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En signant, l’an dernier, le plus faible exercice depuis 2016, le marché immobilier du bureau espérait bien se relever dès 2025. Et les résultats du premier semestre compilés par l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB) sont plutôt de nature à les rassurer. Avec 60 500 m² de bureaux échangés au premier semestre, le marché enregistre un rebond de 10 %. « On se demandait tous si l’année 2024 traduisait une crise à retardement à Bordeaux ou bien un ajustement passager du marché. On semble plutôt être sur la seconde option. Vu le contexte macro-économique, un rebond de 10 % ce n’est pas si mal », déchiffre Jessica Cooper, directrice de Cushman & Wakefield Bordeaux et récemment élue présidente de l’OIEB.
Mais avec seulement 14 500 m², l’offre neuve reste très faible attestant des difficultés persistantes des promoteurs à sortir de nouveaux projets. La hausse des coûts de construction et des contraintes financières n’est pas répercutée dans les prix pour l’instant tant l’offre de seconde main reste abondante. Parmi les rares programmes livrés au premier semestre, on trouve l’immeuble Inkoo de Bouygues Immobilier qui développe 6 800 m² sur sept étages au sein du programme Quai Neuf, situé à l’entrée Sud de Bordeaux.
Au total, si le premier semestre est loin d’être triomphant, il laisse entrevoir une année 2025 dans la moyenne décennale de 140 000 m². « On devrait atterrir entre 130 000 et 150 000 m² échangés cette année, contre 118 000 m² en 2024 », estime Jessica Cooper. « Alors même que le marché tourne au ralenti à cause de délais qui s’allongent à chaque étape compte tenu des effectifs qui ont été réduits partout ces dernières années. »
Principale conséquence : après trois années de hausse, le stock de bureaux disponibles à un an amorce enfin une baisse même s’il demeure à un niveau élevé avec 269 000 m², soit environ deux ans de consommation. Et 42 % de cette offre est concentrée dans les nouveaux immeubles du secteur Bordeaux Euratlantique où le taux de vacance frôle les 14 %.
Sur le marché des locaux d’activité, la tendance est toute autre avec un bond phénoménal de +42 % sur un an pour culminer à 108 500 m² échangés au premier semestre. Une croissance essentiellement liée au triplement des surfaces en compte propre pour un total de 47 000 m² avec notamment les opérations de Lisea, Dispano, Elitt, Stores de France, Parot ou encore CMP Composites. Le tout avec une surface moyenne de 900 m² contre 720 m² en 2024.
Enfin, du côté des entrepôts, la situation reste très compliquée avec une absence totale d’offre neuve. De quoi limiter les transactions à 18 500 m² pour les entrepôts de moins de 5 000 m² et à seulement 12 000 m² pour les plus grandes surfaces. « On savait qu’il y avait moins d’offres depuis quelques années mais ce qui nous interpelle aujourd’hui c’est qu’il y a de moins en moins de demande pour ces actifs », observe Jessica Cooper. « C’est une vraie interrogation pour laquelle nous n’avons pas d’explication définitive à ce stade. On regardera de près la tendance du second semestre ».
Mais la présidente y lit déjà l’impact probable de la conjoncture économique difficile, particulièrement pour les entreprises de la viticulture et de la construction qui ne s’engagent plus sur des surfaces supplémentaires de stockage ou de distribution. Résultat : l’offre de grands entrepôts disponibles à un an rebondit pour atteindre 81 000 m² tandis que pour les locaux d’activité le parc disponible est stable autour de 204 000 m².
« Sur ce segment, on observe que les prix de la seconde main sont désormais équivalents à ceux du neuf parce qu’ils sont immédiatement disponibles alors que les programmes neufs sont de plus en plus soumis par les banques à des objectifs de pré-commercialisation des deux tiers qui ralentissent la livraison », précise la présidente de l’OIEB.
Exception à la règle, l’ancienne friche Thales au Haillan dont les 69 000 m² ont été mis en chantier sans pré-commercialisation grâce aux moyens de Mileway et de son actionnaire, le fonds américain Blackstone.
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