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Le maire de Strasbourg Roland Ries et le groupe immobilier Icade ont inauguré officiellement en début de semaine le chantier des tours Black Swans. Les trois futures immeubles hauts de 50 mètres chacun doivent achever l’aménagement du site de la Presqu’île Malraux à l’horizon 2017. Le projet constitue la plus grosse opération immobilière à Strasbourg depuis dix ans et ne compte aucun logement social.
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Lundi, le maire de Strasbourg Roland Ries (PS), une floppée d’élus et les dirigeants du groupe immobilier Icade se sont retrouvés derrière l’UGC pour marquer le coup : ils ont posé la première pierre d’un chantier pharaonique, les trois tours Black Swans d’Anne Demians, hautes de 50 mètres chacune. Ce chantier achèvera l’aménagement de la Presqu’île Malraux à l’horizon 2017.
Les travaux de fondation des deux premières tours ont débuté cet été. Le chantier de la troisième devrait démarrer en juin 2016. Le projet fait partie de l’aménagement en cours de l’axe Deux-Rives, du Heyritz à Kehl, et se destine à devenir le point central d’un « nouveau cœur de ville ». Mêlant logements et commerces sur 30 000 m2, les Black Swans constituent la plus grosse opération immobilière à Strasbourg depuis dix ans.
La Ville a confié ce projet au promoteur immobilier Icade. La Société d’équipement de la Ville de Strasbourg (Sers) avait retenu cette filiale de la Caisse des dépôts et consignations pour le projet en 2010. Les terrains appartenaient à l’origine à la Sers et à la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS). La CUS a cédé ses parties en 2013 pour un montant global de 4 935 000 euros.
Icade a aussi été partenaire de la Ville pour la rénovation de l’ancien entrepôt Seegmuller sur la presqu’île Malraux, devenu les Docks et inauguré en 2014. Le même groupe a porté le projet des terrasses et villas d’Augia à la Robertsau, inauguré en avril 2015. Pour financer les 110 millions d’euros de budget des Black Swans, Icade s’est associé à la Caisse d’Épargne (15%).
Pour le promoteur, le pari s’annonce gagnant. Il n’a pas hésité à fixer la barre très haut avec un prix de vente moyen de 4 800 euros le m² pour ses appartements. Des tarifs qui n’ont pourtant pas refroidi les acheteurs : depuis avril 2014, 80 % des futurs logements des deux premières tours ont déjà été vendus, selon le promoteur.
Icade a lancé la commercialisation des appartements de la troisième tour la semaine dernière. En un week-end, le tiers des 60 logements mis en vente est déjà parti. Un rythme bien au-dessus de celui des autres projets strasbourgeois. Un vrai succès commercial. En complément des logements et commerces, les tours abriteront un hôtel de luxe, une résidence séniors de 90 logements et une résidence étudiante de 192 appartements.
La Ville n’a imposé aucun seuil de logements sociaux dans le projet Black Swans, alors qu’elle soigne habituellement la mixité dans ses réalisations. Mais les tarifs pratiqués par Icade laissent les tours hors d’atteinte pour les bailleurs sociaux. Elles n’intégreront donc aucun habitat social. Un choix que la Ville assume, en rappelant que les aménagements voisins comportent des habitats mixtes.
En effet, l’écoquartier Danube, à l’Est des futures tours, va comporter deux îlots de logements sociaux et deux des cinq bâtiments de Rivétoile sont dédiés à l’habitat à loyer modéré. Pour la chef de file de l’opposition municipale Fabienne Keller (LR), ce choix n’en reste pas moins indéfendable :
« Les Blacks Swans vont devenir des tours emblématiques de Strasbourg et on n’y retrouve aucun logement social, alors que la municipalité en remet au Port du Rhin, où l’on est déjà à 80% d’habitat social ».
L’élue de Les Républicains s’interroge par ailleurs sur la future vie au pied de ces tours :
« Comment vont fonctionner les flux de circulation entre le tramway, le cinéma et le centre commercial au pied des tours ? La dimension urbanistique devrait venir en amont des projets privés ».
D’après les lignes directrices de la Ville, les rez-de-chaussée des tours devraient être dédiés aux commerces de proximité et privilégier des enseignes locales. Le Crédit Agricole Alsace Vosges s’est déjà porté acquéreur de l’ensemble des locaux commerciaux des deux premières tours. C’est son premier investissement en fonds propres dans l’immobilier commercial. Hormis une agence de l’enseigne, le groupe prévoit de louer l’ensemble de ces locaux.
Pour les habitants des bâtiments voisins de Rivétoile, le projet des trois tours Black Swans a permis de préserver la place Jeanne-Helbling. L’espace entre le cinéma UGC et l’entrée Est du centre commercial Rivétoile est en cours d’aménagement. La place était un temps pressentie pour être réduite de moitié au profit d’un nouvel immeuble tandis qu’une tour de 100 mètres de haut devait initialement s’élever à la place des Black Swans. Avec ces trois tours, la place pourra finalement être consacrée à de l’agrément.
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