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ADOBESTOCK
Financement
3 July 2025
Résumé
Hériter d’un bien immobilier en Belgique demeure une opération à la fois attendue et redoutée. Si la transmission d’un logement familial ou d’un appartement à la mer peut s’apparenter à un cadeau, elle peut aussi devenir un fardeau, notamment en raison de la complexité des démarches, des tensions familiales ou du poids fiscal. Les réformes récentes, en particulier en Wallonie, modifient toutefois la donne et rendent la succession immobilière plus accessible et moins conflictuelle.
L’héritage ne se limite pas à l’argent : il inclut souvent un ou plusieurs biens immobiliers, mais aussi des dettes éventuelles. Chaque héritier peut choisir d’accepter la succession, de la refuser, ou de l’accepter sous bénéfice d’inventaire. Cette dernière option permet de se prémunir contre les surprises désagréables, notamment si la valeur des dettes dépasse celle des actifs transmis. Le notaire reste l’interlocuteur privilégié pour accompagner ces choix et sécuriser la procédure.
Une fois les héritiers identifiés, ceux-ci disposent de quatre mois pour déposer une déclaration de succession auprès de l’administration fiscale. Cette déclaration est obligatoire dès lors qu’un bien immobilier fait partie du patrimoine transmis. L’estimation de la valeur vénale du bien est une étape cruciale : une surestimation entraîne un paiement excessif de droits de succession, tandis qu’une sous-évaluation expose à des amendes et à un redressement fiscal. Faire appel à un expert agréé peut sécuriser cette étape, d’autant que son estimation ne pourra plus être contestée par l’administration.
La fiscalité successorale varie selon la région, le lien de parenté et la valeur de l’héritage. En Wallonie, une réforme d’ampleur a été votée fin 2024 et entre progressivement en vigueur entre 2025 et 2028. Les taux maximaux des droits de succession seront divisés par deux pour la plupart des héritiers, avec un impact particulièrement favorable pour les transmissions entre frères, sœurs, neveux et nièces. Par exemple, le taux maximal passera de 70 % à 35 % pour ces héritiers, et à 15 % pour les transmissions en ligne directe (enfants, parents, conjoints, cohabitants légaux). La maison familiale continuera de bénéficier d’une exonération totale pour le conjoint ou cohabitant légal survivant, et de taux réduits pour les enfants. Cette réforme vise à éviter que des familles ne soient contraintes de vendre des biens pour payer des droits jugés excessifs, une situation qui touchait particulièrement les familles modestes ou recomposées.
L’indivision successorale, situation où plusieurs héritiers détiennent ensemble un bien, a longtemps été source de conflits et de blocages. La nouvelle loi, entrée en vigueur début 2025, simplifie la gestion des biens indivis. Désormais, la vente d’un bien en indivision peut être décidée par une majorité de 66 % des parts, contre l’unanimité auparavant3. Un héritier qui souhaite sortir de l’indivision peut vendre sa part à un autre héritier ou à un tiers, les autres cohéritiers bénéficiant d’un droit de préemption. Le partage amiable est encouragé, mais en cas de désaccord, le juge de paix peut imposer un partage judiciaire. Cette réforme vise à accélérer les partages et à limiter les frais et tensions, tout en protégeant les héritiers minoritaires ou occupant le bien à titre de résidence principale.
Si le défunt possédait un bien immobilier à l’étranger, l’héritier peut être redevable de droits de succession dans les deux pays. La Belgique n’a conclu que deux conventions préventives de double imposition en matière de succession. Toutefois, la Wallonie a récemment élargi la possibilité d’imputer les droits de succession payés à l’étranger, qu’ils concernent des biens meubles ou immeubles, sur les droits dus en Belgique, limitant ainsi le risque de double imposition.
Une fois la succession acceptée, les héritiers peuvent vendre, occuper ou louer le bien. La déclaration de succession n’empêche pas la prise de possession ou la vente. En cas d’indivision, un accord entre héritiers est nécessaire, à défaut duquel la justice peut trancher. La réforme récente facilite ces démarches et encourage le dialogue familial pour éviter les contentieux.
La succession immobilière en Belgique, longtemps perçue comme un parcours du combattant, s’allège progressivement grâce à des réformes fiscales et juridiques majeures, en particulier en Wallonie. Les héritiers bénéficient désormais de taux plus justes, de procédures simplifiées et d’une meilleure protection contre les conflits. Reste que l’accompagnement par un notaire demeure essentiel pour optimiser la transmission, sécuriser les démarches et préserver la paix familiale dans ce moment souvent chargé d’émotion1.
Comment éviter la double imposition ?
Comment gérer une indivision successorale ?
Quelles démarches pour accepter une succession ?
Quels sont les droits de succession en Wallonie ?
Comment estimer la valeur d'un bien ?
