Une visite immobilière peut être décisive, et les vendeurs immobiliers en sont bien conscients. Certains vont même jusqu’à demander à leur voisinage de réduire leur niveau sonore pour ne pas décourager les acheteurs. C’est précisément ce qu’ont fait des vendeurs dans une affaire relayée par Droit-finance.net, en sollicitant un établissement voisin pour baisser le volume de sa musique lors des visites. On vous raconte.
Dans cette affaire, les vendeurs d’un appartement situé au-dessus d’un bar ont cherché à rendre leur bien plus attractif lors des visites. Pour cela, ils ont demandé au responsable de l’établissement voisin de réduire le volume de la musique pendant ces moments clés. L’objectif était simplement d’éviter que les nuisances sonores ne dissuadent les visiteurs au premier contact avec le logement.
Mais cette démarche a été perçue par l’acheteur comme une manière de masquer la réalité quotidienne du voisinage, notamment l’intensité réelle du bruit en dehors des visites. Après la vente, l’acquéreur a découvert que les nuisances étaient régulières et particulièrement élevées. Il a alors estimé que son consentement avait été altéré et a engagé une action en justice pour obtenir l’annulation de la transaction.
En droit français, une vente immobilière repose sur un principe fondamental : le consentement de l’acheteur doit être libre et éclairé. Autrement dit, toute dissimulation d’un élément déterminant peut directement entraîner la nullité de la vente. Le dol est la notion centrale dans ce type de contentieux. Il s’agit d’une tromperie intentionnelle destinée à pousser l’acheteur à contracter.
La Cour de cassation a déjà rappelé ce principe dans plusieurs affaires liées à des désagréments liés au voisinage. Dans certaines décisions, les juges ont considéré que des mises en scène visant à atténuer les bruits lors des visites pouvaient constituer un élément de tromperie. La situation dépend toutefois du contexte et de la preuve d’une volonté de dissimulation.
Cependant, toutes les contestations de vente n’aboutissent pas forcément à une annulation. Dans un arrêt du 18 avril 2019 (n° 17-24330), la Cour de cassation a validé une vente malgré un environnement bruyant. Les juges ont relevé que les nuisances étaient clairement mentionnées dans les documents remis à l’acquéreur, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété.
Dans ce cas, le consentement de l’acheteur n’a pas été considéré comme vicié, car il disposait d’éléments suffisants pour comprendre la situation réelle du bien. À l’inverse, lorsque l’information est absente ou minimisée, le risque juridique est bien plus élevé pour le vendeur. La jurisprudence fixe ainsi une ligne claire : ce n’est pas le bruit en lui-même qui est en cause, mais le niveau de transparence au moment de la vente.
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