AMF depuis 2019, avec des bureaux à Paris et au Luxembourg. Rattachée au Groupe MNK, elle s’appuie sur 30 collaborateurs répartis dans 7 bureaux en Europe et en Afrique. Ses encours s’élèvent à 500 millions d’euros, dont 400 millions sous gestion. MNK Partners est une référence dans les fonds immobiliers internationaux et multisectoriels, pour investisseurs professionnels comme particuliers. La société privilégie une approche boutique via deux piliers : la gestion collective (fonds en France, au Luxembourg et en Belgique, plus une SCPI retail) et la gestion sous mandat.
Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’AMF en 2014, qui pilote près de 2 milliards d’euros d’actifs sous gestion pour une clientèle privée et institutionnelle. Ses deux thématiques d’investissement — recyclage urbain et gestion immobilière durable — visent à mettre le sens au service de la performance. Sa gamme de fonds ouverts, tous labellisés ISR et classifiés Article 9 SFDR, comprend : Novaxia NEO (SCPI), Novaxia R (UC immobilière disponible en assurance vie et PER) et Novaxia One (fonds 150-0 B TER).
Perial Asset Management gère plus de 6,3 milliards d’euros (au 31/12/2022). La société distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Elle gère plus de 500 immeubles et plus de 1 200 entreprises locataires, pour le compte de plus de 40 000 associés porteurs de parts.
Praemia REIM réunit 550 collaborateurs en France, en Allemagne, au Luxembourg, en Italie, en Espagne, à Singapour et au Royaume-Uni. Au 31 décembre 2023, la société détenait 38 milliards d’euros d’encours sous gestion. Son allocation se répartit entre immobilier de santé/éducation (48%), bureaux (33%), résidentiel (8%), commerce (5%), hôtellerie (5%) et logistique (1%). La plateforme paneuropéenne gère 61 fonds, réunit plus de 96 000 clients investisseurs et un patrimoine de plus de 1 600 immeubles dans 10 pays européens.
Principal Asset Management est spécialisé dans la gestion d’actifs sur les marchés publics et privés, dans toutes les classes d’actifs. En combinant connaissance fine des marchés locaux et vision mondiale, la société identifie des opportunités d’investissement distinctives pour plus de 1 100 clients institutionnels sur plus de 80 marchés. Entité mondiale de solutions d’investissement de Principal Financial Group® (Nasdaq : PFG), elle gère 559,1 milliards de dollars d’actifs. Elle est reconnue parmi les « Meilleurs employeurs en gestion financière » depuis 12 années consécutives.
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SC, SIIC, OPCVM Immobilier, fonds dédiés), orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Avec 9,1 milliards d’euros d’encours sous gestion au 31/12/2025, la société gère un patrimoine de plus de 5 400 actifs immobiliers pour le compte de plus de 64 000 épargnants et de nombreux institutionnels. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
Theoreim est une société de gestion indépendante spécialisée en immobilier. Son processus d’investissement repose sur trois fondements : des analyses de marché indépendantes pour bâtir et faire évoluer ses stratégies ; une sélection méthodique en architecture ouverte de partenaires experts dans leur domaine ; une gouvernance active dans le suivi des investissements. Le principe de l’architecture ouverte permet aux investisseurs d’accéder à un large panel de fonds, sélectionnés parmi des gérants ayant démontré un savoir-faire institutionnel.
Urban Premium est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF depuis le 8 juin 2010. Elle est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. La société développe une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées vers l’immobilier de centre-ville à levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
Wemo Reim est née de la rencontre entre plusieurs entrepreneurs partageant une vision commune. Son objectif : créer une SCPI innovante qui renouvelle la manière d’envisager l’épargne patrimoniale. Son expertise immobilière garantit à ses clients des rendements optimisés et une transparence totale dans les choix d’investissement. La société apporte un soin particulier à chaque aspect de sa gestion, de la sélection des biens à l’optimisation des stratégies. Cette démarche vise à maximiser la valeur pour les investisseurs tout en pérennisant les flux locatifs futurs.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
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