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Le taux d’usure . C’est le mot qui revient le plus dans la bouche des banquiers et des courtiers pour expliquer le refus d’un crédit immobilier . Ce qui laisse supposer qu’il en est la cause principale. Les problèmes d’endettement, qui, pendant longtemps, ont bloqué des milliers de dossiers, auraient-ils été résolus? Oh que non! Une récente étude de Meilleurtaux vient le confirmer. Près d’un tiers (30% exactement) des dossiers déposés chez ce courtier ont de fortes chances d’être refusés par les banquiers car le taux d’endettement est supérieur à 40%. C’est 9 points de plus qu’en janvier 2021.
Pour rappel, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%. « S’il est compris entre 35% et 40%, l’emprunteur peut espérer, si son dossier est solide (revenus et apport élevés, bonne capacité d’épargne…), faire partie des 20% de dossiers dérogatoires (qui peuvent déroger à la règle des 35%, NDLR)», précise Maël Bernier, de Meilleurtaux. À l’inverse, la part des dossiers dans les clous, où le taux d’endettement est inférieur ou égal à 35%, a nettement reculé: de 72% il y a près de deux ans à 58% aujourd’hui.
C’est la conséquence mécanique de l’envolée des taux de crédit qui a doublé en un an (1,1% sur 20 ans en 2021 et 2,3% en 2022) et qui a plombé la capacité d’emprunt des ménages. C’est le cas d’un couple gagnant 4000 euros nets par mois avec une assurance à 0,34% (à 50% sur chaque tête). Chaque mois, les emprunteurs remboursent 1400 euros par mois. Avec un taux de 1,1% sur 20 ans, en janvier 2022, ils peuvent emprunter jusqu’à 285.000 euros. Moins d’un an plus tard, pour le même emprunt, les mensualités grimpent à 1563 euros et le taux d’endettement passe de 35% à 39%. « Si ce couple veut toujours emprunter avec la même mensualité de 1400 euros, ils ne peuvent plus emprunter que 255.000 euros », souligne Maël Bernier. Soit 30.000 euros de moins en 10 mois.
Des exemples comme ceux-ci se multiplient ces dernières semaines. Conséquence: la demande de crédit se tarit. Entre mars et octobre, le nombre de dossiers déposés chaque mois chez Meilleurtaux a dégringolé de plus d’un tiers (35% exactement). « L’offre des banques a également chuté. Elles ne prêtent plus sauf à leurs très bons clients », confie Maël Bernier. Ajoutez à cela des vendeurs qui n’ont pas toujours intérêt à céder leur logement. « Beaucoup de quadragénaires qui souhaitent acheter plus grand, vont rester au chaud. Ils n’ont aucun intérêt à retourner sur le marché , décrypte cette experte du crédit immobilier. Pourquoi emprunter à 2,5% ou 3% alors qu’ils ont acheté leur résidence principale grâce à un prêt à 1%? ».
Reste à savoir si cette stratégie vaut pour tous les emprunteurs. Sans doute pas. La meilleure méthode est de sortir votre calculatrice et de voir si l’éventuelle baisse des prix à l’achat peut compenser l’envolée des taux de crédit. Pour Maël Bernier, qui s’attend à ce que l’on repasse sous la barre du million de ventes dès 2022, « ce sont les ventes forcées – divorces, mutations, successions… – qui feront le gros du marché en 2023 ». Au moins pour les six premiers de mois de l’année prochaine. En attendant que l’inflation se tasse.
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Oui la baisse des taux à fait monter l’immobilier, la hausse des taux va le faire chuter. Acheter maintenant c’est la double peine, des prix hauts et des taux hauts. Il est urgent de ne pas acheter car demain ce sera moins cher.
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