Un projet d’achat immobilier se concrétise. Pour qu’il prenne réellement forme, il est souvent nécessaire de souscrire un crédit immobilier. Dans certains cas, par exemple si le demandeur n’est pas en CDI ou si l’apport personnel est limité, la tâche peut se révéler difficile. Voici quelques conseils pour atteindre cet objectif malgré ces obstacles.
Pas de crédit sans CDI ? C’est malheureusement une rengaine bien connue des candidats à l’achat immobilier. Pour la banque, la question du contrat de travail et de la stabilité des revenus professionnels est cruciale : si elle estime que l’emprunteur n’apporte pas suffisamment de garanties en la matière, elle repoussera le dossier. Dans le cas où un couple emprunte et si uniquement l’un des deux conjoints, partenaires de Pacs ou concubins est en CDI, la banque pourra seulement prendre en compte les revenus de ce dernier pour calculer le taux d’endettement. Les établissements peuvent, par exemple, accepter un taux d’endettement un peu plus élevé, jusqu’à 40-42% (au lieu du maximum de 33%), car ces revenus existent. Ainsi, les revenus du CDD ne sont pas véritablement pris en compte mais peuvent aider à faire passer un dossier de prêt lorsque le taux d’endettement dépasse de peu le seuil des 33%. Apporter plusieurs garanties peut aussi permettre de rassurer l’établissement prêteur.
Pour les personnes qui sont en CDD tout dépend de leur employeur et de la durée de leur contrat. Par exemple, dans la fonction publique, les contractuels (qu’ils aient des contrats d’un an ou de trois ans) peuvent bénéficier du même traitement par les banques que les fonctionnaires titulaires. Dans ces circonstances, le fait d’être en CDD ne sera pas perçu comme un point négatif.
Dans le secteur privé, mieux vaut avoir un CDD de trois ans qu’un CDD d’un an. Pour les banques, cette durée de trois ans est rassurante et certifie de la perception de revenus stables pendant une période relativement longue.
Le même constat s’applique pour les travailleurs non-salariés (artisans, commerçants, chefs d’entreprise, agriculteurs, professions libérales). Pour que leur dossier soit considéré comme « bon », mieux vaut qu’ils travaillent depuis au moins trois ans sans souci majeur et qu’ils soient en mesure de présenter leurs trois derniers bilans annuels.
Pour les personnes sans revenu, il ne faut pas le cacher, obtenir un crédit immobilier est complexe, mais pas impossible. Les banques peuvent accepter le dossier si un tiers se porte caution. Dans ce cas, ce dernier doit fournir toutes les garanties prouvant qu’il sera en mesure de rembourser les mensualités à la place du souscripteur. Il peut être aussi envisagé de faire appel à la solidarité de ses proches en souscrivant un prêt familial. Enfin, il peut être bon de montrer que pendant plusieurs années, vous aviez un emploi stable et d’expliquer pourquoi ce n’est plus le cas.
Si au niveau professionnel la situation n’est pas stable, il est peut-être conseillé d’emprunter un montant moins important que celui prévu initialement. Le prêt pourra plus facilement être accepté si les mensualités de remboursement à supporter ne se révèlent pas trop élevées. Si pour contrebalancer l’instabilité professionnelle, l’apport personnel est conséquent, les banques accepteront le dossier car le montant de l’emprunt sera limité.
Dans tous les cas, en l’absence de CDI, mieux vaut veiller à bien maîtriser ses comptes et son épargne afin de donner une image sérieuse à la banque. Il est préconisé de ne pas avoir de découvert au moins les trois derniers mois et de montrer que vous mettez de côté une somme d’argent conséquente tous les mois.
Comme dans le cas d’une personne qui n’est pas en CDI, si un emprunteur est au chômage, la solution peut être de revoir son projet à la baisse. La banque sera très vigilante sur le taux d’endettement. Si le demandeur d’emploi perçoit des allocations chômage, cette somme peut être considérée comme un revenu à condition que la période d’indemnisation par Pôle emploi restante soit encore longue. Dans le cas où l’emprunt se fait à deux, si seulement l’un des co-emprunteurs est au chômage, l’accès au crédit sera toutefois plus facile. Dans certaines situations, pour calculer le taux d’endettement, seul le revenu de l’emprunteur en activité professionnelle peut être pris en compte. Ce cas arrivera principalement si la personne au chômage ne perçoit pas l’allocation d’aide au retour à l’emploi.
Le dossier aura également des chances d’être accepté si le montant des mensualités est proche, voire même inférieur, au montant du loyer actuellement versé. Si les mensualités sont trop élevées, la solution peut alors consister à allonger la durée du prêt pour arriver à des sommes quasiment identiques.
Lorsque l’emprunteur ou l’un des emprunteurs est au chômage et qu’il envisage de souscrire un crédit immobilier, le premier réflexe est de se tourner vers sa banque. Cette dernière dispose de l’historique des mouvements financiers sur ses comptes. Elle peut ainsi voir comment se déroulait leur gestion : s’il y a eu beaucoup de découverts constatés, si de l’argent était mis de côté chaque mois… En cas de refus de cette dernière d’octroi du prêt, il peut être intéressant de se tourner vers un courtier en crédit immobilier.
Pour les personnes aux faibles ressources ou qui sont au chômage, il existe plusieurs dispositifs permettant d’aider à acquérir un logement. La Caisse d’allocations familiales (CAF) ne propose pas directement de prêt, mais elle permet de financer une partie du remboursement des mensualités d’emprunt via le Prêt à l’accession sociale (PAS). Ce dispositif offre la possibilité, sous conditions de ressources, de limiter le montant des frais de dossiers et de percevoir l’aide personnalisée au logement (APL) « accession » pour rembourser une partie des mensualités. L’octroi du PAS est limité géographiquement. Il est principalement accessible en zone rurale. Pour monter son dossier de crédit, il est également possible de faire une demande de prêt à taux zéro (PTZ) qui permet de profiter d’un financement sans intérêt. Comme pour le PAS, toutes les zones géographiques ne sont pas éligibles au PTZ.
Les emprunteurs qui supportent déjà le remboursement d’autres crédits ou qui doivent s’acquitter de nombreuses dépenses incompressibles, comme une pension alimentaire , par exemple, peuvent se retrouver trop endettés pour accéder au financement bancaire. En règle générale, les banques retiennent la règle des 33% en matière de taux d’endettement. Autrement dit, l’emprunteur ne peut pas consacrer plus du tiers de ses revenus au remboursement de diverses créances.
Comme pour les personnes au chômage, il est possible de se tourner vers les deux principales aides proposées : le prêt à taux zéro et le prêt à l’accession sociale. Il existe aussi des associations qui luttent contre le surendettement qui peuvent aider à mettre en place le projet immobilier en donnant des clés pour gérer son budget au quotidien et ainsi éviter les découverts et réussir à épargner.
Le regroupement de crédits est une opération qui permet de rassembler l’ensemble des crédits en cours sur une seule mensualité afin d’aider le ménage à mieux respirer financièrement. Attention toutefois, le regroupement (ou rachat de crédits) ne permet pas de faire des économies sur le long terme. S’il peut permettre de baisser les mensualités c’est grâce à l’allongement de sa durée ce qui signifie, au final, que son coût sera plus élevé.
Dans l’analyse que les banques font du dossier d’un demandeur de crédit immobilier, l’un des éléments qui revêt une grande importance est le montant de l’apport personnel. Les établissements financiers apprécient tout particulièrement lorsque cette somme peut prendre au minimum en charge les frais annexes (frais de notaire et frais d’agence immobilière). L’idéal est que le montant de l’apport personnel soit équivalent ou dépasse au moins 10% du coût total du projet. Toutefois, dans certaines situations, un emprunteur peut demander à ce que son crédit couvre l’intégralité du coût du logement, voire même plus s’il doit prendre en charge les frais d’agence et de notaire.
Si l’apport personnel est minime ou nul, ce point négatif au dossier peut être compensé par une situation stable au niveau professionnel. Avoir un bon profil (CDI, fonctionnaire titularisé), être en poste depuis plusieurs années avec des augmentations de salaires régulières sont des atouts non négligeables. Il peut être aussi important de montrer ses perspectives d’évolution professionnelle.
Même si le manque d’apport personnel révèle des difficultés à mettre de l’argent de côté, il est important de montrer que vous savez gérer vos comptes. Qu’il n’y a pas de découverts. A défaut, il faut veiller à éviter un saut de charge important entre le précédent loyer et les futures mensualités de remboursement. Et ainsi montrer qu’il n’y aura pas de difficultés à rembourser les mensualités d’emprunt.
Il faut par ailleurs savoir que le prêt sans aucun apport s’avère problématique en matière de garantie. La majorité des crédits immobiliers distribués par les banques sont couverts par une caution institutionnelle, le plus souvent auprès de l’organisme Crédit Logement. Or les critères du cautionnement écartent les acheteurs qui ne couvrent pas leurs frais eux-mêmes. Traduction, les emprunteurs doivent faire garantir leur prêt par une hypothèque. Et comme toutes les banques n’ont pas recours à l’hypothèque, leurs possibilités de financement s’avèrent plus restreintes. Autre bémol, l’hypothèque coûte plus chère que la caution, à la signature du prêt comme à sa conclusion.
Il existe toutefois une exception bien particulière : l’absence d’apport personnel par choix financier. Lorsque l’emprunteur avec un bon dossier a de l’épargne mais il ne souhaite pas la consacrer à son apport personnel parce qu’il veut profiter des taux bas ou afin d’utiliser cet argent pour d’autres projets, la banque peut faire une exception. Dans cette configuration, le crédit peut être accordé avec un cautionnement.
Autre possibilité, encore plus exceptionnelle : une deuxième chance « offerte » par la banque qui propose une hypothèque après le refus de cautionnement. Ce cas se trouve le plus fréquemment en province, là où il y a moins d’activité.
Avant d’accorder un crédit immobilier, les banques consultent le Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) et le fichier central des chèques. Même si ce n’est pas impossible, les personnes dont le nom est inscrit sur ce fichier risquent de rencontrer d’importantes difficultés pour souscrire un crédit. Il faut savoir que cette inscription ne signifie pas qu’il est interdit d’obtenir un crédit, mais elle envoie toutefois un signal négatif à la banque.
Il peut arriver que le fichage ne soit plus à jour, par exemple que les dettes ont été régularisées. Dans ce cas, il faut demander à la Banque de France de procéder à la radiation de ce fichier. S’il reste encore des dettes à honorer, il est conseillé de les rembourser avant de souscrire un nouveau crédit. Cela sera un signe fort envers la banque pour montrer que la situation financière s’améliore. Il faudra alors attendre deux mois après le règlement de cette dette pour que son nom soit enlevé des fichiers des incidents de paiement.
En parallèle de la régularisation de ses dettes, il est important de montrer une tenue irréprochable de ses comptes courants. Il ne faut pas avoir de découvert dans les trois mois précédant la demande de prêt. Mieux, s’il est possible de mettre un peu d’argent de côté tous les mois, ne serait-ce que 50 euros, cela sera un signe positif sur la rigueur financière adoptée.
Les personnes fichées à la Banque de France peuvent se tourner vers d’autres structures que les banques pour demander un crédit. Elles peuvent tout d’abord s’appuyer sur la solidarité familiale en demandant un prêt aux proches. Cette démarche doit répondre à plusieurs règles : le prêt doit être déclaré à l’administration fiscale et être délivré avec les mêmes caractéristiques que ceux des banques (durée, taux d’intérêt, échéancier de remboursement…).
À la fin de son activité professionnelle, les revenus baissent. Pour autant, cela ne signifie pas qu’il est impossible pour les retraités de souscrire un crédit. Il faut cependant savoir, qu’en général, la fin du remboursement ne doit pas dépasser pas le 75ème anniversaire de l’emprunteur. Les prêts souscrits sont donc d’une durée relativement courte, comprise entre 10 et 15 ans. Pour mettre toutes ses chances de son côté, il existe plusieurs solutions.
Les personnes qui empruntent à quelques années de leur départ à la retraite, savent qu’elles devront faire face à des ressources en baisse. Cette question s’anticipe à condition de faire une simulation précise de sa pension retraite. Lorsque ce montant est déterminé, il existe deux possibilités. La première est de calculer le montant des mensualités qu’il sera possible de rembourser à la retraite et de le mettre en place dès le départ. L’autre option est le prêt à pallier. Au moment de sa souscription, une mensualité est déterminée correspondant aux revenus perçus en activité, ensuite cette somme est abaissée à la retraite.
L’atout des personnes qui empruntent à la retraite est qu’elles ont généralement un apport personnel important issu de leur épargne pendant la vie active. Plus cette somme est élevée, plus les chances d’obtenir un prêt à un taux intéressant sont significatives. Par ailleurs, en principe, les ressources perçues en fin d’activité sont nettement plus importantes qu’au début de carrière, et les emprunteurs n’ont plus d’enfants à charge. Pour toutes ces raisons, les quinquagénaires et sexagénaires sont souvent perçus par les banques comme de bons profils pour la souscription d’un crédit.
L’assurance emprunteur peut avoir un impact important sur le coût du crédit. Il est donc important de prendre le temps d’étudier les offres proposées. En effet, après 60 ans, le taux de l’assurance est compris entre 0,5% et 1%. D’une assurance à une autre, la différence de prix peut donc être importante. Il est alors conseillé de faire jouer la concurrence et de regarder s’il ne serait pas plus intéressant de faire une délégation d’assurance, c’est-à-dire de prendre son contrat ailleurs que dans la banque dans laquelle est souscrit le crédit immobilier.
Malheureusement, dans certaines situations, par exemple en cas de problème de santé grave, les assureurs peuvent refuser la souscription d’un contrat. Pour ceux qui ont un apport personnel conséquent, ils ont la possibilité d’utiliser un placement comme l’assurance vie pour servir de garantie pour l’emprunt immobilier. Un bien immobilier peut aussi avoir cette fonction. Dans ce type de dispositif, il est important de savoir qu’en cas de problème grave, aucune assurance ne pourra prendre le relais pour rembourser les mensualités de crédit ou le capital restant dû. Il faudra alors vendre son bien ou utiliser son épargne entièrement.
Nos offres sélectionnées pour vous :

source