Suggestions
Toute l'actualité de votre région en continu sur notre application
Une petite reprise des transactions, plutôt au bénéfice de la ville-centre et en privilégiant clairement la location : l’immobilier d’entreprise a connu une année 2025 partagée entre prudence et solidité de ses fondamentaux dans l’agglomération bordelaise. Analyse
Membre fondateur de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise Bordeaux Métropole, directeur régional de BNP Paribas Real Estate, la filiale spécialisée en immobilier de la banque, Valéry Carron est une voix qui compte pour ce qui est du marché des bureaux dans l’agglomération bordelaise. Alors que 2025 vient de s’achever, il tire les premiers enseignements d’une année qui semble donner des signes de stabilisation. Interview.
Après un tassement en 2024, l’immobilier d’entreprise semble avoir retrouvé une dynamique en 2025. Vous confirmez ?
Oui, on est à + 5 % d’une année à l’autre. Les transactions ont porté sur 122 000 mètres carrés contre 118 000 en 2024. Mais on était à 171 000 en 2023. Beaucoup d’entreprises sont encore dans une position d’attente. Elles ne savent pas de quoi l’avenir sera fait, ni si le moment est venu de se lancer dans des investissements dans un contexte d’instabilité politique et géopolitique.
C’est ce qui fait que c’est plutôt le marché de seconde main qui a bien fonctionné en 2025, pour représenter 68 % des transactions. Les chefs d’entreprise ont souhaité préserver leur trésorerie et aller vers des immeubles occupés avant eux, mais construits il y a moins de dix ans et déjà équipés : cloisons, fluides, Internet, voire mobilier.
Ce qui est quand même intéressant, c’est que des entreprises continuent à se développer. Bordeaux a cette chance d’avoir des pôles de compétitivité dans l’aéronautique, notamment militaire, l’informatique ou la santé.
De quoi envisager une croissance continue en 2026 ?
Il va y avoir des bonnes transactions, comme chaque année, mais le marché ne va pas augmenter fortement. Nos prévisions portent plus sur 2027. Quel que soit le nouveau président de la République, on aura des visions et des choix. De la prévisibilité.
Néanmoins, il se passe des choses. Bouygues Telecom part de Mérignac pour s’installer à Euratlantique. Idem pour le campus Galen EDH qui quitte la rive droite. Suez quitte une partie de ses locaux sur Pessac pour regrouper toutes ses filiales à Villenave-d’Ornon…
On note un effet de concentration géographique dans un centre-ville un peu large ?
Oui, on enregistre très clairement un retour de la périphérie vers le centre-ville depuis au moins dix ans. En particulier pour les entreprises de l’économie numérique, qui veulent attirer une population jeune, n’ayant pas forcément de voiture et souhaitant disposer de services à proximité de son lieu de travail.
Mais ce retour vers la ville se fait en direction de secteurs bien identifiés comme Euratlantique. Après une période de ralentissement on y observe une reprise des transactions. Outre Bouygues, on peut parler d’Orano, leader mondial du traitement des déchets nucléaires. Son activité est plutôt concentrée sur Paris et le Cotentin, mais, stratégiquement, l’entreprise a jugé utile d’avoir un bureau dans le Sud-Ouest. Et à Bordeaux, parce que la LGV, qui permet de rejoindre Paris en deux heures, est un atout important. Ce phénomène sera encore plus fort quand on aura aussi une ligne à grande vitesse entre Bordeaux et Toulouse.
Est-ce que le même effet bénéficie à la partie du projet Euratlantique localisée sur la rive droite ?
Rive droite, ça va plus lentement. Il y a toujours une barrière psychologique à abattre. C’était déjà le cas dans les années 2000, quand le Millennium a été lancé. On connaît un peu la même chose aujourd’hui avec le projet du Belvédère, qui a eu du mal à démarrer faute de services de proximité. Ça va mieux depuis l’arrivée de commerces. La MSA, notamment, vient de s’y installer. Mais on note que beaucoup d’entreprises qui y arrivent proviennent de la rive droite, voire de Dordogne.
Au final, les transactions réalisées en 2025 concernent très majoritairement des locations…
80 % de locations, 20 % de ventes : on est dans quelque chose de très classique. Les entreprises préfèrent généralement investir dans leur outil de production plutôt que dans l’immobilier. Elles ont plus à y gagner.
À l’inverse, cela joue sur la production de neuf, en baisse parce qu’aujourd’hui, la promotion immobilière ne vend plus de bâtiments sans locataires. Elle cherche à rentabiliser immédiatement ses opérations plutôt que d’acheter en se disant qu’elle trouvera les entreprises au fur et à mesure. Ça freine largement le marché.
