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Crédit immobilier: 5 choses à savoir sur les taux historiquement bas (Crédit photo: Adobe Stock)
Crédit immobilier: 5 choses à savoir sur les taux historiquement bas (Crédit photo: Adobe Stock)
Emprunter n’a jamais été aussi bon marché. Toutes durées confondues, les taux de crédit immobilier ont atteint 1,29% en mai 2019, selon le dernier observatoire Crédit Logement/CSA. Du jamais vu! Le dernier record historique datait de novembre 2016 (1,33%). «Pour le 12ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation», précise l’observatoire. Autrement dit, un emprunteur peut théoriquement gagner de l’argent en souscrivant un crédit immobilier.
Les banques empruntent auprès de la Banque centrale européenne (BCE) à un taux de 0% depuis 2016. Un avantage dont elles font profiter leurs clients avec des taux d’emprunt très bas. Sur 15 ans, vous pouvez emprunter aujourd’hui à un taux moyen de 1,02% (contre 1,21% en décembre 2018), de 1,2% sur 20 ans (contre 1,41%) et de 1,42% sur 25 ans (contre 1,63%), selon Crédit Logement/CSA. «Pour les meilleurs dossiers, le taux peut même descendre à 1% sur 20 ans», souligne Maël Bernier de Meilleurtaux.
Prenons l’exemple d’un appartement de 80 m² en région parisienne acheté 300.000 euros. L’acquéreur, qui a pris un crédit de 300.000 euros à 3,5% (hors assurance) sur 25 ans – son apport de 10% ayant servi à financer les frais -, paie une mensualité de 1500 euros par mois. Treize ans plus tard, il vend son appartement 400.000 euros et en achète un nouveau de 110 m² à 550.000 euros. Son nouveau crédit augmente à 325.000 euros mais son taux baisse à 1,25% sur 25 ans. Résultat: sa mensualité n’est plus «que» de 1260 euros par mois. Soit une baisse de 240 euros par mois.
Avec la flambée des prix de l’immobilier, le pouvoir d’achat des Français a été plombé. Et ce, malgré la baisse des taux de crédit immobilier. Pour réduire leur mensualité, les ménages empruntent sur des durées plus longues. Depuis janvier 2017, elles ont augmenté en moyenne de près de 19 mois (de 209 à 228 mois). Plus de 41% des emprunteurs s’endettent sur 25 à 30 ans, selon Crédit Logement/CSA. En 2014, ce taux s’élevait à seulement 14,4%. Sur la même période, la part des crédits sur 20 à 25 ans est en très légère baisse (30,1% contre 29,7%). «Les primo-accédants peuvent emprunter en moyenne 25.000 euros de plus en 2019 qu’il y a trois ans, à revenus et apports moyens équivalents, grâce à l’allongement des durées de prêt», explique Sandrine Allonier, de Vousfinancer.
Ces taux de crédit historiquement bas vont forcément inciter certains particuliers à renégocier leur crédit. Depuis le début de l’année, les demandes affluent à en croire les courtiers en immobilier. D’ailleurs, la part des renégociations de crédit monte légèrement en puissance depuis la fin de l’année dernière même si elle reste minoritaire, selon la Banque de France (autour de 18% en avril dernier).
Pour que l’opération soit rentable, trois critères sont à respecter: vous devez être dans la première moitié du remboursement de votre prêt, l’écart entre le taux actuel de votre prêt en cours de remboursement et celui du nouveau crédit doit être compris entre 0,7 et 1 point et le montant emprunté restant à rembourser doit être au minimum de 70.000 euros.
Établi par l’observatoire Crédit Logement/CSA, l’indicateur de «solvabilité de la demande», qui témoigne de la capacité des ménages à emprunter pour une opération immobilière, décline depuis plus de deux ans. «La dégradation des soutiens publics et les conséquences de la hausse des coûts des opérations réalisées pèsent toujours lourdement sur l’indicateur de solvabilité», explique l’observatoire. Cette crainte est d’autant plus légitime que les Français sont endettés à plus de 1000 milliards d’euros en crédit immobilier. Un record.
Pour la plupart des observateurs, les taux de crédit immobilier vont continuer de profiter de la politique accommodante de la BCE et de la forte concurrence entre les banques. «Des baisses sont encore possibles, même si les taux plancher se rapprochent», explique Philippe Taboret, directeur adjoint de Cafpi. La situation économique mondiale, avec une croissance en berne, ne laisse présager aucune inflexion des taux pour les mois qui viennent». D’aucuns avaient parié que les taux ne remonteraient pas avant le 1er semestre 2019. Il se pourrait que cette échéance soit décalée à 2020.
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