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Dispositifs fiscaux, lois & réglementation
Ce qu’il faut retenir
Le Sénat a validé la création du statut du bailleur privé dans le cadre du budget 2026, confirmant le compromis déjà obtenu à l’Assemblée nationale quelques jours plus tôt. Cette mesure fiscale vise à soutenir l’investissement locatif dans un marché profondément dégradé, marqué par un déficit d’offres et une chute durable de la construction. Les deux chambres convergent ainsi sur un dispositif présenté comme une réponse à la crise du logement et destiné à encourager les particuliers à remettre des biens sur le marché locatif.
Les débats ont été nourris autour de l’équilibre entre incitation et coût budgétaire. La version adoptée reprend le schéma défendu par le gouvernement après la révision d’une première mouture sénatoriale jugée trop onéreuse pour les finances publiques. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a obtenu un ralliement majoritaire en défendant l’intérêt d’une mesure calibrée pour relancer l’investissement tout en maîtrisant son impact sur la dépense fiscale.
Le nouveau statut repose sur un amortissement étalé dans le temps et variable selon la nature du bien. Pour un logement neuf à loyer intermédiaire, l’amortissement atteint 3,5 % par an. Il est relevé à 4,5 % pour un logement social et à 5,5 % pour un logement très social. La mesure est plafonnée à 80 % de la valeur du bien et à 8 000 euros par an pour deux logements maximum. Cette mécanique permettrait, selon les chiffres avancés au Sénat, de neutraliser en vingt-cinq ans une opération d’investissement de 300 000 euros dans un logement intermédiaire neuf.
Le gouvernement chiffre le coût de ce dispositif à 1,2 milliard d’euros à l’horizon 2028 pour le seul segment du neuf. Malgré la critique d’une version jugée « édulcorée » par certains sénateurs, la majorité a fait valoir la nécessité d’un cadre réaliste au regard de la situation budgétaire nationale et du rejet initial du projet de loi de finances en première lecture.
La création de ce statut s’inscrit dans un contexte de fragilisation du parc locatif privé. Selon une étude de BPCE L’Observatoire, les conditions économiques, réglementaires et financières ont fortement dégradé l’attractivité de l’investissement locatif depuis 2022. En 2025, 23 % des Français déclarent envisager de devenir bailleur privé, soit un recul par rapport à 2022. La structure sociologique de cette population évolue également : la proportion des personnes âgées de 30 à 49 ans progresse significativement, et la présence d’ouvriers et d’employés parmi les candidats à l’investissement augmente elle aussi.
La sénatrice Amel Gacquerre a rappelé l’ampleur des tensions sur le marché, insistant sur le manque de logements disponibles dans l’ensemble des territoires. Elle plaide pour un dispositif ambitieux afin de réactiver un marché où l’offre locative se rétracte depuis plusieurs années. Les acteurs du secteur attendent que cette incitation fiscale redonne un élan à un segment dont le rôle est crucial dans l’équilibre du logement en France.
Malgré l’accord obtenu au Sénat, cette avancée n’est pas définitive. Le projet de loi de finances poursuivra son parcours au Parlement jusqu’à la mi-décembre. Le statut du bailleur privé ne sera intégré qu’à condition que l’ensemble du budget 2026 soit adopté, ce qui demeure incertain au regard de la tension politique entourant le cycle budgétaire. Les dernières semaines de débat seront décisives pour confirmer ou non l’entrée en vigueur de cette mesure très attendue par les professionnels de l’immobilier.
Sources : MySweetImmo, Capital, Le Figaro
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