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Publié le 28/05/2022 à 10:05 – Mis à jour le 28/05/2022 à 10:05
Les ménages français ont le sentiment que la concrétisation de leur projet d’acquisition d’un bien immobilier se complique. Ils sont 52 % à le penser selon le sondage d’OpinionWay.
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Selon cette même enquête, 88 % des Français pensent que les banques imposent des critères plus exigeants. Dans les faits, les premiers signes avant-coureurs d’un ralentissement du marché immobilier sont observables surtout à Paris : allongement des durées de transaction, légère baisse du prix du mètre carré.
Il est vrai que les taux connaissent depuis le dernier trimestre 2021 une hausse régulière qui a tendance à s’accélérer.
En effet, les taux des crédits immobiliers suivent la tendance des taux d’intérêt des emprunts de l’État français (les OAT 10 ans). Or, celui-ci a dépassé début mai les 1,50 % pour la première fois depuis 2014. Il était à un point historiquement bas, oscillant autour de zéro en septembre 2021. Cette évolution est donc conséquente et rapide.
Pas vraiment, car les taux des crédits immobiliers restent à l’heure actuelle très bas (en 2014 un acquéreur empruntait en moyenne à un taux de 3 % [1]). Cependant la normalisation progressive et continue de la situation de 2020 et 2021 avec des conditions exceptionnellement basses contribue à fausser la perception des emprunteurs.
Les banques doivent certes concilier avec de nombreux paramètres. Elles ont des ratios à respecter notamment concernant le taux d’endettement (35 % du revenu disponible avant impôt) et la durée des crédits (25 ans maximum).
Ces préconisations édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues des impératifs depuis le 1er janvier 2022. Ceci a conduit à une augmentation nécessaire de l’apport personnel dans les projets d’acquisition des ménages.
Dans le respect de ces règles, les banques poursuivent leurs efforts pour soutenir les ménages dans leurs projets immobiliers car le crédit reste un produit d’appel et de conquête de nouveaux clients particuliers. C’est pourquoi, celles-ci ont modérément augmenté leur taux par rapport aux taux d’intérêt des emprunts de l’État français.
La remontée des taux, somme toute mesurée à ce stade, ne constituerait pas à elle seule un frein suffisant, face au désir des Français d’être propriétaires de leur résidence et à la valeur « refuge » concédée à l’investissement immobilier.
Mais cette hausse intervient en parallèle à d’autres facteurs défavorables qui ont déjà des impacts sur le pouvoir d’achat des Français. En effet, les prix de l’immobilier poursuivent leurs augmentations sur le territoire français (+8,2 % sur un an au 1er avril 2022 [2]), la hausse des prix des matières premières (énergie et alimentaire) et le conflit en Ukraine inquiètent les ménages.
L’augmentation des prix du carburant et de l’énergie pourrait ainsi mettre un coup d’arrêt aux projets d’accession à la propriété de certains ménages. Si l’habitation est plus grande, elle sera plus chère à chauffer, et potentiellement plus coûteuse en carburant si elle est plus éloignée des centres urbains disposant d’un réseau de transports en commun moins dense.
Une stagnation des prix des biens, voire un recul dans certaines zones, commence à s’observer ainsi qu’une diminution du nombre de dossiers de crédits financés en France et un allongement des durées des transactions. Le réseau immobilier Orpi évoque une baisse de 17 % du nombre des ventes de logements au 1er trimestre 2022 par rapport à la même période l’an dernier.
Un dernier obstacle se matérialise pour certains emprunteurs : le respect du taux d’usure. Celui-ci conduit certains profils d’emprunteurs à être plus difficilement finançables (du fait du coût de l’assurance ou des frais annexes qui sont intégrés au calcul du taux).

Ce taux devrait être revu à la hausse en juillet puisqu’il est basé sur une moyenne des taux pratiqués par l’ensemble de la place bancaire sur le trimestre écoulé.
Face à l’allongement des délais de vente, le recours à un prêt relai peut s’avérer une option mobilisable à court terme. Celui-ci permettant de concrétiser un nouveau projet d’achat sans avoir vendu le bien actuel. Mais il faut bien encadrer son projet !
Il devient également plus pertinent d’augmenter son apport. Si les ménages disposent d’une épargne même modeste, il convient d’en mobiliser une partie pour fiabiliser son projet tout en conservant un matelas de secours. Ce constat plaide pour une préparation bien en amont du projet en se constituant une épargne dès que possible. Mais aussi en mobilisant, pour ceux qui en disposent, de l’épargne accumulée pendant la crise COVID estimée à 175 milliards d’euros sur deux ans par la Banque de France [3].
Le recours à l’emprunt reste donc accessible, il ne faut pas noircir le tableau et bien prendre en compte que nous sortons de deux années exceptionnellement dynamiques du marché de l’immobilier.
Les ménages qui ont commencé un projet ou l’intention de le faire dans les prochains mois ont intérêt à poursuivre leur démarche d’achat dans la mesure de leurs capacités financières.
Si l’ensemble des éléments de contextes évoqués sont généraux, chaque situation s’apprécie individuellement, le meilleur allié pour analyser la situation personnelle de chaque emprunteur reste son conseiller bancaire.
1] en 2004 lorsque le taux de l’OAT a connu le même niveau qu’aujourd’hui, les taux des crédits immobiliers étaient bien plus élevés qu’aujourd’hui (autour de 3 %).
2] Baromètre mensuel de l’immobilier FNAIM d’avril 2022
3] Source : https://www.banque-france.fr/sites/default/files/media/2022/03/03/impact_crise_covid_mars-2022.pdf
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