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Par Christelle CARMONA
Publié le 05/05/25 à 05:03 – Mis à jour le 05/05/25 à 08:50
À Marseille, les délais de vente se réduisent avec une moyenne de 99 jours, voire beaucoup moins, contre 141 jours en moyenne au niveau national.
/ Photo Nicolas VALLAURI
Dans son agence immobilière Le Marquis, rue Grignan, à Marseille (1er), Didier Bertrand le sait, cette période va donner la tendance 2025 du marché. « Comme à chaque printemps, c’est le moment de vérité. Nous pouvons être optimistes même si la situation reste fragile« , assure le professionnel, également président de la Fnaim Paca.
Les taux d’intérêt, avoisinant les 3%, ne sont plus un sujet pour les acheteurs. « En face, nous n’avons affaire qu’à de véritables vendeurs qui ne cherchent pas à vendre au plus haut, loin de toute euphorie, le marché est extrêmement sain. Tous les indicateurs sont donc au vert : le volume est reconstitué et les biens repartent très vite. Nous sommes à une moyenne de 99 jours. Ces trois mois restent une moyenne, la semaine dernière, sur les cinq nouveaux appartements que nous venions de recevoir à l’agence, trois ont été vendus à la fin de la semaine« , relève l’agent.
À Marseille, les prix sont restés stables et opèrent en moyenne une légère augmentation (+ 2%). Mais certains secteurs se distinguent déjà. La start-up marseillaise Lycaon pointe en effet les arrondissements du centre-ville (Opéra, Cinq-Avenues, La Conception) sur lesquels les investisseurs ou les primo-accédants se partagent les petites surfaces. « Des ventes entre 200 000 et 300 000 euros qui redynamisent le marché et qui ont été possibles grâce à la baisse des taux« , précise Stéphane Daumillare, patron de l’entreprise spécialisée dans la data immobilière.
Dans les 7e et 8e arrondissements, l’activité observée à Endoume, Bompard et Périer signe le retour du luxe et du haut de gamme « avec plusieurs ventes réalisées au cours du premier trimestre, les grandes surfaces (plus de 90 m²) témoignent de cela« , note-t-il, en précisant que c’est à Saint-Giniez que les hausses conjointes des volumes de vente et des prix (2,2%) sont les plus importantes.
Avec 4 539 euros le m² pour le 7e et 4 168 euros le m² pour le 8e, les deux arrondissements constituent à eux seuls « un micro-marché« . Mais au sud, c’est le 9e qui se démarque. « C’est le secteur le plus dynamique en prix et en volumes. On constate de nombreuses ventes sur une gamme de prix multiples et sur les surfaces T3 – T4 principalement« , annonce Stéphane Daumillare, qui note également « une reprise dans le 13e, à Château-Gombert, Saint-Jérôme et Palama après une longue stagnation« .
Marseille repart donc à la hausse, avec un budget moyen compris entre 300 000 et 400 000 euros. Avec quelques nouvelles habitudes liées au diagnostic de performance énergétique (DPE). « Les acquéreurs s’intéressent aux biens autant qu’à leurs coûts d’usage. C’est-à-dire qu’ils vont prendre en compte le montant de la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux importants et les dépenses d’énergie« , mentionne Didier Bertrand. C’est là que ça coince.
Jusqu’à D ou E, il n’y a pas de sujet mais quand le bien est classé F ou G, « il faut bien s’assurer de la fiabilité du diagnostic qui doit être réalisé sur 137 points« , recommande le professionnel. Si la ministre du Logement, Valérie Létard, a lancé un plan pour encadrer les diagnostiqueurs, Didier Bertrand le reconnaît : « En attendant un cadre, on voit de tout. Au sein de l’agence, par exemple, on assiste à tous les diagnostics. On veille aux 137 points et quand le propriétaire ne sait pas répondre, on cherche à sa place, ça évite les réponses erronées qui peuvent coûter des mauvaises notes. »
À Marseille, cette proportion de logements classés F ou G ne représente actuellement que 3% des ventes.
1er : 3 229 euros
2e : 2 967 euros
3e : 1 938 euros
4e : 2 991 euros
5e : 3 519 euros
6e : 3 571 euros
7e : 4 539 euros
8e : 4 168 euros
9e : 3 069 euros
10e : 2 572 euros
11e : 2 720 euros
12e : 3 263 euros
13e : 2 612 euros
14e : 1 875 euros
15e : 1 417 euros
16e : 2 730 euros
Source Fnaim
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