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Le premier ministre Justin Trudeau lors d’une annonce dans un complexe de logements abordables en construction en Ontario.
Photo : La Presse canadienne / Cole Burston
Chaque semaine amène son lot de données confirmant que le secteur immobilier est en surchauffe généralisée, pour ne pas dire en folie.
Rien pour faire baisser la pression sur le gouvernement Trudeau, qui, en route vers le prochain budget, devra mener à bien ses promesses visant à faciliter l’accès à la propriété, un enjeu clé des deux dernières campagnes électorales.
Peu d’analyses étoffées ont permis jusqu’ici d’offrir un portrait ventilé du rôle des différents types d’acheteurs immobiliers dans cette trajectoire qu’emprunte le marché canadien. La Banque du Canada s’est livrée à l’exercice.
Quelle est la part des transactions réalisées par ces investisseurs qui choisissent l’immobilier comme placement avant tout? Qu’en est-il vraiment de la place qu'arrivent à se tailler les premiers acheteurs dans un contexte interminable de flambée des prix? Ces questions ne sont pas anodines alors que les libéraux promettent depuis leur tout premier mandat d’aider plus de Canadiens à devenir propriétaires.
Les experts de la banque centrale ont donc calculé la part des achats financés au moyen d’un prêt hypothécaire. On peut ainsi en mesurer l’évolution au fil des ans.
L’analyse démontre à quel point ceux et celles qui veulent accéder à la propriété sont de plus en plus évincés du marché par les investisseurs et les acheteurs déjà propriétaires. La part des acheteurs d'une première maison baisse continuellement depuis 2015. Ce déclin s’est accentué depuis le début de la pandémie pour atteindre un nouveau plancher l'an dernier.
Actuellement, un peu plus d'un cinquième de tous les achats de maisons au Canada sont effectués par des investisseurs, écrivent les auteurs Mikael Khan et Yang Xu.
Le phénomène n’épargne plus aucune région urbaine. Par exemple, les investisseurs ont à eux seuls mis la main sur 25 % des maisons vendues en 2021 dans la région d’Ottawa-Gatineau.
L’analyse pourrait même avoir sous-évalué leur présence sur le marché parce qu’elle ne tient pas compte des transactions payées en espèces et qu’elle n’a comptabilisé que les acheteurs étrangers ayant obtenu un prêt hypothécaire au Canada.
Il s’en dégage tout de même une dangereuse tendance dont les conséquences sont majeures, souligne avec insistance David Macdonald, l’économiste en chef du Centre canadien de politiques alternatives.
« Le danger, c'est que le temps passe et que les premiers acheteurs n'arrivent pas à faire ce premier pas. Et ce premier pas est l'un des moyens les plus importants pour les Canadiens de se constituer un patrimoine. »
Les faits présentés par la Banque du Canada viennent rendre la vie dure au gouvernement libéral, qui chante à qui veut l’entendre que les mesures mises en place jusqu’ici changent la donne pour les premiers acheteurs.
Or, les engagements du budget de 2019 n’ont eu que très peu d’effets pour ralentir le marché au cours des deux dernières années, et il est difficile de voir comment les promesses bonifiées de 2021 seraient plus efficaces dans le contexte où le déséquilibre s’est encore accru.
Justin Trudeau veut livrer dans son troisième mandat un plan d’action pour l’équité dans le secteur immobilier. En gros, il s’appuie pour l’instant sur les promesses électorales qui restent à être mises en œuvre : doubler le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, créer un compte d’épargne libre d’impôt pour les premiers acheteurs. Doivent s’ajouter à cela une taxe anti-flip sur les propriétés résidentielles et une interdiction temporaire des acheteurs étrangers de propriétés résidentielles non récréatives.
Ce train de mesures sera-t-il suffisant pour freiner les comportements spéculatifs et refroidir le marché du logement?
Il est peu probable que plus d'argent dans les mains des acheteurs d'une première maison ait un impact sur ce qui se passe, croit David Macdonald. Le gouvernement doit être plus agressif. Pourquoi ne pas exiger des investisseurs une plus grande mise de fonds quand ils acquièrent une propriété supplémentaire?
Des économistes n’hésitent plus à dire que le gouvernement Trudeau doit retourner à la table à dessin.
La situation est encore plus complexe qu’au mois de septembre. Quand tu te lances dans une mesure politique dans un environnement comme celui-là, tu peux manquer ton coup. Sans une mise à jour de cette promesse, on risque encore de mal cibler, prévient l’économiste indépendant Jean-Pierre Aubry.
« Le gouvernement devra apprendre c’est quoi la dynamique des marchés de façon à ce que les programmes soient efficaces au bon moment. C’est un peu la leçon qu’on doit tirer de ça, entre autres. »
Une maison à vendre dans la région d’Ottawa-Gatineau, où 25 % des maisons vendues en 2021 ont été achetés par des investisseurs.
Photo : Radio-Canada / MARC GODBOUT
Une hausse prochaine des taux d’intérêt pourrait venir atténuer un peu cette flambée. Mais elle ne réglera certainement pas tout, surtout pas le principal problème : il y a un manque de maisons.
Plus le temps passe, plus certaines mesures, parties de bonnes intentions, semblent devenir superficielles.
Les libéraux ne sont certes pas responsables de tous les maux face à un marché immobilier de plus en plus complexe et bousculé par la pandémie.
Mais la charpente que dresse le gouvernement Trudeau au nom de l’équité dans le secteur immobilier pourra difficilement faire oublier un constat : depuis son arrivée au pouvoir en 2015, le prix d’une maison typique au Canada a augmenté de plus de 80 %.
S’il ne tape pas sur les bons clous, économiquement, il devra composer avec les effets collatéraux qui menacent des millions de Canadiens. Politiquement, il pourrait aussi devoir vivre avec les conséquences de cette froide réalité.
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