Le taux d’usure, le taux maximal auquel vous pouvez emprunter, a été rehaussé le 1er octobre dernier. Il est parfois difficile d’emprunter le montant nécessaire pour ses projets immobiliers. Que faire si le taux d’usure bloque votre prêt ?
Le taux d’usure est le taux maximal auquel vous pouvez emprunter. Il a pour objectif d’éviter l’emprunt à taux abusif. En temps d’inflation, cette protection restreint malheureusement certains emprunteurs. La hausse de ce taux est l’une des conséquences des nouvelles mesures adoptées par la Banque Centrale Européenne (BCE), cette dernière resserre sa politique monétaire dans le but de lutter contre l’inflation.
C’est sur l’offre de prêt TAEG (taux d'intérêt annuel effectif global) que le montant à ne pas dépasser sera inscrit. Le TAEG inclut le taux d'intérêt, le coût des assurances ainsi que les frais de dossier. Ce TAEG doit être inférieur au taux d’usure actuellement fixé à 3,05 % pour les crédits de plus de 20 ans. S’il le dépasse, votre banquier ne pourra légalement pas conclure ce prêt avec vous.
Si votre TAEG est trop haut, plusieurs solutions s’offrent à vous : elles jouent sur l’assurance emprunteur, des taux révisables ou encore la division de la somme empruntée en plusieurs petits prêts.
La première option à mettre en place, est de négocier dès l’emprunt l’assurance emprunteur. La banque en propose généralement une, à hauteur de 30 % à 40 % du prêt, mais il est possible de changer cette assurance ou de tenter de la négocier.
Inclue dans le calcul du TAEG, jouer sur l'assurance pourrait vous permettre de réduire ce taux. Il est également possible de changer l’assurance emprunteur. L'intérêt sera alors de faire jouer la concurrence entre le pourcentage qu’aura fixé votre banque et ce que vous pouvez obtenir auprès d’un autre assureur.
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Dans un article, TF1 explique que “les Français réalisent en moyenne entre 8 000 et 15 000 euros d'économies” en se tournant vers d’autres assurances que celles qui sont proposées d’office par leurs banquiers “pour un montant moyen de prêt immobilier qui s'approche actuellement des 200 000 euros”.
Les emprunteurs en couple peuvent par ailleurs baisser leur quotité d’assurance. Concrètement, si celle-ci est abaissée à 75 % et que l'un des deux emprunteurs décède avant le remboursement total du crédit, l'autre devra continuer à s'acquitter des 25 % restants. Cela permet de faire baisser mécaniquement le poids de l'assurance emprunteur. Il est par ailleurs possible de recourir à une prévoyance afin d'être couvert à 100 %.
Il est également possible d’emprunter à taux variable. Il est cependant important de s’assurer qu’un plafond soit prévu et qu’il reste raisonnable. "Ils permettent d'obtenir des taux de crédit au départ plus intéressants que lors d'un emprunt classique”, expliquait Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto à Midi Libre en septembre. Il explique qu'avec un "taux capé 1 le risque est limité, puisque le taux de crédit pourra évoluer de 1 % à la hausse comme à la baisse. En revanche, si un taux révisable capé 2 peut dépanner un investisseur expérimenté, je le déconseille aux emprunteurs non avertis"
Deux dernières solutions potentielles sont mises en avant par Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis, interrogée par Midi Libre le mois dernier. "Le prêt multilignes permet par exemple d'emprunter une partie de la somme sur 10 ans et l'autre partie sur 20 ans de façon à faire passer le taux annuel effectif global sous le taux d'usure”
Enfin, pour un dernier recours, “Il est aussi parfois possible d'emprunter sous la forme d'une SCI familiale. Pour ces dernières le traitement est peu différent que pour les emprunteurs classiques. Certains courtiers proposent cette option pour faire passer des dossiers difficiles."
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Emprunts toxiques : des collectivités comme les agglos d'Ales et Nimes dans le gard ont morflé. En fait c'est le contribuable qui paye leurs grosses bourdes à plusieurs dizaines de millions d'euros.
La sci ne change rien aux calculs…
A