Immobilier
Entre la hausse des taux d’intérêt et la stagnation des prix de l’immobilier, la question acheter ou louer n’a jamais été aussi cruciale. D’après l’étude publiée par Casavo, les écarts de rentabilité entre achat et location atteignent des records. À Paris ou Lyon, le coût d’acquisition devient presque prohibitif, tandis que des villes comme Marseille, Lille ou Montpellier offrent encore des opportunités d’achat rentables à moyen terme. Cet article décrypte les chiffres clés de l’étude Casavo et les tendances économiques récentes pour vous aider à faire le bon choix entre acheter ou louer selon votre profil, votre budget et votre projet de vie.
Sommaire :
Selon les données publiées par la Banque de France en octobre 2025, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans atteint désormais 4,15%, contre 1,05% en 2021. En seulement quatre ans, cette hausse spectaculaire a provoqué une baisse d’environ 30% de la capacité d’emprunt des ménages. Concrètement, à revenu équivalent, un ménage peut aujourd’hui acheter un logement environ 30 m² plus petit qu’en 2021.
Cette inflation du coût du crédit bouleverse totalement les équilibres du marché immobilier. Désormais, acheter ou louer ne relève plus d’un choix de préférence, mais bien d’une question de solvabilité. L’accès à la propriété dépend avant tout de la capacité à supporter un taux d’intérêt élevé, transformant le projet immobilier en un enjeu économique majeur pour de nombreux foyers.
Les Notaires de France constatent une chute de 22% des ventes immobilières sur une seule année, signe d’un ralentissement marqué du marché. Parallèlement, le taux d’usure, actuellement plafonné à 6,3%, freine les marges de négociation et limite la flexibilité des banques dans l’octroi de prêts.
Dans ce contexte, la location s’impose comme une solution de transition plus prudente. Elle permet aux ménages d’attendre un rééquilibrage du marché, d’observer l’évolution des taux et de préserver leur capacité financière avant d’envisager un nouvel achat. Ainsi, en 2025, louer devient souvent une stratégie d’attente, le temps que le marché immobilier retrouve un niveau de stabilité et d’accessibilité.
Selon l’Observatoire Clameur, les loyers ont augmenté en moyenne de +5,8% sur un an, confirmant la pression croissante sur le marché locatif. À Paris, la situation est particulièrement tendue : on recense 26 candidats pour un seul logement disponible.
Cette suroffre de demande illustre une évolution structurelle du marché. Désormais, la location devient une solution par défaut pour les ménages exclus du crédit immobilier. Face à la hausse des taux d’emprunt et au durcissement des conditions d’accès au financement, de nombreux foyers reportent leur projet d’achat et se tournent vers le parc locatif, accentuant encore la tension sur les loyers.
Avec un prix moyen de 11 600 €/m², acheter un 60 m² revient à près de 700 000 €. Louer le même logement coûte 2 100 €/mois, soit 45% moins cher. Casavo estime que l’achat ne devient rentable qu’après 28 ans, rendant la location bien plus rationnelle.
À Lyon, un 70 m² coûte environ 420 000 €, soit 2 200 € par mois de crédit. Louer ce même bien coûte 1 400 €. Le seuil de rentabilité se situe après 23 ans. Même tendance à Bordeaux et Nantes, où les prix élevés rendent la location plus pertinente à court terme.
Les prix stagnent autour de 4 000 €/m². À Marseille, le coût d’achat (1 200 €/mois) se rapproche du loyer (1 100 €/mois). En 15 ans, l’investissement devient rentable. Dans ces villes, acheter ou louer dépend surtout de la durée d’occupation prévue.
Selon le Secrétariat général du logement, l’achat immobilier ne devient réellement rentable qu’après 7 à 10 ans de détention. Avant ce délai, les coûts annexes pèsent lourdement sur la rentabilité globale du projet. Les frais de notaire, représentant 7 à 8% du prix d’acquisition, s’ajoutent à la taxe foncière et aux dépenses d’entretien, souvent sous-estimées par les acheteurs. Or, ces charges cumulées peuvent rendre l’achat non rentable à court terme, surtout dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de marché immobilier instable. Ainsi, devenir propriétaire demeure un investissement de long terme, qui exige une vision patrimoniale plutôt qu’une recherche de gain rapide.
Les banques appliquent aujourd’hui des conditions d’octroi de crédit beaucoup plus strictes. Elles exigent un apport personnel d’au moins 20% du montant du bien et imposent un taux d’endettement maximal de 35%. Et, cela, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Ces critères excluent de fait une partie des emprunteurs potentiels. Les indépendants, dont les revenus sont jugés irréguliers, ainsi que les jeunes actifs en CDD, rencontrent de grandes difficultés à obtenir un financement. Face à ces contraintes, beaucoup se tournent vers la location, solution jugée plus flexible et plus accessible à court terme. La location devient alors un choix par nécessité, en attendant une évolution des taux ou un renforcement de leur capacité d’épargne.
Acheter, c’est souvent faire le choix de l’ancrage et de la stabilité. Devenir propriétaire permet de se projeter dans la durée, de construire un patrimoine et de sécuriser son logement face à la hausse des loyers. À l’inverse, louer offre une souplesse précieuse. Cela permet de préserver sa liberté géographique et professionnelle, un atout pour les actifs mobiles ou en phase de transition.
Selon Casavo, 64% des locataires expriment le souhait de devenir propriétaires, mais seuls 22% estiment pouvoir concrétiser ce projet avant 2030. Cette fracture entre envie et faisabilité illustre la nouvelle réalité du marché immobilier français, où le rêve d’accession à la propriété reste fort, mais souvent hors de portée pour une majorité de ménages.
Les banques limitent généralement l’endettement à 35% du revenu net. Considérant un emprunt de 25% à un taux annuel effectif global (incluant l’assurance) de 3,35% : il faut disposer de plus de 3 000 € nets mensuels pour espérer acheter à Nice, Aix-en-Provence ou Annecy… et pas moins de 6 500 € nets à Paris. Attention, si le foyer a déjà des emprunts en cours, ils viendront directement impacter leur capacité d’emprunt restante pour un nouveau projet et il sera alors nécessaire d’apporter un salaire net total plus élevé.
La BCE prévoit une légère détente monétaire en 2026, pouvant faire retomber les taux autour de 3,5%. Cela pourrait redonner du pouvoir d’achat immobilier et rééquilibrer la balance entre acheter ou louer.
De nouveaux dispositifs facilitent l’accès à la propriété :
Ces formules réduisent le risque et démocratisent l’achat progressif.
Casavo recommande d’adopter une approche rationnelle et chiffrée avant de trancher entre achat et location. La solution consiste à comparer le coût global de possession — incluant le crédit immobilier, les frais d’entretien et la fiscalité — au coût locatif cumulé sur la même période. En effet, cette analyse objective permet d’évaluer la rentabilité réelle de l’achat face à la souplesse de la location. Elle tient compte non seulement des taux d’intérêt et des charges récurrentes, mais aussi de la valeur de revente potentielle du bien.
En définitive, cette méthode offre une base de décision claire et personnalisée, bien plus pertinente que les idées reçues. C’est la clé pour répondre sereinement à la question que se posent tant de ménages aujourd’hui : faut-il acheter ou louer ?
?« Cette étude montre que la question “acheter ou louer” n’a pas de réponse unique : elle dépend des villes, mais aussi des parcours individuels. L’achat reste une stratégie gagnante dans de nombreuses métropoles, en particulier Paris où les loyers très élevés rendent l’investissement rentable dès quelques années. À l’inverse, certaines villes démontrent que la location garde tout son sens pour préserver sa mobilité. » Arthur Rollin, DG France de Casavo
Non. Le coût au m² dépasse 11 600 €, et la rentabilité n’apparaît qu’après 28 ans. Louer est plus raisonnable à court terme.
Entre 20 et 30% du prix du bien, selon la Banque de France. En dessous, les taux appliqués sont plus élevés.
Les Notaires de France anticipent une baisse moyenne de 3 à 5%, concentrée dans les métropoles.
Entre 7 et 15 ans selon la ville, la durée du crédit et la stabilité professionnelle.
Le bail réel solidaire, la location-accession et la propriété partagée offrent des solutions progressives pour accéder à la propriété.
Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l’Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l’habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.
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