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TOUTE L’INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
Cet article vous a été :
Lorsqu’une vente échoue en raison du comportement fautif de l’acquéreur, l’agent immobilier n’est pas nécessairement privé de toute indemnisation. Mais en tant que tiers au compromis, son préjudice n’est pas évalué à hauteur de la commission prévue : il est apprécié en perte de chance, selon les circonstances concrètes de l’opération. Une distinction essentielle à maîtriser pour sécuriser vos droits et ajuster vos pratiques. Par Maître Gabriel Neu-Janicki.
Lorsqu’un agent immobilier a concouru efficacement à la conclusion d’une promesse ou d’un compromis de vente, il peut obtenir une indemnisation. Cela arrive si le comportement fautif de l’une des parties à la vente lui a fait perdre sa rémunération.
Toutefois, lorsque l’agent immobilier est tiers au compromis, son préjudice ne peut pas être évalué à hauteur de la commission intégrale prévue. Il est uniquement évalué en perte de chance d’obtenir cette rémunération.
Le droit commun des obligations fonde la responsabilité de la partie qui cause un dommage à autrui par son comportement fautif.
L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En matière immobilière, l’agent immobilier n’est pas partie au compromis de vente conclu entre le vendeur et l’acquéreur. En application de l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.
Il en résulte que l’agent immobilier ne peut pas agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Il peut uniquement agir sur celui de la responsabilité délictuelle, à condition de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.
Lorsque l’acquéreur renonce sans motif légitime à réitérer la vente par acte authentique, alors que la vente était parfaite, ce comportement peut constituer une faute civile. Cette faute est distincte de toute relation contractuelle avec l’agent immobilier.
La jurisprudence admet de manière constante que :
Dans cette affaire, un compromis de vente avait été signé pour un bien immobilier présentant un état de vétusté important, nécessitant de lourds travaux, notamment sur la toiture.
La commission de l’agent immobilier était intégrée au prix et formalisée dans l’acte, mais l’agence n’était pas partie au compromis.
L’acquéreur a renoncé à la vente sans invoquer de condition suspensive défaillante, ni exercer son droit de rétractation. La cour retient que ce renoncement constitue un comportement fautif. Ce comportement fautif a privé l’agent immobilier de toute possibilité de percevoir sa rémunération.
Toutefois, la cour refuse de faire droit à une indemnisation équivalente à la commission intégrale. Elle relève que la vente portait sur un immeuble très dégradé, impliquant des travaux lourds et coûteux, et que l’acquéreur ne pouvait pas recourir à l’emprunt bancaire. Ces éléments rendaient la réalisation définitive de la vente incertaine.
En conséquence, le préjudice de l’agent immobilier est analysé comme une perte de chance. La cour évalue souverainement cette perte à 50 % de la commission prévue, soit 3 000 euros.
Cour d’appel, Nancy, 1re chambre, 15 décembre 2025, n° 24/02180
Cette décision rappelle avec force que l’agent immobilier ne bénéficie pas d’un droit automatique à sa commission lorsque la vente n’aboutit pas. Même en présence d’un acquéreur fautif, l’indemnisation reste limitée à la chance réellement perdue. Cette chance est appréciée au regard des conditions économiques et techniques de l’opération.
Pour les professionnels de l’immobilier, l’arrêt souligne l’importance de documenter la réalité des diligences accomplies, ainsi que le degré de probabilité de réalisation de la vente.
Pour les acquéreurs, il confirme que la renonciation injustifiée à une vente parfaite peut engager leur responsabilité civile à l’égard de l’agent immobilier.
L’agent immobilier peut-il réclamer sa commission intégrale si l’acquéreur se désiste ?
Cela dépend, son préjudice est évalué uniquement en perte de chance.
Sur quel fondement juridique l’agent immobilier agit-il ?
Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et non contractuelle.
Comment la perte de chance est-elle évaluée ?
En fonction des circonstances concrètes de la vente : état du bien, financement, probabilité réelle de réitération.
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