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Le 31 octobre dernier, l’Assemblée nationale adoptait l’amendement Mattei ainsi que 3 sous-amendements pour remplacer l’Impôt sur la Fortune Immobilière actuel par un Impôt sur la Fortune Improductive. L’objectif de cette mesure serait d’encourager les Français à investir de manière « productive » dans l’économie française, mesure susceptible de rapporter 4,4 milliards d’euros contre 2,2 milliards avec l’actuel IFI.
L’amendement Mattei initial visait à recentrer la fiscalité sur les patrimoines véritablement improductifs, en exonérant à la base les biens loués et en encourageant ainsi l’investissement locatif. 3 sous-amendements ont été adoptés et ont modifié profondément l’esprit initial de l’amendement Mattei. À noter que l’amendement Mattei ainsi modifié a été adopté contre l’avis du Gouvernement.
Les règles suivantes seraient donc applicables, sous réserve, d’une part, bien entendu, du vote du PLF 2026 amendé, et, d’autre part, de précisions à venir sur la combinaison des règles actuellement en vigueur et des nouveautés qui résulteraient de ce PLF 2026.
Officiellement, l’impôt sur la fortune improductive élargit l’assiette de l’IFI actuel puisqu’il ne s’applique plus uniquement aux biens immobiliers.
Sont donc compris dans le champ d’application du nouvel IFI :
À noter que les biens immobiliers professionnels demeurent hors champ du nouvel IFI.
Concernant la résidence principale, jusqu’à présent, chaque propriétaire assujetti à l’IFI bénéficiait d’un abattement de 30% sur la valeur de sa résidence principale.
Un sous-amendement (Brun) adopté par l’Assemblée nationale prévoit une exonération de l’impôt d’un bien par foyer fiscal (généralement résidence principale ou secondaire) dans la limite d’un abattement de 1 M€.
Aucun amendement ne revient à ce jour sur l’actuel abattement de 30% applicable à la résidence principale, qui pourrait donc éventuellement se cumuler avec l’abattement de 1 M€.
Concernant les autres biens immobiliers :
L’amendement initial prévoyait une exonération des biens immobiliers loués sous certaines conditions (durée de location, DPE, montant des loyers et absence de lien avec le bailleur) mais un sous-amendement a été adopté et revient sur cette exonération.
Tous les biens loués resteront donc dans le champ d’application du nouvel IFI : « les biens loués sont très largement concentrés dans les mains de quelques multi-propriétaire. Exclure ces biens réduirait fortement l’assiette de l’impôt sur la fortune ainsi rénové » (sous-amendement Brun).
À noter : avec l’IFI actuel, il est possible d’appliquer une décote de 20% sur la valeur des biens loués (décote généralement acceptée par l’administration fiscale), ce qui devrait pouvoir être maintenu avec le nouvel IFI.
Pour mémoire, à ce stade, cette mesure est loin d’être adoptée dès lors qu’elle doit encore faire l’objet d’un examen devant le Sénat. Il est donc conseillé de ne pas se précipiter vers des arbitrages anticipés.
Pour rappel, les œuvres d’art étaient exonérées de l’ISF applicable avant l’instauration de l’IFI en 2018.
Si la mesure est maintenue, il s’agira d’être vigilant sur l’évaluation de cette catégorie de biens, ce qui ne manquera pas de susciter certaines difficultés.
Quant aux actifs improductifs logés dans des holdings, aucune précision n’est indiquée dans les amendements votés, ce qui pourrait aboutir à leur exonération du nouvel IFI. Toutefois, ils pourraient être soumis à la nouvelle taxe sur les holdings remaniée depuis le PLF initial.
Les contribuables dont la valeur nette imposable de leur patrimoine improductif non professionnel est supérieure à 1,3 M€ seraient donc soumis à l’impôt sur la fortune improductive.
Les amendements adoptés par l’Assemblée nationale ne comportent aucune précision quant au passif à retenir.
Logiquement, la dette contractée pour l’acquisition du bien qui bénéficie de l’exonération de 1 M€ devrait être comprise au passif pour la partie correspondant à la valeur non exonérée du bien. De même, les dettes déductibles de l’actif sont celles qui sont afférentes aux biens imposables.
Jusqu’à ce jour, l’IFI était calculé selon un barème progressif avec une première tranche démarrant à 800 K€ :
Les contribuables qui disposaient d’un patrimoine net imposable compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€ bénéficient, dans le cadre de l’actuel IFI, d’une décote selon une formule spécifique.
Les amendements adoptés ne précisent rien au sujet de la décote qui devrait donc être maintenue.
Le seuil d’assujettissement au nouvel IFI a finalement été maintenu à 1,3 M€ (contre 2 M€ initialement).
La valeur nette imposable du patrimoine improductif supérieure à 1,3 M€ sera taxée au taux unique de 1%.
Le mécanisme du plafonnement de l’actuel IFI s’applique lorsque le cumul de l’IFI et des impôts dus en France et à l’étranger est supérieur à 75% du cumul des revenus du contribuable.
À défaut de précision sur ce point, ce mécanisme devrait donc être maintenu et susceptible de limiter la charge d’impôt liée à cette nouvelle taxe.
En définitive, l’impôt sur la fortune improductive soulève des questions majeures sur l’équilibre entre justice fiscale, efficacité économique et incitation à l’investissement.
Alors que le projet de loi de finances n’a pas encore été voté, l’impôt sur la fortune improductive continue d’alimenter le débat. Entre volonté de mobiliser les richesses « dormantes » et peur de décourager l’investissement, la mesure soulève autant d’attentes que d’incertitudes. Reste maintenant à voir ce que retiendra le Sénat, car à ce stade, rien n’est encore acté. Il est donc essentiel d’attendre la validation définitive de la loi avant d’entreprendre toute démarche. Effectuer des rachats ou des arbitrages dans la précipitation pourrait en effet avoir des conséquences sur votre patrimoine, notamment sur le plan fiscal. Affaire à suivre donc…
Écrit par
Julie Menette
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