Max Helleff
Selon le baromètre Immoweb relatif au premier trimestre 2025, la Wallonie a connu une augmentation significative des transactions immobilières à la suite de la réduction des droits d’enregistrement, passés de 12,5% à 3% le 1er janvier dernier.
L’activité immobilière en Wallonie a présenté deux pics distincts. Le premier a eu lieu en décembre, avec une activité presque doublée par rapport à novembre. Cette hausse s’explique par l’empressement des acheteurs souhaitant encore profiter du chèque-habitat (une mesure de soutien financier plus avantageuse dans certains cas que les nouveaux droits d’enregistrement) et du tarif réduit à 6% pour les habitations modestes. Ces deux dispositions ont pris fin au Nouvel An pour laisser place aux nouvelles mesures décidées par le gouvernement wallon.
Précisément: le second pic est survenu en janvier, avec une activité supérieure de 30% à celle constatée en février suivant. Les acheteurs ont donc attendu la nouvelle année pour bénéficier des droits d’enregistrement réduits à 3%, puis la situation s’est apaisée.
Cette reprise s’inscrit dans un contexte économique plus favorable, avec un redressement du pouvoir d’achat durant l’année précédente et une baisse des taux hypothécaires de 0,9 point depuis le pic de décembre 2023. En conséquence, la production mensuelle de crédits hypothécaires a atteint en janvier 2025 son plus haut niveau depuis juin 2022, avec une augmentation de 14% par rapport à décembre et un bond impressionnant de 82% par rapport à janvier 2024, qui constituait un creux historique depuis 2015.
Au niveau des prix, le premier trimestre 2025 a enregistré une hausse de 1% en Wallonie, atteignant 1.743 euros/m². Cette augmentation confirme la reprise amorcée mi-2024 et témoigne d’un regain de confiance dans le marché immobilier régional.
Pour bénéficier du taux réduit de 3% en Wallonie, rappelons que plusieurs conditions strictes doivent être respectées.
• Résidence principale: le bien doit impérativement devenir la résidence principale du ou des acquéreurs. Cette condition vise à favoriser l’accession à la propriété pour les occupants plutôt que pour les investisseurs.
• Types de biens concernés: le taux réduit s’applique non seulement aux habitations existantes, mais également aux terrains à bâtir, aux habitations en construction ou sur plan, ainsi qu’aux terrains avec une habitation destinée à être démolie puis reconstruite. Cette flexibilité permet de soutenir aussi bien l’acquisition que la construction neuve.
• Non-possession d’autres biens: l’acquéreur ne doit pas posséder un autre bien immobilier destiné en tout ou partie à l’habitation. S’il en possède un, il doit s’engager formellement à le vendre dans les trois ans suivant l’achat. Cette condition s’applique également aux biens situés à l’étranger, ce qui constitue une extension importante du contrôle.
• Délais d’occupation: pour une habitation existante, l’acquéreur doit s’y installer dans un délai de trois ans à compter de la date d’acquisition. Ce délai est porté à cinq ans pour un terrain à bâtir ou une habitation en construction, en raison du temps nécessaire pour achever les travaux. Dans ce cas, l’acquéreur devra y maintenir sa résidence principale pendant au moins trois ans après son installation.
• Sanctions en cas de non-respect: si ces conditions ne sont pas respectées, des droits d’enregistrement complémentaires seront réclamés, soit un supplément de 9,5% sur le prix d’achat, ce qui peut représenter une somme importante.
Cette réforme d’envergure a entraîné la suppression de plusieurs régimes préexistants qui formaient un paysage fiscal complexe: l’abattement primo-acquérant, le chèque-habitat (qui pouvait être plus avantageux dans certaines situations spécifiques) et le taux réduit pour habitation modeste fixé à 6%. La simplification du système vise à le rendre plus lisible pour les citoyens et plus efficace dans son objectif de faciliter l’accès à la propriété.
En Flandre, la réduction des droits d’enregistrement de 3% à 2% a également stimulé le marché immobilier. La région a connu une augmentation spectaculaire de 50% des transactions entre décembre et janvier, suivie toutefois d’un repli de plus d’un tiers en février.
Au premier trimestre 2025, les prix en Flandre ont augmenté de 0,8%, atteignant 2.479 euros/m², un niveau plus élevé que celui observé en Wallonie qui reflète sans surprise la différence de développement économique entre les deux régions.
À l’échelle nationale, les prix ont connu une hausse de 0,9% au premier trimestre 2025, s’établissant à 2.332 euros/m². Les appartements (+1,1%) ont progressé plus fortement que les maisons (+0,9%). À Bruxelles, où les droits d’enregistrement sont restés à 12,5%, les prix ont tout de même augmenté de 1,3%, atteignant 3.334 euros/m².
Les analystes d’Immoweb notent que l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier pourrait davantage marquer le pas, les taux hypothécaires s’étant stabilisés autour de 3%. La guerre commerciale lancée par Donald Trump et la réplique envisagée par la Banque centrale européenne pourraient toutefois avoir un impact ici aussi – une nouvelle baisse du taux directeur de la BCE est attendue.
Le marché immobilier belge a traversé différentes phases depuis 2015, avec une croissance soutenue jusqu’en 2020, une accélération post-covid en 2021, puis un ralentissement en 2022-2023 dû à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt. Les disparités régionales sont demeurées importantes, avec des prix nettement plus élevés à Bruxelles et dans certaines parties de la Flandre par rapport à la Wallonie, tandis que l’efficacité énergétique est devenue un facteur déterminant dans le calcul de la valeur des biens. La décision récente du gouvernement wallon de freiner fortement certaines primes à la rénovation devrait à un moment donné influencer le marché.
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